Megesheim
Megesheim (PLZ 86750) liegt im Kreis Donau-Ries in Bayern. Der Ort zählt 854 Einwohner auf 12,5 km², das entspricht 68 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 12,77 € pro m², der Kaufpreis bei 2.342 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 6,55 % und ein Kaufpreisfaktor von 15,3 — rechnerisch sind das 15 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Megesheim über dem Renditeniveau von 95 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2021 und 2024 stieg die Miete von 7,50 € auf 9,23 € pro m², im Mittel 7,2 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 15,7 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 0,7 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,1 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Donau-Ries Rang 87 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 311, Stärkerang 53). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Hainsfarth, Oettingen i.Bay. und Munningen an.
Immobilienpreise in Megesheim im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Megesheim
Megesheim ist eine kleine Gemeinde im Landkreis Donau-Ries mit etwa 850 Einwohnern. Der Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Muster: Angebotsmieten liegen deutlich über dem bayerischen und regionalen Durchschnitt, während die Kaufpreise darunter liegen. Dies resultiert in einer der höchsten Bruttomietrenditen im Bundesland (6,55 %). Die Bevölkerung ist stabil, die Arbeitslosenquote niedrig. Der Landkreis profitiert von einem starken Arbeitsmarkt, zeigt aber geringe Dynamik.
Gemeinde und Struktur
Megesheim ist eine Gemeinde im schwäbischen Landkreis Donau-Ries mit 854 Einwohnern auf einer Fläche von 12,54 km². Die Bevölkerungsdichte beträgt 68 Einwohner je Quadratkilometer. Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Oettingen in Bayern und liegt am Nordrand des Nördlinger Ries, etwa vier Kilometer südöstlich der Stadt Oettingen. Die Staatsstraße 2214 durchquert die Gemeinde und verbindet sie mit der Bundesstraße 466. Megesheim hat drei Gemeindeteile: das Pfarrdorf Megesheim sowie die Weiler Lerchenbühl und Unterappenberg. Die Gemeinde verfügt über eine Volksschule mit 98 Schülern und eine Kindertagesstätte mit 40 Plätzen. Land- und Forstwirtschaft spielen eine Rolle: 29 Betriebe bewirtschaften 842 Hektar Nutzfläche. Von den 378 in Megesheim lebenden Erwerbstätigen waren 2017 nur 45 vor Ort sozialversicherungspflichtig beschäftigt; 333 Menschen pendelten aus.
Preisniveau und Rendite
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.342 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 12,77 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 6,55 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 15,28. Diese drei Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Perspektiven: Der Kaufpreis ist relativ niedrig, während die Mieten vergleichsweise hoch sind. Der Kaufpreisfaktor von 15,28 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 15,28-fachen der Jahreskaltmiete entspricht – ein Wert, der deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10 liegt. Die Bruttomietrendite von 6,55 Prozent liegt damit mehr als doppelt so hoch wie der bayerische Durchschnitt von 4,13 Prozent. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Preisentwicklung
Die Zeitreihe der Angebotspreise zeigt starke Schwankungen, die eine vorsichtige Interpretation erfordern. Die Angebotsmiete stieg von 7,50 Euro je Quadratmeter (2021) auf 8,83 Euro (2022), sprang dann 2023 auf 30 Euro und fiel 2024 auf 9,23 Euro zurück. Der Wert von 30 Euro im Jahr 2023 ist ein extremer Ausreißer, der wahrscheinlich auf einzelne hochpreisige Inserate zurückzuführen ist und nicht die allgemeine Marktlage widerspiegelt. Die Angebotskaufpreise entwickelten sich stabiler: von 1.614 Euro (2021) über 1.935 Euro (2022) und 1.937 Euro (2023) auf 2.889 Euro (2025). Der Anstieg von 2023 auf 2025 um knapp 49 % ist deutlich stärker als der Mietanstieg und deutet auf eine sich verändernde Nachfragestruktur hin. Die berechnete jährliche Wachstumsrate (CAGR) von 15,66 % für Kaufpreise und 7,16 % für Mieten ist aufgrund der kurzen Reihe und des Ausreißers 2023 mit Vorsicht zu betrachten.
