Möttingen

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Der Immobilienmarkt in Möttingen zeichnet sich durch ein günstiges Preis-Leistungs-Verhältnis aus. Die Angebotsmiete liegt mit 10,42 Euro pro Quadratmeter über dem Kreis-Durchschnitt von 9,13 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 2.526 Euro pro Quadratmeter liegt jedoch deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,95 Prozent – das ist rund 0,8 Prozentpunkte über dem bayerischen Mittel von 4,13 Prozent, knapp unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent und über dem Kreis-Mittel von 4,35 Prozent.

Der Kaufpreisfaktor von 20,21 bedeutet, dass der Kaufpreis dem etwa 20-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Damit liegt er deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10 und dem Kreis-Durchschnitt von 24,55. Ein niedriger Faktor bei gleichzeitig überdurchschnittlicher Miete und unterdurchschnittlichem Kaufpreis ist im Kreis einzigartig und erklärt die überdurchschnittliche Rendite.

Die Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der tatsächlichen Vergleichsmiete. Der aktuelle Mietwert von 10,42 Euro unterscheidet sich vom letzten Wert der Zeitreihe von 10,81 Euro (2026) – beide Werte sind Angebotswerte und können je nach Marktlage und Inseratendichte variieren.

Preisentwicklung: Zyklische Schwankungen mit Erholung

Die Kaufpreise durchliefen zwischen 2019 und 2024 den typischen bundesweiten Zyklus: Nach einem Höchststand von 2.933 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 folgte ein Einbruch auf 1.527 Euro im Jahr 2022 – ein Rückgang von rund 48 Prozent. Die Erholung bis 2024 auf 2.974 Euro entspricht einer Steigerung von knapp 95 Prozent. Der langfristige CAGR liegt bei 1,19 Prozent über den verfügbaren Zeitraum.

Die Mietpreise zeigten eine ähnliche Dynamik, aber mit höherer Volatilität: Der CAGR von 5,32 Prozent über den Zeitraum 2018 bis 2026 ist deutlich höher als der Kaufpreisanstieg. Die Miete stieg von 7,14 Euro (2018) auf 11,86 Euro (2024), fiel dann auf 9,91 Euro (2025) und liegt bei 10,81 Euro (2026). Diese Schwankungen entsprechen dem Muster von Angebotswerten, die systematisch über der tatsächlichen Vergleichsmiete liegen.

Der höhere Miet-CAGR im Vergleich zum Kaufpreis-CAGR bedeutet, dass sich die Mietrendite im Zeitverlauf tendenziell verbessert hat – ein Faktor, der für Investoren interessant sein kann, wenn die aktuellen Mietniveaus nachhaltig sind.

Regionale Einordnung: Vorreiter im Kreis, unter Bayerndurchschnitt

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 9 Kilometern positioniert sich Möttingen als einer der teureren Orte bei den Mieten, aber als einer der günstigeren bei den Kaufpreisen. Die Angebotsmiete von 10,42 Euro pro Quadratmeter liegt nur knapp unter der von Nördlingen (10,48 Euro), die als einzige größere Stadt im Umland deutlich höhere Kaufpreise von 3.856 Euro pro Quadratmeter aufweist.

Besonders auffällig ist der Unterschied zu Deiningen (6,2 km entfernt): Dort liegen die Kaufpreise mit 3.514 Euro pro Quadratmeter deutlich über denen in Möttingen, während die Miete mit 8,33 Euro niedriger ist. Das Ergebnis ist eine Bruttomietrendite von nur 2,85 Prozent in Deiningen – knapp über der Hälfte von Möttingens 4,95 Prozent. In Hohenaltheim (5 km) ist das umgekehrte Muster zu beobachten: niedrigere Kaufpreise (1.906 Euro) bei ähnlicher Miete (10,40 Euro) führen zu einer Rendite von 6,55 Prozent.

Auf Landesebene liegt Möttingen bei der Mietrendite im 82. Perzentil – das bedeutet, dass 82 Prozent der bayerischen Orte eine niedrigere Rendite aufweisen. Dies unterstreicht die attraktive Positionierung des Ortes im bayerischen Vergleich.

Standortfaktoren: Demografischer Aufschwung, schwache Innovationskraft

Die Bevölkerung von Möttingen wuchs zwischen 2015 und 2022 kontinuierlich von 2.474 auf 2.741 Einwohner – ein Anstieg von über 10 Prozent in sieben Jahren. Seit 2023 stagniert die Zahl bei 2.782 Einwohnern. Diese Entwicklung geht einher mit der niedrigen Arbeitslosenquote von 1,61 Prozent (2023), die deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt liegt.

Der Landkreis Donau-Ries erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 87 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders gut positioniert ist er im Arbeitsmarkt (Rang 46) und bei der wirtschaftlichen Stärke (Rang 53). Schwächer ist er in der Dynamik (Rang 311) und im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 181). Die niedrige lokale Beschäftigung – im Jahr 2011 gab es 158 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte im produzierenden Gewerbe, während 966 am Wohnort beschäftigt waren – korrespondiert mit dem schwachen Abschneiden im Innovationsbereich des Prognos-Index.

Möttingen liegt an der Bundesstraße 25, die Nördlingen mit Donauwörth verbindet, und verfügt über einen Haltepunkt an der Bahnstrecke Augsburg–Nördlingen. Die Gemeinde umfasst acht Gemeindeteile und hat eine Fläche von 31,84 Quadratkilometern bei einer Bevölkerungsdichte von 87 Einwohnern pro Quadratkilometer – das entspricht einem ländlich geprägten Siedlungsgefüge.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen eher auf Familien und Pendler als auf Studierende beschränkt.

Fazit: Attraktiver Markt mit klaren Risiken

Möttingen bietet einen der renditestärksten Immobilienmärkte im bayerischen Umland. Die Kombination aus moderaten Kaufpreisen, überdurchschnittlichen Mieten und einem stabilen demografischen Wachstum macht den Ort für Investoren interessant, die auf Cashflow statt auf Kapitalwertsteigerung setzen.

Die Volatilität der Kaufpreise zwischen 2019 und 2024 zeigt, dass der Markt anfällig für konjunkturelle Schwankungen ist. Die hohen Schwankungen in den Mietangebotswerten sind mit Vorsicht zu interpretieren, da Angebotswerte aus Inseraten systematisch über der tatsächlichen Vergleichsmiete liegen.

Die Abhängigkeit von externen Arbeitsmärkten – nur 158 Beschäftigte im produzierenden Gewerbe stehen 966 am Wohnort gegenüber – bedeutet, dass die lokale Wirtschaft kaum eigenständig nachfragestiftend wirkt. Das Bevölkerungswachstum korrespondiert mit der geringen lokalen Beschäftigung.

Für Eigentümer und Investoren bedeutet dies: Der aktuelle Markt bietet gute Renditen, aber die langfristige Entwicklung hängt von der Fortsetzung des Zuzugs und der Stabilisierung der Mietniveaus ab. Die schwache Innovationskraft des Landkreises (Rang 181 im Prognos-Index) geht einher mit der geringen lokalen Beschäftigung.