Wallhausen

Lage und Struktur

Wallhausen liegt im fränkisch geprägten Nordosten Baden-Württembergs, elf Kilometer nördlich von Crailsheim am Rand der Hohenloher Ebene. Die 25,47 km² große Gemeinde vereint seit der Gebietsreform 1974 die Orte Wallhausen, Hengstfeld und Michelbach an der Lücke. Mit 3.826 Einwohnern ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 150 Einwohnern je km².

Die Gemeinde ist verkehrsgünstig gelegen: Ein Haltepunkt an der Strecke Crailsheim–Königshofen bietet Stundentakt, drei Kilometer trennen Wallhausen von der A6, zehn von der A7. Diese Lage macht den Ort zum potenziellen Pendlerstandort für die Regionen Crailsheim und Schwäbisch Hall, ohne dass die Preise bereits städtisches Niveau erreichen.

Aktueller Immobilienmarkt

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.618 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,36 Euro je Quadratmeter. Damit liegt Wallhausen unter dem Kreisdurchschnitt (2.711 €/m² Kaufpreis, 9,87 €/m² Miete) und unter dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt (3.140 €/m² bzw. 11,08 €/m²). Beim Kaufpreis liegt Wallhausen knapp über dem deutschen Durchschnitt (2.409 €/m²), die Miete liegt mit 9,36 €/m² leicht darüber (Bundeswert: 8,92 €/m²).

Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,32 – damit liegt er knapp über dem Kreiswert von 22,89 und unter dem Landeswert von 23,49. Die Bruttomietrendite von 4,29 % liegt leicht unter dem Kreisdurchschnitt (4,44 %) und dem Landesdurchschnitt (4,36 %), aber deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 %. Das Muster zeigt: Wallhausen ist ein günstigerer Markt als der baden-württembergische Durchschnitt, aber die Rendite wird durch die niedrigeren Mieten im Vergleich zu den Kaufpreisen gedrückt.

Im regionalen Vergleich fällt auf: Wallhausen hat mit 9,36 €/m² eine der niedrigsten Mieten im näheren Umkreis. Der Nachbarort Satteldorf liegt mit 10,71 €/m² und 3.514 €/m² Kaufpreis deutlich höher, während Kirchberg an der Jagst mit 2.276 €/m² Kaufpreis und 5,31 % Rendite das günstigste Preis-Miete-Verhältnis im näheren Umkreis bietet. Wettringen mit 4,44 €/m² Miete und 1.010 €/m² Kaufpreis ist ein extremer Ausreißer nach unten.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen zeigen für Miete und Kaufpreis starke jährliche Schwankungen, die auf die begrenzte Stichprobe bei Angebotswerten in einem kleinen Markt hindeuten. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 7,55 €/m² (2022) und 11,12 €/m² (2026), der Kaufpreis zwischen 1.017,55 €/m² (2021) und 2.811,09 €/m² (2026).

Besonders auffällig ist der Kaufpreiswert von 1.017,55 €/m² im Jahr 2021 – ein Wert, der deutlich unter dem Vorjahresniveau von 2.206,35 €/m² liegt und erst 2022 mit 2.374,77 €/m² wieder das frühere Niveau erreicht. Diese Volatilität ist typisch für kleine Märkte mit wenigen Transaktionen, auf denen die Angebotskennzahlen basieren. Die Werte sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Trotz der Schwankungen zeigt der langfristige Trend einen klaren Aufwärtspfad: Der Kaufpreis ist seit 2018 um 78 % gestiegen (von 1.579,55 auf 2.811,09 €/m² laut Zeitreihe), die Miete um 47 % (von 7,56 auf 11,12 €/m²). Der Kaufpreis steigt damit deutlich schneller als die Miete, was die Rendite unter Druck setzt. Der CAGR beträgt 7,47 % für den Kaufpreis und 4,94 % für die Miete.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung Wallhausens ist seit 2015 um 5,75 % von 3.618 auf 3.826 Einwohner gewachsen – ein deutlicher Zuzug für eine ländliche Gemeinde. Das Wachstum ist über die gesamte Periode kontinuierlich, mit einer kurzen Plateauphase 2019–2020 und 2023–2024.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Schwäbisch Hall Platz 102 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt-Ranking. Die Teilindizes zeigen ein unterschiedliches Bild: Mit Rang 55 im Demografie-Index liegt der Kreis im oberen Bereich, während er im Arbeitsmarkt (Rang 137) und bei Wettbewerb und Innovation (Rang 151) im unteren Bereich liegt. Der Wohlstand-Index mit Rang 88 gehört zu den besseren Werten. Diese Struktur – stabile Demografie bei schwächerer Wirtschafts-dynamik – entspricht dem Muster vieler ländlicher Räume.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus Bevölkerungswachstum, verkehrlicher Anbindung und unterdurchschnittlichen Preisen im Vergleich zum Landesdurchschnitt deutet auf eine Nachfrage hin, die vor allem von Einpendlern und Familien getragen wird.