Mitteleschenbach

Marktüberblick

Mitteleschenbach liegt im östlichen Landkreis Ansbach am Rand des Fränkischen Seenlandes und gehört zur Metropolregion Nürnberg. Die 10,5 km² große Gemeinde mit 1.677 Einwohnern (2024) weist eine Bevölkerungsdichte von 160 Einwohnern pro km² auf. Der Ort ist Teil der Verwaltungsgemeinschaft Wolframs-Eschenbach und umfasst vier Gemeindeteile: das Pfarrdorf Mitteleschenbach, das Dorf Gersbach sowie die Weiler Bremenhof und Käshof.

Der Immobilienmarkt wird durch deutlich unter den Kreis- und Landesdurchschnitten liegende Preise gekennzeichnet. Die Angebotsmiete beträgt 7,29 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 1.582 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen unter denen des gesamten Landkreises Ansbach (Miete: 8,94 €/m², Kaufpreis: 2.484 €/m²) und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt (Miete: 10,11 €/m², Kaufpreis: 3.246 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 18,08 ist damit einer der niedrigsten im Vergleichsumfeld und signalisiert, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen höher sind als in den meisten anderen Orten Bayerns. Die daraus resultierende Bruttomietrendite von 5,53 % liegt über dem Bundesdurchschnitt (5,10 %) und über allen Nachbarorten. Im bundeslandweiten Perzentilrang von 2.056 Orten belegt Mitteleschenbach mit 89,2 % eine Position im oberen Segment der Renditewerte.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die Zeitreihen der vergangenen Jahre zeigen bei beiden Preiskategorien eine außergewöhnliche Volatilität, die auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hindeutet.

Bei den Kaufpreisen fällt der extrem hohe Wert von 2.358 €/m² im Jahr 2023 auf, der mehr als das Doppelte des Vorjahres (1.162 €/m²) und des Folgejahres (1.870 €/m²) beträgt. Im Jahr 2025 stürzte der Wert auf 872,57 €/m² ab – ein Rückgang von über 50 % gegenüber 2024. Der langfristige CAGR von -7,21 % wird maßgeblich von diesen extremen Ausreißern geprägt. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.582 €/m² liegt damit auf einem Niveau, das etwa dem Wert von 2021 (1.294 €/m²) entspricht.

Die Mieten zeigen ebenfalls starke Schwankungen: Von 4,79 €/m² (2020) über 8,00 €/m² (2025) bis hin zu 7,07 €/m² (2026). Der langfristige CAGR von +1,90 % ist moderat und wird durch die hohen Schwankungen überlagert. Der aktuelle Wert von 7,29 €/m² liegt im Mittelfeld der letzten neun Jahre.

Die Ausprägung der Zeitreihen – insbesondere die extremen Jahresspitzen und -tiefs – legt nahe, dass die Werte stark von einzelnen Inseraten oder wenigen Transaktionen beeinflusst werden. Die Daten sind als Angebotswerte aus Inseraten zu verstehen und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Mitteleschenbach durch ein eindeutiges Muster ab: Niedrige Preise bei gleichzeitig hoher Rendite. Alle acht Nachbarorte im Umkreis von bis zu 10 km weisen sowohl höhere Mieten (8,90–10,26 €/m²) als auch höhere Kaufpreise (2.173–3.821 €/m²) auf. Die Bruttomietrenditen der Nachbarn liegen mit 3,04 % (Absberg) bis 5,32 % (Windsbach) durchweg unter dem Wert von Mitteleschenbach (5,53 %).

Der Kaufpreisfaktor von 18,08 ist unter allen Nachbarorten der niedrigste. Der nächstgelegene Windsbach (4,7 km) liegt mit 18,81 am nächsten, während Absberg (9,8 km) mit 32,89 den höchsten Faktor aufweist. Der niedrige Faktor in Mitteleschenbach resultiert daraus, dass die Mieten zwar niedriger sind als im Umland, die Kaufpreise aber noch stärker unter denen der Nachbarn liegen.

Im Kreisvergleich liegt Mitteleschenbach bei allen vier Kennzahlen unter dem Kreisdurchschnitt: Die Miete ist 18,5 % niedriger als im Kreisdurchschnitt (8,94 €/m²), der Kaufpreis 36,3 % (2.484 €/m²), der Kaufpreisfaktor 22,3 % (23,26). Die Rendite liegt 17,4 % über dem Kreisdurchschnitt (4,71 %). Dieses Muster – niedrige Preise, hohe Rendite – entspricht dem typischen Profil eines ländlichen Ortes am Rande eines wirtschaftlich stärkeren Umlands.

Standortfaktoren und Demografie

Die demografische Entwicklung ist positiv: Die Einwohnerzahl stieg von 1.568 (2015) auf 1.677 (2024), was einem Wachstum von 6,95 % entspricht. Die Arbeitslosenquote liegt mit 1,52 % (2023) deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und zeigt mit 1,04 % (2022) einen historischen Tiefstand. Von 3,07 % (2015) auf 1,52 % (2023) bedeutet dies eine Halbierung der Arbeitslosigkeit im Beobachtungszeitraum.

Die Standortfaktoren des Prognos-Zukunftsatlas 2025 beziehen sich auf den Landkreis Ansbach. Mit einem Gesamtrang von 131 von rund 400 deutschen Kreisen liegt der Kreis im oberen Mittelfeld. Besonders auffällig ist der Wohlstands-Rang von 14 – der Kreis gehört damit zu den wohlhabendsten in Deutschland. Der Dynamik-Rang von 88 ist ebenfalls sehr gut, während der Stärke-Rang von 156 und die Teilindizes Demografie (177), Arbeitsmarkt (227) und Wettbewerb/Innovation (170) im unteren bis mittleren Bereich liegen.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist Mitglied in der Verwaltungsgemeinschaft Wolframs-Eschenbach und verfügt über eine Grundschule sowie eine Volkshochschule. Die Nähe zum Fränkischen Seenland und die Einbindung in die Metropolregion Nürnberg sind als Standortvorteile zu werten.

Die Kombination aus Bevölkerungswachstum, sehr niedriger Arbeitslosigkeit und einem der höchsten Wohlstandsringe im Kreisvergleich spricht für eine stabile lokale Nachfragebasis. Die niedrigen Immobilienpreise im Vergleich zum Umland könnten sich aus der ländlichen Struktur und der Abgrenzung zu den stärker nachgefragten Nachbarorten erklären.