Deiningen

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei niedrigen Mieten

Deiningen präsentiert sich auf dem Immobilienmarkt als ein struktureller Ausreißer: Der Angebotskaufpreis von 3.514 Euro je Quadratmeter liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt des Donau-Ries (2.688 Euro), über dem bayerischen Mittel (3.246 Euro) und über dem deutschen Durchschnitt (2.409 Euro). Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 8,33 Euro je Quadratmeter unter dem Kreiswert (9,13 Euro), unter dem bayerischen Mittel (10,11 Euro) und nur knapp über dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro). Diese Diskrepanz zwischen hohem Kaufpreis und vergleichsweise niedriger Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 2,85 Prozent – der niedrigsten aller sieben benachbarten Orte im Umkreis bis 9 Kilometer. Der Kaufpreisfaktor von 35,15 ist ebenfalls der höchste im Vergleich. Deiningen liegt im Bundesland auf dem 7. Perzentil, was bedeutet, dass nur etwa 7 Prozent der bayerischen Orte eine noch niedrigere Rendite aufweisen.

Die Nachbargemeinde Nördlingen weist mit 3.856 Euro je Quadratmeter zwar einen noch höheren Kaufpreis aus, erreicht aber mit 10,48 Euro auch eine deutlich höhere Miete und damit eine Rendite von 3,26 Prozent. In Deiningen fehlt dieser Ausgleich: Der Kaufpreis ist höher als in Nördlingen, die Miete liegt jedoch nur bei 8,33 Euro. Das Ergebnis ist eine Rendite von 2,85 Prozent, die selbst unter Wallerstein (3,30 Prozent) und Reimlingen (3,35 Prozent) liegt, die beide niedrigere Kaufpreise ausweisen.

Preisentwicklung: Extreme Schwankungen ohne klaren Trend

Die historischen Zeitreihen zeigen eine außergewöhnlich hohe Volatilität in beiden Märkten. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 5,80 Euro (2020) und 9,55 Euro (2025) – eine Bandbreite von über 60 Prozent. Der Kaufpreis bewegte sich zwischen 2.310 Euro (2021) und 4.401 Euro (2026 prognostiziert), also um den Faktor 1,9. Im Jahr 2022 kletterte der Kaufpreis von 2.311 auf 3.560 Euro, fiel 2023 wieder auf 2.745 Euro, stieg 2024 auf 4.124 Euro und sank 2025 auf 2.968 Euro. Diese starken jährlichen Ausschläge deuten auf einen dünn liquiden Markt mit wenigen Transaktionen hin, bei dem einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Der berechnete Jahreswachstumswert (CAGR) für den Kaufpreis liegt bei 13,75 Prozent, während die Miete mit 0,18 Prozent nahezu unverändert blieb. Diese unterschiedliche Dynamik verstärkt die bereits bestehende Diskrepanz zwischen Kaufpreis und Mietniveau weiter. Die Mietenreihe ist nicht geschätzt, die Kaufpreisreihe ebenfalls nicht.

Regionale Einordnung: Deiningen als teurer Ausreißer im Kreis

Im regionalen Vergleich sticht Deiningen durch einen überdurchschnittlich hohen Kaufpreis bei gleichzeitig unterdurchschnittlichen Mieten heraus. Von den sieben Nachbarorten im Umkreis bis 9 Kilometer Entfernung weist Deiningen den höchsten Angebotskaufpreis auf – nur Nördlingen (6,1 km) liegt mit 3.856 Euro noch darüber. Die Angebotsmiete von 8,33 Euro liegt jedoch unter allen Nachbarorten außer Maihingen (6,53 Euro). Maihingen fällt durch einen deutlich niedrigeren Kaufpreis von 1.987 Euro auf, was die niedrige Miete teilweise erklärt.

Die Bruttomietrendite von 2,85 Prozent ist die niedrigste im gesamten Vergleich. Wechingen (4,6 km) erreicht mit 5,25 Prozent mehr als das Doppelte, Alerheim (3,8 km) mit 5,03 Prozent ebenfalls annähernd das Doppelte. Diese Spanne zeigt, dass der Markt in den Nachbargemeinden deutlich unterschiedlich strukturiert ist. Deiningens Position als direkte Nachbargemeinde zu Nördlingen mit seinem hohen Preisniveau könnte den Kaufpreis in die Höhe treiben, ohne dass die Mieten entsprechend folgen.

Der Landkreis Donau-Ries als Ganzes weist mit 2.688 Euro je Quadratmeter einen deutlich niedrigeren Kaufpreis auf als Deiningen. Deiningen liegt damit etwa 31 Prozent über dem Kreisdurchschnitt, während die Miete mit 8,33 Euro etwa 9 Prozent unter dem Kreiswert liegt.

Standortfaktoren: Wachsende Gemeinde mit starker Pendlerstruktur

Die Demografie zeigt eine leichte Bevölkerungszunahme: Von 1.782 Einwohnern im Jahr 2020 auf 1.851 im Jahr 2024, was einem Anstieg von rund 3,8 Prozent in vier Jahren entspricht. Damit kehrt die Gemeinde zu ihrem Niveau von 2015 (1.824) zurück und übertrifft es leicht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 121 Einwohner je Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 1,6 Prozent (2023) und ist damit extrem niedrig. Sie entwickelte sich von 2,5 Prozent (2015) auf 1,6 Prozent (2023) rückläufig. Allerdings bestand 2017 ein deutliches Gefälle zwischen Arbeitsplätzen in der Gemeinde (463 sozialversicherungspflichtige Stellen) und der Zahl der in versicherungspflichtiger Beschäftigung stehenden Wohnbevölkerung (803). Damit waren 340 Personen mehr Auspendler als Einpendler. Die Gemeinde ist also eine Schlafgemeinde mit starker Pendlerorientierung in Richtung der größeren Zentren, insbesondere Nördlingen (6 km entfernt) und wahrscheinlich Donauwörth.

Landwirtschaft spielt eine strukturelle Rolle: 24 Betriebe wurden 2016 gezählt. Der Landkreis Donau-Ries erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 87 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut schnitt der Kreis mit Platz 46 im Arbeitsmarkt und Platz 53 in der Stärke ab. Schwach ist die Position mit Platz 181 in Wettbewerb und Innovation sowie Platz 311 in der Dynamik. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Deiningen verfügt über eine Grundschule, eine Mittelschule und eine Montessori-Volksschule, was die kommunale Infrastruktur im ländlichen Raum über das Übliche hinaus ausweist.