Wolframs-Eschenbach, St

Standort und Bevölkerung

Wolframs-Eschenbach liegt im mittelfränkischen Kreis Ansbach auf 25,47 km² und hat 3.221 Einwohner (2024). Die Stadt entwickelt sich seit 2015 mit einem Bevölkerungszuwachs von 5,8 % positiv, nachdem sie 2020 mit 3.119 Einwohnern einen kurzen Tiefpunkt erreicht hatte. Seit 2021 steigt die Bevölkerungszahl wieder an – zwischen 2021 und 2023 wurden 118 neue Einwohner verzeichnet. Die Bevölkerungsdichte beträgt 126 Einwohner pro Quadratkilometer, was auf eine kompakte Siedlungsstruktur hindeutet.

Die Arbeitslosenquote im Kreis Ansbach bewegt sich im beobachteten Zeitraum zwischen 38 und 64 (in der Zeitreihe als absolute Kennzahl geführt) und liegt 2023 bei 44. Der Kreis Ansbach erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 131 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders hervorstechend ist der Wohlstandsrang mit Platz 14 – der Kreis gehört damit zu den wohlhabendsten in Deutschland. Schwächer positioniert ist er im Arbeitsmarkt (Rang 227) und in der Demografie (Rang 177). Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Aktueller Immobilienmarkt

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.405 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,74 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 20,58, die Bruttomietrendite 4,86 %. Damit liegt Wolframs-Eschenbach bei der Rendite über dem Kreisdurchschnitt (4,71 %) und deutlich über dem bayerischen Durchschnitt (4,13 %). Im Perzentilrang der bayrischen Orte erreicht der Ort mit 81,3 % eine überdurchschnittliche Position – mehr als vier von fünf vergleichbaren Orten im Bundesland weisen eine niedrigere Rendite auf.

Der Kaufpreisfaktor von 20,58 ist der niedrigste im Vergleich zu allen verfügbaren Bezugsgrößen: Der Kreis Ansbach liegt bei 23,26, Bayern bei 26,10 und Deutschland bei rund 26,10. Das bedeutet, dass die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis in Wolframs-Eschenbach günstiger ist als in den meisten anderen Orten. Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 9,74 Euro über dem Kreisdurchschnitt (8,94 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro), aber leicht unter dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro). Der Kaufpreis von 2.405 Euro liegt unter dem Kreisdurchschnitt (2.483 Euro) und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt (3.246 Euro).

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend: Von 6,21 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete bis 2026 auf 10,67 Euro – das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von 7,0 %. Besonders sprunghaft war der Anstieg zwischen 2020 und 2021, als die Miete von 6,57 auf 8,16 Euro pro Quadratmeter kletterte. Im Jahr 2022 folgte ein Rückgang auf 7,47 Euro, bevor die Werte 2023 (9,12 Euro), 2024 (8,01 Euro), 2025 (9,36 Euro) und 2026 (10,67 Euro) erneut stiegen.

Die Kaufpreisentwicklung verlief deutlich volatiler. 2018 lag der Preis bei 2.557 Euro pro Quadratmeter, fiel dann bis 2021 auf 1.375 Euro – ein Rückgang von rund 46 %. Anschließend erholte sich der Markt stark: 2022 stieg der Preis auf 1.407 Euro, 2023 auf 1.349 Euro, 2024 auf 2.137 Euro und 2025 auf 2.816 Euro. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 1,39 %. Die starke Volatilität im Kaufpreis – insbesondere der Einbruch 2021 und der anschließende Anstieg – spiegelt die Dynamik eines kleinen Marktes wider, auf den bereits geringe Nachfrageschwankungen einen überproportionalen Effekt haben.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich schneidet Wolframs-Eschenbach unterschiedlich ab. Die Angebotsmiete von 9,74 Euro liegt nahe an der von Merkendorf (9,75 Euro, 3 km entfernt) und Lichtenau (9,60 Euro, 6,3 km). Deutlich höher liegen Weidenbach (11,83 Euro) und Neuendettelsau (10,20 Euro), während Mitteleschenbach mit 7,29 Euro am unteren Ende liegt.

Beim Kaufpreis ist Wolframs-Eschenbach mit 2.405 Euro der günstigste Ort im unmittelbaren Vergleich – deutlich unter Merkendorf (2.788 Euro), Weidenbach (2.997 Euro), Ornbau (3.330 Euro) und Haundorf (2.969 Euro). Nur Mitteleschenbach (1.582 Euro) liegt niedriger. Die Kombination aus relativ hoher Miete und relativ niedrigem Kaufpreis führt zu einer überdurchschnittlichen Bruttomietrendite von 4,86 %. Nur Mitteleschenbach (5,53 %) und Lichtenau (5,07 %) weisen höhere Renditen auf, während Ornbau (3,34 %) und Haundorf (3,6 %) deutlich darunter liegen.

Das Muster zeigt: Wolframs-Eschenbach positioniert sich als Ort mit moderaten Kaufpreisen bei soliden Mietniveaus. Im Gegensatz zu Nachbarorten wie Ornbau, wo der Kaufpreis mit 3.330 Euro deutlich über dem Ortsdurchschnitt liegt und die Rendite auf 3,34 % sinkt, bleibt Wolframs-Eschenbach im Preis-Leistungs-Verhältnis attraktiv.