Regionale Einordnung
Megesheim hebt sich deutlich von seinem Umland ab. Die Angebotsmiete von 12,77 Euro je Quadratmeter liegt über allen acht Nachbarorten – der nächstgelegene Nachbarort Hainsfarth (3 km) weist mit 7,34 Euro nur etwa 57 % der Megesheimer Miete aus. Auch der Kreisdurchschnitt (9,13 Euro) und der bayerische Durchschnitt (10,11 Euro) werden übertroffen. Beim Kaufpreis liegt Megesheim mit 2.342 Euro je Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt (2.688 Euro) und dem bayerischen Durchschnitt (3.246 Euro). Im Vergleich zu den Nachbarorten bewegt sich der Kaufpreis im mittleren Bereich: höher als in Hainsfarth (2.078 Euro) und Polsingen (1.689 Euro), aber niedriger als in Oettingen (3.554 Euro) und Westheim (3.247 Euro). Die Kombination aus überdurchschnittlichen Mieten und unterdurchschnittlichen Kaufpreisen führt zu einer Bruttomietrendite von 6,55 Prozent, die im Vergleich zu allen Nachbarorten die höchste ist und im Bundesland das 94,8. Perzentil erreicht. Megesheim ist damit einer der renditestärksten Orte im Vergleichsraum Bayern.
Bevölkerung und Arbeitsmarkt
Die Einwohnerzahl von Megesheim ist über die letzten Jahre stabil geblieben. Von 806 Einwohnern (2017) stieg die Zahl auf 854 (2023/2024), was einer Zunahme von etwa 0,7 % seit Beginn der Reihe entspricht. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,09 Prozent mit sechs arbeitslosen Personen. Dieser Wert ist sehr niedrig und spiegelt die ländliche Struktur der Gemeinde wider, in der viele Erwerbstätige auspendeln. Die Demografie zeigt ein leichtes Wachstum nach einem Tiefpunkt 2017, was auf Zuzug oder natürliche Entwicklung hindeuten könnte. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten vor Ort (45 im Jahr 2017) steht einer Zahl von 378 Einwohnern in versicherungspflichtiger Beschäftigung gegenüber – ein Auspendlerüberschuss von 333 Personen. Dies unterstreicht den Wohncharakter der Gemeinde bei gleichzeitig geringer lokaler Wirtschaftsstruktur.
Standortfaktoren
Der Landkreis Donau-Ries, zu dem Megesheim gehört, wurde im Prognos-Zukunftsatlas 2025 unter rund 400 deutschen Kreisen auf Rang 87 eingeordnet. Besonders gut schnitt der Kreis im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 46) und bei der Stärke (Rang 53) ab. Schwächer ist die Dynamik mit Rang 311, was auf geringeres Wachstumspotenzial hindeutet. Im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt der Kreis auf Rang 181, im Bereich Wohlstand und soziale Lage auf Rang 107. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus niedrigem Kaufpreisniveau, hoher Mietrendite und stabilen demografischen Verhältnissen macht Megesheim zu einem Ort mit besonderem Attraktivität für Investoren, die auf Rendite statt auf Wertsteigerung setzen.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Megesheim entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Megesheim
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 7,50 €/m² |
| 2022 | 8,83 €/m² |
| 2023 | 30,00 €/m² |
| 2024 | 9,23 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Megesheim
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 1.615 €/m² |
| 2022 | 1.935 €/m² |
| 2023 | 1.938 €/m² |
| 2025 | 2.889 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Megesheim
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2021 | 5,57 % |
| 2022 | 5,48 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Megesheim
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 848 Einwohner |
| 2016 | 820 Einwohner |
| 2017 | 806 Einwohner |
| 2018 | 817 Einwohner |
| 2019 | 808 Einwohner |
| 2020 | 809 Einwohner |
| 2021 | 837 Einwohner |
| 2022 | 837 Einwohner |
| 2023 | 854 Einwohner |
| 2024 | 854 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Megesheim
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 0,20 % |
| 2016 | 50,36 % |
| 2017 | 0,38 % |
| 2018 | 0,74 % |
| 2019 | 0,72 % |
| 2020 | 0,72 % |
| 2021 | 1,06 % |
| 2022 | 0,72 % |
| 2023 | 1,09 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 87,00 Rang |
| Dynamik | 311 Rang |
| Stärke | 53,00 Rang |
| Demografie | 88,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 46,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 181 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 107 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Megesheim liegt im Band 6–7 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Megesheim im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Megesheim ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Megesheim ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Megesheim
