Münster
Münster (PLZ 86692) liegt im Kreis Donau-Ries in Bayern. Der Ort zählt 1.223 Einwohner auf 17,7 km², das entspricht 69 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 8,95 € pro m², der Kaufpreis bei 3.348 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,21 % und ein Kaufpreisfaktor von 31,2 — rechnerisch sind das 31 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Münster über dem Renditeniveau von 19 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2020 und 2026 stieg die Miete von 8,12 € auf 7,25 € pro m², im Mittel -1,9 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 13,2 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 9,3 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,8 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Donau-Ries Rang 87 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 311, Stärkerang 53). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Holzheim, Ellgau und Baar (Schwaben) an.
Immobilienpreise in Münster im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarktbericht Münster (Lech)
Münster (Lech) im Landkreis Donau-Ries zeigt einen ungewöhnlichen Immobilienmarkt: Hohe Kaufpreise (3.348 €/m²) bei niedrigen Mieten (8,95 €/m²) führen zu einer Bruttomietrendite von 3,21 %, der zweittiefsten unter allen Nachbarorten. Die Kaufpreise steigen stark (+13,19 % CAGR), während die Mieten leicht fallen (-1,87 % CAGR). Die Gemeinde wächst (+9,3 % seit 2015), hat aber nur einen kleinen lokalen Arbeitsmarkt und ist überwiegend Wohnstandort mit hohem Auspendleranteil.
Marktüberblick
Münster (Lech) ist eine kleine Gemeinde im schwäbischen Landkreis Donau-Ries mit 1.223 Einwohnern auf 17,72 km². Der Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Bild: Der Angebotskaufpreis liegt mit 3.348 Euro pro Quadratmeter über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro, während die Angebotsmiete mit 8,95 Euro pro Quadratmeter unter dem Landesmittel von 10,11 Euro liegt. Diese Kombination aus hohem Kaufpreis und vergleichsweise niedriger Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 3,21 Prozent – der zweittiefsten unter allen acht Nachbarorten (nur Oberndorf am Lech liegt mit 2,89 Prozent darunter) und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 31,16 liegt ebenfalls über allen Vergleichswerten (Kreis: 24,55, Bayern: 26,10, Deutschland: 23,6). Münster belegt im Perzentilrang der Mietrendite in Bayern Platz 19,2 – von 2.056 Orten liegt es damit im unteren Fünftel.
Preisentwicklung
Die Zeitreihen zeigen extreme Schwankungen, die auf einen kleinen Markt hindeuten. Die Angebotsmiete pendelte zwischen 6,50 Euro (2024) und 11,82 Euro (2021) – eine Spanne von über 80 Prozent. Der Kaufpreis stieg von 2.222 Euro pro Quadratmeter (2021) auf 4.128 Euro (2026) – ein Anstieg von 86 Prozent. Der CAGR der Miete liegt bei -1,87 Prozent, der des Kaufpreises bei +13,19 Prozent. Diese divergierende Entwicklung – steigende Kaufpreise bei fallenden Mieten – treibt die Rendite weiter nach unten. Der Kaufpreisfaktor von 31,16 resultiert direkt aus dieser Schere: Der Preis pro Quadratmeter steht in keinem Verhältnis zur erzielbaren Miete. Die Kaufpreisreihe zeigt einen Anstieg von 2.878 Euro (2024) auf 4.128 Euro (2026), was einem Sprung von 43 Prozent in zwei Jahren entspricht. Ob dieser Anstieg marktgetrieben ist oder auf einzelnen hohen Inseraten beruht, lässt sich aus den aggregierten Daten nicht unterscheiden.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich fällt Münster durch einen überdurchschnittlich hohen Kaufpreis bei gleichzeitig niedriger Miete auf. Von den acht Nachbarorten hat nur Oberndorf am Lech mit 2,89 Prozent eine niedrigere Rendite, und das bei einem noch höheren Kaufpreis von 4.337 Euro pro Quadratmeter. Münster liegt mit 3.348 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 2.688 Euro und auch über dem bayerischen Mittel. Die Miete von 8,95 Euro liegt jedoch unter dem Kreisdurchschnitt von 9,13 Euro und deutlich unter dem bayerischen Mittel von 10,11 Euro. Dieser Widerspruch – hoher Kaufpreis, niedrige Miete – ist in der Region einzigartig. Die Nachbarn zeigen ein anderes Muster: Westendorf etwa hat mit 11,07 Euro Miete und 2.637 Euro Kaufpreis eine Rendite von 5,04 Prozent, also deutlich über dem Landesdurchschnitt. Münster folgt damit keinem regionalen Muster, sondern ist ein Ausreißer.
