Alerheim

Marktüberblick

Der Immobilienmarkt in Alerheim zeichnet sich durch einen deutlichen Preisvorteil gegenüber dem bayerischen und Kreisdurchschnitt aus. Der Angebotskaufpreis liegt mit 2.340 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreisdonau-Ries-Mittel von 2.688 Euro und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Die Angebotsmiete von 9,82 Euro pro Quadratmeter liegt hingegen nahe am Kreiswert von 9,13 Euro und nur leicht unter dem bayernweiten Wert von 10,11 Euro.

Diese Kombination aus niedrigerem Kaufpreis und annähernd gleichbleibender Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 5,03 Prozent. Damit liegt Alerheim im 83. Perzentil Bayerns – höher als 83,6 Prozent der 2.056 Standorte im Freistaat. Der Kaufpreisfaktor von 19,87 liegt ebenfalls deutlich unter dem Kreiswert von 24,55 und dem bayernweiten Wert von 26,10. Ein niedriger Kaufpreisfaktor bedeutet, dass der Quadratmeterpreis relativ wenig vom jährlichen Mietwert abweicht – ein Hinweis auf ein verhältnismäßig günstiges Kaufpreis-Miete-Verhältnis.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine starke Volatilität, die für einen kleinen Ort mit begrenztem Inseratenaufkommen typisch sein kann. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 4,30 Euro pro Quadratmeter (2018) und 15,02 Euro (2025). Der Anstieg auf über 14 Euro im Jahr 2021 und erneut 2025 korreliert mit dem allgemeinen Mietpreisanstieg in Deutschland, ist aber in der absoluten Höhe und der Schwankungsbreite außergewöhnlich. Im Jahr 2026 fiel der Wert wieder auf 9,21 Euro pro Quadratmeter – die Datenreihe ist damit nicht stabil.

Beim Kaufpreis liegen nur zwei gesicherte Datenpunkte vor: 1.454 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 und 2.575 Euro im Jahr 2023. Das entspricht einem Anstieg von rund 77 Prozent in zwei Jahren, was einem jährlichen Wachstumsfaktor von etwa 33 Prozent entspricht. Dieser Wert übertrifft den allgemeinen Miet-CAGR von rund 10 Prozent für den gesamten Zeitraum deutlich und deutet auf eine beschleunigte Preisdynamik in der zweiten Hälfte der 2020er Jahre hin.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 8,5 Kilometern liegt Alerheim beim Kaufpreis (2.340 Euro) im mittleren Drittel. Deutlich günstigere Angebote finden sich in Mönchsdeggingen (1.520 Euro) und Wechingen (1.948 Euro), während Deiningen (3.514 Euro) und Wemding (3.036 Euro) deutlich über dem Niveau liegen.

Bei der Bruttomietrendite ist Alerheim mit 5,03 Prozent im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden angesiedelt. Mönchsdeggingen weist mit 6,36 Prozent die höchste Rendite auf, Deiningen liegt mit 2,85 Prozent am unteren Ende. Das Muster zeigt: In den günstigeren Orten (niedrigerer Kaufpreis) liegen die Renditen tendenziell höher, während die teureren Nachbarorte niedrigere Renditen aufweisen.

Der Kreis Donau-Ries als Ganzes weist einen durchschnittlichen Kaufpreisfaktor von 24,55 auf – Alerheim liegt mit 19,87 deutlich darunter. Das unterscheidet den Ort von der regionalen Norm und unterstreicht sein Preisvorteil im Vergleich zum Umland.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Alerheims wuchs zwischen 2015 und 2024 um 8,3 Prozent – von 1.619 auf 1.754 Einwohner. Dieser Anstieg ist für eine ländliche Gemeinde in Bayern bemerkenswert und geht einher mit einer Bevölkerungsdichte von 75 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,83 Prozent, was auf eine stabile lokale Arbeitsmarktsituation hindeutet.

Allerdings ist Alerheim eine typische Auspendlergemeinde: Von den 774 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten aus der Gemeinde pendelten 442 Personen mehr aus, als einpendelten. 2023 gab es vor Ort nur 332 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze. Die Einwohner arbeiten also überwiegend außerhalb der Gemeinde. Diese Struktur bedeutet, dass die lokale Wirtschaftskraft begrenzt ist und die Nachfrage nach Wohnraum durch Zuzug aus anderen Regionen getragen wird.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Donau-Ries auf Rang 87 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders gut schneidet der Kreis im Arbeitsmarkt-Index (Rang 46) ab, während der Dynamik-Index mit Rang 311 schwächer ist. Der Wettbewerbs- und Innovationsindex liegt auf Rang 181, der Wohlstands-Index auf Rang 107. Diese Verteilung beschreibt einen Kreis mit stabiler, aber nicht dynamisch wachsender Wirtschaft.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist landwirtschaftlich geprägt: 45 Betriebe bewirtschafteten 2020 eine Fläche von 1.846 Hektar. Die Gemeinde gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Ries und liegt neun Kilometer östlich von Nördlingen an der Wörnitz. Sie ist Teil der Planungsregion Augsburg.