Oberndorf a.Lech

Marktüberblick: Hohe Preise bei niedriger Rendite

Oberndorf a.Lech weist einen der teuersten Immobilienmärkte im gesamten Landkreis Donau-Ries auf, gemessen am Kaufpreis je Quadratmeter. Der Angebotskaufpreis liegt bei 4.337 Euro pro m² und damit rund 61 % über dem Kreisdurchschnitt von 2.688 Euro. Auch im bayerischen Vergleich schneidet der Ort deutlich ab: Der Preis liegt 34 % über dem Landesdurchschnitt von 3.246 Euro.

Die Angebotsmiete von 10,44 Euro pro m² liegt zwar knapp über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, kann jedoch den extremen Kaufpreisanstieg nicht ausgleichen. Die Folge ist eine Bruttomietrendite von 2,89 %, die zusammen mit Mertingen (2,80 %) zu den niedrigsten Werten unter allen acht Nachbarorten gehört. Der Kaufpreisfaktor von 34,61 liegt ebenfalls deutlich über dem Kreiswert von 24,55 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Im Perzentilrang aller bayerischen Orte liegt Oberndorf mit 8,12 % – das bedeutet, dass nur etwa 8 % der bayerischen Orte eine noch niedrigere Rendite aufweisen.

Die Kombination aus hohen Kaufpreisen und moderaten Mietwerten macht Oberndorf a.Lech zu einem der renditeschwächsten Immobilienmärkte in der Region. Für Investoren bedeutet dies eine geringe Cashflow-Deckung; der Markt ist eher von privaten Käufern geprägt, die primär an einer Wohnsitze am Lech interessiert sind.

Preisentwicklung: Volatiler Anstieg

Die Immobilienpreise in Oberndorf a.Lech haben in den letzten Jahren eine starke Entwicklung durchlaufen, die durch hohe Volatilität gekennzeichnet ist. Der Angebotskaufpreis stieg von 1.737 Euro pro m² im Jahr 2019 auf 4.853 Euro im Jahr 2022 – ein Anstieg von rund 180 %. Der CAGR-Wert von 40,85 % über diesen Zeitraum unterstreicht die Dynamik.

Bei den Mieten zeigt sich ein ähnliches, aber noch unregelmäßigeres Bild. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 5,00 Euro (2019) und 12,16 Euro (2026). Besonders auffällig ist der Wechsel von 10,50 Euro im Jahr 2021 auf 6,45 Euro im Jahr 2022 und zurück auf 10,62 Euro im Jahr 2023. Diese starken Ausschläge deuten auf einen kleinen Markt hin, bei dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte erheblich beeinflussen können. Die aktuelle Angebotsmiete von 10,44 Euro liegt damit nahe am Niveau von 2021 und 2023.

Der CAGR der Miete von 9,72 % über den gesamten Zeitraum ist hoch, wird aber durch die starken jährlichen Schwankungen mitbestimmt. Die Mietentwicklung folgt nicht einem stabilen Trend, sondern zeigt ausgeprägte Ausschläge nach oben und unten.

Regionale Einordnung: Ausreißer im Landkreis

Im regionalen Vergleich hebt sich Oberndorf a.Lech deutlich von den Nachbarorten ab. Mit einem Angebotskaufpreis von 4.337 Euro pro m² liegt der Ort über allen acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 8 km. Der nächstgelegene Nachbarort Asbach-Bäumenheim (3,8 km) liegt mit 2.818 Euro pro m² um 35 % unter dem Wert von Oberndorf. Mertingen (4,7 km) weist mit 4.408 Euro den höchsten Kaufpreis im Umkreis auf, liegt aber nur knapp über Oberndorf.

Bei der Angebotsmiete liegt Oberndorf mit 10,44 Euro im oberen Mittelfeld der Nachbarn. Rain (4,4 km) führt mit 11,18 Euro, während Münster (6,1 km) mit 8,95 Euro deutlich unter dem Wert von Oberndorf liegt.