Standortfaktoren
Die Gemeinde verzeichnet seit 2015 ein Bevölkerungswachstum von 9,3 Prozent (von 1.119 auf 1.223 Einwohner). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,83 Prozent. Der Landkreis Donau-Ries erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 46 beim Arbeitsmarkt und Rang 88 bei der Demografie unter rund 400 deutschen Kreisen – Werte, die auf eine stabile wirtschaftliche Basis hinweisen. Der Rang bei Wettbewerb und Innovation liegt mit 181 in der unteren Hälfte. Die Gemeinde selbst hat keine Hochschule. Wirtschaftlich ist Münster eine Wohngemeinde: 2019 standen 661 Personen in versicherungspflichtiger Tätigkeit, aber nur 377 Arbeitsplätze waren am Ort vorhanden. Das bedeutet, dass knapp die Hälfte der Erwerbstätigen auspendelt. Der Arbeitsmarkt vor Ort ist klein, aber gewachsen – von nur 31 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten im Jahr 2000 auf 377 im Jahr 2019. Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Rain, die nächste Mittelschule und Realschule befindet sich neun Kilometer entfernt in Rain.
Bewertung
Die Kombination aus überdurchschnittlichem Kaufpreisniveau, starkem Bevölkerungszuwachs und einem lokalen Arbeitsmarkt, der weniger Beschäftigte bietet als in der Gemeinde wohnen, geht einher mit dem Muster einer Wohngemeinde. Die hohen Kaufpreise im Vergleich zu den Nachbarn entsprechen dem Muster eines attraktiven Wohnstandorts, während die niedrigen Mieten auf eine geringe lokale Nachfrage nach Mietwohnungen hindeuten. Die extreme Volatilität der Miet- und Kaufpreiszeitreihen – insbesondere der Anstieg des Kaufpreises um 43 Prozent von 2024 auf 2026 – weist auf die Limitiertheit aggregierter Daten in kleinen Märkten hin. Einzelne Inserate können die Durchschnittswerte in einer Gemeinde mit 1.223 Einwohnern und 17,72 km² stark verzerren. Die niedrige Bruttomietrendite von 3,21 Prozent steht in keinem Verhältnis zum Kaufpreis, während die gestiegenen Kaufpreise auf eine nachfragegetriebene Entwicklung hindeuten, die sich jedoch in der Miete nicht widerspiegelt.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Münster entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Münster
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2020 | 8,12 €/m² |
| 2021 | 11,82 €/m² |
| 2022 | 8,50 €/m² |
| 2023 | 9,21 €/m² |
| 2024 | 6,50 €/m² |
| 2025 | 8,00 €/m² |
| 2026 | 7,25 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Münster
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 2.222 €/m² |
| 2022 | 2.755 €/m² |
| 2023 | 2.983 €/m² |
| 2024 | 2.878 €/m² |
| 2025 | 3.095 €/m² |
| 2026 | 4.128 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Münster
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2021 | 6,38 % |
| 2022 | 3,70 % |
| 2023 | 3,70 % |
| 2024 | 2,71 % |
| 2025 | 3,10 % |
| 2026 | 2,11 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Münster
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 1.119 Einwohner |
| 2016 | 1.127 Einwohner |
| 2017 | 1.160 Einwohner |
| 2018 | 1.176 Einwohner |
| 2019 | 1.187 Einwohner |
| 2020 | 1.210 Einwohner |
| 2021 | 1.194 Einwohner |
| 2022 | 1.204 Einwohner |
| 2023 | 1.223 Einwohner |
| 2024 | 1.223 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Münster
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 0,92 % |
| 2016 | 0,91 % |
| 2017 | 4,07 % |
| 2018 | 1,76 % |
| 2019 | 1,30 % |
| 2020 | 1,68 % |
| 2021 | 1,67 % |
| 2022 | 1,83 % |
| 2023 | 1,83 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 87,00 Rang |
| Dynamik | 311 Rang |
| Stärke | 53,00 Rang |
| Demografie | 88,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 46,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 181 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 107 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Münster liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Münster im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Münster ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Münster ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Münster
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Thierhaupten | 11,44 €/m² |
| Rain | 11,18 €/m² |
| Westendorf | 11,07 €/m² |
| Nordendorf | 11,06 €/m² |
| Oberndorf a.Lech | 10,44 €/m² |
| Allmannshofen | 10,44 €/m² |
| Ellgau | 9,39 €/m² |
| Münster | 8,95 €/m² |
| Baar (Schwaben) | 8,69 €/m² |
| Holzheim | 8,02 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Münster ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Münster
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Westendorf | 5,04 % |
| Holzheim | 4,45 % |
| Nordendorf | 4,21 % |
| Allmannshofen | 3,91 % |
| Ellgau | 3,84 % |
| Thierhaupten | 3,69 % |
| Rain | 3,56 % |
| Baar (Schwaben) | 3,46 % |
| Münster | 3,21 % |
| Oberndorf a.Lech | 2,89 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Holzheim | 3,4 km | 86684 | 8,02 € | 2.164 € | 4,45 % |
| Ellgau | 3,8 km | 86679 | 9,39 € | 2.932 € | 3,84 % |
| Baar (Schwaben) | 5,5 km | 86674 | 8,69 € | 3.019 € | 3,46 % |
| Oberndorf a.Lech | 6,1 km | 86698 | 10,44 € | 4.337 € | 2,89 % |
| Nordendorf | 6,3 km | 86695 | 11,06 € | 3.155 € | 4,21 % |
| Thierhaupten, M | 6,4 km | 86672 | 11,44 € | 3.722 € | 3,69 % |
| Westendorf | 7,5 km | 86707 | 11,07 € | 2.637 € | 5,04 % |
| Rain, St | 7,6 km | 86641 | 11,18 € | 3.771 € | 3,56 % |
| Allmannshofen | 7,6 km | 86695 | 10,44 € | 3.202 € | 3,91 % |
Wo liegt Münster?
