Weihenzell

Marktüberblick

Weihenzell ist eine Gemeinde im mittelfränkischen Landkreis Ansbach, sieben Kilometer nordöstlich der Kreisstadt Ansbach gelegen. Mit 45,22 km² Fläche und rund 3.025 Einwohnern (2024) gehört sie zu den kleineren Gemeinden der Region und zählt zur Metropolregion Nürnberg. Der Ort wurde erstmals 1299 urkundlich als Wirtschaftshof des St. Gumbertusklosters erwähnt und umfasst heute 22 Gemeindeteile.

Der Immobilienmarkt zeigt sich als durchmischtes Bild: Die Angebotsmiete liegt bei 8,07 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.226 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen unter dem Kreisdurchschnitt (Miete: 8,94 €/m², Kaufpreis: 2.484 €/m²) und deutlich unter dem bayerischen Landesdurchschnitt (Miete: 10,11 €/m², Kaufpreis: 3.246 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 22,99 ist niedriger als der Kreiswert (23,26) und rund 3 Punkte unter dem Landesdurchschnitt (26,10). Die Bruttomietrendite beträgt 4,35 Prozent und liegt damit im 70. Perzentil Bayerns – höher als bei rund 70 Prozent aller vergleichbaren bayerischen Orte. Das bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen über dem bayerischen Mittel liegen, was für Investoren eine vergleichsweise attraktive Renditeversprechen kann.

Preis- und Mietentwicklung

Die Kaufpreise in Weihenzell durchlaufen eine deutliche Korrekturphase. Nach einem Anstieg von 2.067 Euro je Quadratmeter (2021) auf 2.477 Euro (2023) sind sie bis 2025 auf 1.866 Euro je Quadratmeter gefallen – ein Rückgang von rund 25 Prozent innerhalb von zwei Jahren. Der langfristige Jahreszuwachs (CAGR) liegt bei minus 2,52 Prozent.

Die Miete zeigt ein anderes Bild: Sie stieg von 7,04 Euro je Quadratmeter (2018) auf 9,63 Euro (2025), bevor sie 2026 wieder auf 7,49 Euro je Quadratmeter sank. Der langfristige Mietzuwachs liegt bei moderaten 0,78 Prozent pro Jahr. Die hohe Volatilität in den jüngsten Jahren – insbesondere der Anstieg auf 9,63 Euro 2025 und der anschließende Rückgang – deutet auf ein Angebot hin, das sich schnell anpasst, aber keine stabile Preisentwicklung aufweist.

Die Kombination aus fallenden Kaufpreisen und relativ stabilen Mieten führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite in letzter Zeit verbessert hat – ein Muster, das sich auch an den Nachbarorten beobachten lässt, dort aber unterschiedlich stark ausgeprägt ist.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Weihenzell preislich zwischen den ländlichen Nachbarn und den städtischen Zentren. Der Kaufpreis von 2.226 Euro je Quadratmeter liegt über dem von Rügland (1.522 €/m², 5,9 km entfernt) und Bruckberg (2.051 €/m², 5,1 km), deutlich unter dem von Ansbach (3.097 €/m², 6,8 km) und Sachsen bei Ansbach (3.483 €/m², 7,9 km).

Die Bruttomietrendite von 4,35 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbarorte. Rügland fällt mit 7,36 Prozent als Ausreißer nach oben auf – verursacht durch die sehr niedrigen Kaufpreise bei moderaten Mieten (9,34 €/m²). Flachslanden liegt mit 3,10 Prozent am unteren Ende, was auf hohe Kaufpreise (3.062 €/m²) bei niedrigen Mieten (7,91 €/m²) zurückzuführen ist. Ansbach selbst liegt mit 4,50 Prozent knapp über Weihenzell.

Der Kreis Ansbach als Ganzes weist eine durchschnittliche Bruttomietrendite von 4,71 Prozent auf. Weihenzell liegt damit leicht unter dem Kreisdurchschnitt, obwohl es preislich darunter liegt. Das zeigt, dass die niedrigeren Kaufpreise nicht vollständig durch entsprechend niedrigere Mieten kompensiert werden.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Weihenzells wuchs im Beobachtungszeitraum von 2.865 Einwohnern (2015) auf 3.025 (2024), ein Plus von 5,6 Prozent. Dieser Zuzug ist bemerkenswert, da er in einer Zeit stattfindet, in der viele ländliche Gemeinden Bevölkerungsrückgang verzeichnen. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 67 Einwohnern je Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,9 Prozent und ist damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Sie entwickelte sich von 3,8 Prozent (2015) auf ein Tief von 2,5 Prozent (2019), stieg während der Pandemie leicht an und stabilisierte sich seither bei rund 2,9 Prozent. Die niedrige Arbeitslosigkeit korrespondiert mit dem hohen Wohlstands-Rang des Landkreises Ansbach im Prognos-Zukunftsatlas 2025: Mit Platz 14 von rund 400 deutschen Kreisen gehört der Kreis zu den wohlhabendsten ländlichen Regionen Bayerns.

Allerdings zeigen andere Prognos-Indizes Schwächen: Der Arbeitsmarkt-Rang liegt bei 227, der Demografie-Rang bei 177. Das deutet auf strukturelle Herausforderungen hin, die die aktuelle Wirtschaftskraft nicht vollständig ausgleichen.

Standortfaktoren

Weihenzell profitiert von seiner Lage in der Metropolregion Nürnberg und der kurzen Distanz zur Kreisstadt Ansbach (7 km). Diese Nähe spiegelt sich in den unteren Preisen wider, die deutlich unter dem städtischen Niveau liegen.

Der Landkreis Ansbach belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt Platz 131 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Gliederung in Teilindizes zeigt ein klares Muster: Wohlstand und soziale Lage (Rang 14) und Dynamik (Rang 88) sind die Stärken, während Arbeitsmarkt (227), Demografie (177) und Wettbewerb und Innovation (170) schwächer abschneiden. Weihenzell selbst verfügt über keine Hochschule und ist damit auf den Arbeitsmarkt der umliegenden Städte angewiesen.

Die Gemeinde ist Teil der Kommunalen Allianz NorA mit einem gemeinsamen Integrierten ländlichen Entwicklungskonzept, das durch das LEADER-Programm gefördert wird.