Die Bruttomietrendite von 2,89 % gehört zusammen mit Mertingen (2,80 %) zu den niedrigsten Werten im Umkreis. Asbach-Bäumenheim (4,60 %) und Niederschönenfeld (4,01 %) weisen die höchsten Renditen auf. Oberndorf folgt damit dem Muster, dass hohe Kaufpreise die Rendite drücken – ein Effekt, der im gesamten Landkreis zu beobachten ist, wo der Kreisdurchschnitt bei 4,35 % liegt.

Oberndorf liegt mit seinem Kaufpreis und seiner niedrigen Rendite außerhalb des typischen Kreis-Musters. Während der Großteil der 44 Orte im Donau-Ries bei Kaufpreisen um 2.688 Euro und Renditen um 4,35 % angesiedelt ist, bildet Oberndorf einen Ausreißer nach oben.

Standortfaktoren: Starke Wirtschaft, aber Pendlergemeinde

Der Landkreis Donau-Ries erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 87 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Teilindex Wirtschaftliche Stärke mit Rang 53 von 400. Im Bereich Demografie (Rang 88) und Arbeitsmarkt (Rang 46) zeigt sich ebenfalls eine starke Position. Schwächer ausgeprägt ist die Dynamik mit Rang 311, was auf begrenzte Wachstumsimpulse hindeutet. Der Index Wettbewerb und Innovation liegt mit Rang 181 im unteren Mittelfeld.

Oberndorf a.Lech selbst verfügt über keine Hochschule. Die Gemeinde unterhält eine Grundschule mit 127 Schülerinnen und Schülern (Schuljahr 2024/25) sowie zwei Kindertageseinrichtungen mit 161 Plätzen.

Die wirtschaftliche Struktur ist durch eine deutliche Auspendlerquote geprägt. Von den 1.040 versicherungspflichtig beschäftigten Einwohnern arbeiteten 2023 nur 611 am Arbeitsort Oberndorf. Die Zahl der Auspendler überstieg die Zupendler um 429 Personen. Dies entspricht einem typischen Muster für eine Wohngemeinde in der Peripherie größerer Arbeitsmärkte. Die Einwohner pendeln vermutlich nach Augsburg, Donauwörth oder anderen größeren Orten in der Region.

Die Arbeitslosenquote von 1,67 % (2023) liegt deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt und spiegelt die gute wirtschaftliche Anbindung wider. Sie ist jedoch leicht gestiegen – von 0,87 % im Jahr 2017 auf 1,67 % im Jahr 2023.

Bevölkerungsentwicklung: Starker Zuzug bei schwacher Dynamik

Die Einwohnerzahl von Oberndorf a.Lech ist seit 2015 kontinuierlich gestiegen – von 2.442 auf 2.689 Einwohner im Jahr 2024. Dies entspricht einem Wachstum von 10,1 % in neun Jahren. Das entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Zunahme von rund 27 Einwohnern.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 139 Einwohner pro km² auf einer Gemeindefläche von 19,37 km². Die Gemeinde gliedert sich in fünf Gemeindeteile: Oberndorf a.Lech (Pfarrdorf), Eggelstetten (Kirchdorf), Flein (Dorf), Holzmühle (Einöde) und Moorsiedlung (Siedlung). Eggelstetten wurde im Jahr 1978 im Rahmen der Gebietsreform eingegliedert.

Das Bevölkerungswachstum steht im Kontrast zur schwachen Dynamik im Prognos-Zukunftsatlas (Rang 311 von 400). Dies deutet darauf hin, dass das Wachstum vor allem auf Zuzug aus anderen Gemeinden oder Regionen zurückzuführen ist und weniger auf einer internen wirtschaftlichen Dynamik beruht. Die hohe Zahl der Auspendler unterstützt diese Interpretation: Oberndorf dient primär als Wohnstandort, nicht als Arbeitsort.

Die Siedlungsfläche macht 9,2 % des Gemeindegebiets aus (178 ha), die landwirtschaftliche Nutzung 63,1 % (1.222 ha). Von den 20 landwirtschaftlichen Betrieben werden 686 Hektar bewirtschaftet. Der Waldanteil beträgt 14,9 % (289 ha). Die Gemeinde liegt am Lech, kurz vor dessen Mündung in die Donau, was die Lage als attraktiven Wohnstandort unterstreicht.