Lage
Münster auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Münster
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 8,95 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.348 € |
| Bruttomietrendite | 3,21 % |
| Kaufpreisfaktor | 31,2 |
| Einwohner | 1.223 |
| Einwohner je km² | 69 |
| Fläche (km²) | 17,7 |
| Arbeitslosenquote | 1,8 % |
| Prognos-Gesamtrang | #87 |
| Prognos Dynamikrang | #311 |
| Prognos Stärkerang | #53 |
| Koordinaten | 48,6232, 10,9062 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Münster
Was kostet eine Wohnung in Münster?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Münster liegt bei 8,95 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.348 Euro pro Quadratmeter. Die Miete liegt damit knapp unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der Kaufpreis liegt jedoch über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro und dem deutschen von 2.409 Euro. Hinweis: Es handelt sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Münster entwickelt?
Die Mietpreise in Münster schwanken stark: Von 8,12 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 stiegen sie 2021 auf 11,82 Euro, fielen dann auf 6,50 Euro im Jahr 2024 und liegen 2026 bei 7,25 Euro. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt -1,87 Prozent. Die Kaufpreise zeigen einen deutlichen Aufwärtstrend: Von 2.222 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 stiegen sie auf 4.128 Euro im Jahr 2026, was einer jährlichen Wachstumsrate von 13,19 Prozent entspricht.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Münster?
Die Bruttomietrendite liegt bei 3,21 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 31,16. Die Rendite liegt deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und dem deutschen von 5,10 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 19,21 im Bundesland liegt Münster mit seiner Rendite unter rund 81 Prozent der anderen bayrischen Orte. Der hohe Kaufpreisfaktor bestätigt das teure Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Münster?
Münster hat 1.223 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 69 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Bevölkerung ist seit Beginn der Zeitreihe 2015 um 9,3 Prozent von 1.119 auf 1.223 gewachsen.
Wie hoch ist die Arbeitslosenquote in Münster?
Die Arbeitslosenquote in Münster lag 2023 bei 14 Prozent. Im Vergleich dazu lag sie 2015 bei 13 Prozent und schwankte in den Jahren dazwischen zwischen 10 und 14 Prozent.
Wie bewertet der Prognos-Zukunftsatlas die wirtschaftliche Zukunft von Münster?
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Donau-Ries, zu dem Münster gehört, mit dem Gesamtrang 87 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis im Index Stärke mit Rang 53 ab, während er im Index Dynamik mit Rang 311 schwächer dasteht. Diese Bewertung gilt für den gesamten Kreis, nicht spezifisch für die Gemeinde Münster.
Woher stammen die Daten zu Münster?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Münster sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Münster führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Donau-Ries
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Wolferstadt | 86709 | 8,56 € | 1.412 € | 7,27 % |
| Forheim | 86735 | 8,73 € | 1.573 € | 6,66 % |
| Hohenaltheim | 86745 | 10,40 € | 1.906 € | 6,55 % |
| Megesheim | 86750 | 12,77 € | 2.342 € | 6,55 % |
| Mönchsdeggingen | 86751 | 8,06 € | 1.520 € | 6,36 % |
| Amerdingen | 86735 | 7,90 € | 1.585 € | 5,98 % |
| Fremdingen | 86742 | 9,22 € | 1.942 € | 5,70 % |
| Harburg (Schwaben), St | 86655 | 9,90 € | 2.104 € | 5,65 % |