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Megesheim | 12,77 €/m² |
| Wemding | 10,10 €/m² |
| Oettingen i.Bay. | 9,35 €/m² |
| Munningen | 9,34 €/m² |
| Polsingen | 8,95 €/m² |
| Wechingen | 8,52 €/m² |
| Auhausen | 7,97 €/m² |
| Hainsfarth | 7,34 €/m² |
| Westheim | 6,81 €/m² |
| Ehingen a.Ries | 6,14 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Megesheim ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Megesheim
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Megesheim | 6,55 % |
| Polsingen | 6,36 % |
| Wechingen | 5,25 % |
| Munningen | 4,83 % |
| Auhausen | 4,32 % |
| Hainsfarth | 4,24 % |
| Wemding | 3,99 % |
| Oettingen i.Bay. | 3,16 % |
| Ehingen a.Ries | 3,11 % |
| Westheim | 2,52 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Hainsfarth | 3,0 km | 86744 | 7,34 € | 2.078 € | 4,24 % |
| Oettingen i.Bay., St | 3,7 km | 86732 | 9,35 € | 3.554 € | 3,16 % |
| Munningen | 3,9 km | 86754 | 9,34 € | 2.323 € | 4,83 % |
| Polsingen | 4,9 km | 91805 | 8,95 € | 1.689 € | 6,36 % |
| Wechingen | 5,7 km | 86759 | 8,52 € | 1.948 € | 5,25 % |
| Westheim | 7,3 km | 91747 | 6,81 € | 3.247 € | 2,52 % |
| Ehingen a.Ries | 7,5 km | 86741 | 6,14 € | 2.371 € | 3,11 % |
| Auhausen | 8,0 km | 86736 | 7,97 € | 2.215 € | 4,32 % |
| Wemding, St | 9,2 km | 86650 | 10,10 € | 3.036 € | 3,99 % |
Wo liegt Megesheim?
Lage
Megesheim auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Megesheim
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 12,77 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.342 € |
| Bruttomietrendite | 6,55 % |
| Kaufpreisfaktor | 15,3 |
| Einwohner | 854 |
| Einwohner je km² | 68 |
| Fläche (km²) | 12,5 |
| Arbeitslosenquote | 1,1 % |
| Prognos-Gesamtrang | #87 |
| Prognos Dynamikrang | #311 |
| Prognos Stärkerang | #53 |
| Koordinaten | 48,9389, 10,6499 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Megesheim
Was kostet eine Wohnung in Megesheim?
Der Angebotskaufpreis liegt bei 2.342 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 12,77 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt der Kaufpreis unter dem Durchschnitt des Landkreises Donau-Ries (2.688 Euro/m²) und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt (3.246 Euro/m²). Die Angebotsmiete von Megesheim ist mit 12,77 Euro/m² jedoch höher als in den meisten Nachbarorten und liegt über dem Kreis- sowie Landesdurchschnitt.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Megesheim entwickelt?
Der Angebotskaufpreis stieg von 1.615 Euro/m² im Jahr 2021 auf 2.889 Euro/m² im Jahr 2025. Die Angebotsmiete lag 2021 bei 7,50 Euro/m² und betrug 2024 9,23 Euro/m². Der Wert von 30 Euro/m² für das Jahr 2023 in der Mietreihe ist ein deutlicher Ausreißer und erscheint unplausibel im Vergleich zu den umliegenden Jahren.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Megesheim?
Die Bruttomietrendite beträgt 6,55 Prozent, was einem Kaufpreisfaktor von 15,28 entspricht. Mit einem Perzentilrang von 94,8 im Bundesland liegt Megesheim bei der Rendite deutlich über dem bayerischen Durchschnitt (4,13 Prozent). Der Kreis Donau-Ries weist eine durchschnittliche Rendite von 4,35 Prozent auf.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Megesheim?
Megesheim hat 854 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 68 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Bevölkerung ist seit Beginn der Zeitreihe (2015: 848 Einwohner) leicht um 0,7 Prozent gestiegen.
Wie hoch ist die Arbeitslosenquote in Megesheim?
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,09 Prozent, was sechs arbeitslosen Personen entspricht. Das ist ein sehr niedriger Wert im regionalen Vergleich.
Woher stammen die Daten zu Megesheim?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Megesheim sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Megesheim führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2024 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2022 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2024 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Donau-Ries
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Wolferstadt | 86709 | 8,56 € | 1.412 € | 7,27 % |
| Forheim | 86735 | 8,73 € | 1.573 € | 6,66 % |
| Hohenaltheim | 86745 | 10,40 € | 1.906 € | 6,55 % |
| Mönchsdeggingen | 86751 | 8,06 € | 1.520 € | 6,36 % |
| Amerdingen | 86735 | 7,90 € | 1.585 € | 5,98 % |
| Fremdingen | 86742 | 9,22 € | 1.942 € | 5,70 % |
| Harburg (Schwaben), St | 86655 | 9,90 € | 2.104 € | 5,65 % |
| Ederheim | 86739 | 8,96 € | 2.027 € | 5,30 % |