Marxheim

Marktüberblick: Günstige Preise bei schwacher Rendite

Marxheim gehört zu den preisgünstigen Orten im ländlichen Bayern. Der Angebotskaufpreis liegt mit 2.427 Euro pro Quadratmeter knapp über dem deutschen Durchschnitt (2.409 Euro), aber deutlich unter dem bayerischen Mittel von 3.246 Euro. Die Angebotsmiete von 7,99 Euro pro Quadratmeter liegt sowohl unter dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro) als auch unter dem deutschen (8,92 Euro).

Die Bruttomietrendite von 3,95 Prozent liegt unter dem bayerischen Durchschnitt (4,13 %) und deutlich unter dem deutschen (5,10 %). Das bedeutet: Investoren erhalten für ihr Kapital in Marxheim weniger Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis als im bundesweiten Vergleich. Diese niedrige Rendite korrespondiert mit dem starken Kaufpreisanstieg der vergangenen Jahre — der Markt wird eher vom Kapitalwert als von der laufenden Miete getrieben.

Hinweis: Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten (Angebotswerte) und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel.

Preisentwicklung: Starker Kaufpreisanstieg bei volatilen Mieten

Der Kaufpreismarkt in Marxheim hat sich seit 2019 deutlich aufgewertet. Lag der Preis 2019 noch bei 787 Euro pro Quadratmeter, erreichte er 2025 mit 2.842 Euro ein mehr als dreifaches Niveau. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 23,85 Prozent — ein Wert, der selbst für bayerische Verhältnisse außergewöhnlich hoch ist.

Der Mietmarkt zeigt ein anderes Bild: Hier sind die Werte stark schwankend. Von 5,10 Euro 2019 stieg die Miete 2022 auf 10,00 Euro, fiel 2024 auf 5,95 Euro und lag 2026 bei 7,50 Euro. Diese Volatilität ist typisch für kleine Märkte mit geringer Inseratdichte, wo einzelne Angebote die Durchschnittswerte stark verzerren können. Der CAGR von 5,66 Prozent über den Zeitraum ist moderat im Vergleich zum Kaufpreisanstieg.

Die Diskrepanz zwischen stark steigenden Kaufpreisen und schwankenden, moderat steigenden Mieten erklärt die niedrige Bruttomietrendite: Der Kaufpreis hat sich seit 2019 mehr als verdreifacht, während die Miete im gleichen Zeitraum nur um etwa 47 Prozent gestiegen ist.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabiles Wachstum bei widersprüchlichen Arbeitsmarktdaten

Die Einwohnerzahl von Marxheim ist seit 2015 von 2.562 auf 2.663 gestiegen — ein Plus von knapp 4 Prozent. Besonders deutlich war der Zuzug zwischen 2019 und 2022, als die Bevölkerung um 69 Einwohner wuchs. Seit 2023 ist die Zahl stabil bei 2.663. Die Bevölkerungsdichte beträgt 57 Einwohner pro Quadratkilometer, was die ländliche Prägung der Gemeinde unterstreicht.

Die Arbeitslosenquote in der Zeitreihe von 2015 bis 2023 zeigt Werte zwischen 11 und 18 Prozent, mit einem Höchstwert von 18 Prozent im Jahr 2020 und 17 Prozent 2023. Diese Werte stehen in deutlichem Widerspruch zu lokalen Angaben der Gemeinde, wonach Marxheim 2017 nur 12 Arbeitslose (0,46 Prozent) verzeichnete. Die Ursache dieser Diskrepanz ist unklar — möglicherweise werden in der Zeitreihe aggregierte Kreiswerte verwendet. Der Prognos-Zukunftsatlas bewertet den Arbeitsmarkt im Landkreis Donau-Ries mit Rang 46 von 400 Kreisen als sehr stark, was auf eine strukturelle Stärke des Arbeitsmarkts hindeutet, die nicht unbedingt in der aktuellen Arbeitslosenquote abgebildet wird.

Regionale Einordnung: Unter dem Niveau der Nachbargemeinden

Im Vergleich zum Landkreis Donau-Ries liegt Marxheim bei allen Immobilienkennzahlen unter dem Durchschnitt: Die Miete ist mit 7,99 Euro unter dem Kreiswert von 9,13 Euro, der Kaufpreis mit 2.427 Euro unter dem Kreiswert von 2.688 Euro. Die Bruttomietrendite von 3,95 Prozent liegt ebenfalls unter dem Kreisdurchschnitt von 4,35 Prozent.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild. Niederschönenfeld (2,4 Kilometer entfernt) weist eine höhere Miete (8,94 Euro) und einen höheren Kaufpreis (2.675 Euro) aus. Rain (6 Kilometer) liegt mit 11,18 Euro Miete und 3.771 Euro Kaufpreis deutlich höher. Genderkingen (6,2 Kilometer) erreicht mit 3.909 Euro den höchsten Kaufpreis der Nachbarschaft, bei einer Miete von 9,82 Euro.

Marxheim ist damit der preisgünstigste Ort im unmittelbaren Umland. Diese Preisdifferenz könnte mit der peripheren Lage zur nächstgrößeren Stadt Nördlingen oder mit der geringeren Infrastrukturausstattung zusammenhängen. Der Perzentilrang von 55,6 im bayerischen Vergleich zeigt, dass Marxheim im Mittelfeld der bayernweiten Lagefaktoren liegt.

Standortfaktoren: Starke Struktur, schwache Dynamik

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Donau-Ries auf den Gesamtrang 87 von rund 400 deutschen Kreisen ein — damit gehört er zum oberen Drittel der Kreise. Die Aufschlüsselung zeigt jedoch ein differenziertes Bild: Der Index Arbeitsmarkt erreicht mit Rang 46 eine sehr gute Position, während der Index Dynamik mit Rang 311 das schwächste Segment darstellt. Der Index Stärke liegt mit Rang 53 ebenfalls im oberen Bereich.

Diese Struktur — starke wirtschaftliche Fundamente bei gleichzeitig geringer Entwicklungsdynamik — spiegelt sich im Immobilienmarkt wider: Die Kaufpreise steigen stark, was auf die strukturelle Stärke des Arbeitsmarkts hindeutet, während die Mietentwicklung volatil und moderat bleibt. Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt und den Markt auf Familien und Pendler ausrichtet.

Marxheim liegt an der Mündung des Lechs in die Donau im Naturpark Altmühltal und umfasst sechs Gemarkungen mit zwölf Gemeindeteilen. Die historische Bedeutung als Donau-Brückenort und Sammelplatz für Donauauswanderer im 18. Jahrhundert hat heute keine direkte wirtschaftliche Relevanz mehr, prägt aber die lokale Identität.