Holzheim

Marktüberblick

Holzheim (86684) liegt im bayerischen Landkreis Donau-Ries auf einer Fläche von 20,29 km² und hat 1.198 Einwohner (2024). Die Gemeinde gehört zu den kleineren Orten im ländlichen Raum Bayerns. Der Landkreis Donau-Ries umfasst insgesamt 44 Orte und bildet einen eigenen Immobilienmarkt, der sich deutlich von den teureren Regionen Südbayerns abgrenzt.

Die Angebotsmiete in Holzheim beträgt 8,02 €/m², der Angebotskaufpreis 2.164 €/m². Beide Werte liegen unter dem Kreisdurchschnitt (Miete: 9,13 €/m²; Kaufpreis: 2.688 €/m²) und unter dem bayerischen Landesdurchschnitt (Miete: 10,11 €/m²; Kaufpreis: 3.246 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 22,48 ist ebenfalls niedriger als der Kreiswert von 24,55 und der Landeswert von 26,10. Dies zeigt, dass Holzheim im regionalen Vergleich zu den günstigeren Orten gehört.

Preisentwicklung

Die Zeitreihe der Angebotsmiete weist einen extremen Ausreißer im Jahr 2022 auf: Mit 16,22 €/m² lag der Wert mehr als doppelt so hoch wie der Vorjahreswert (7,28 €/m²) und der Folgejahreswert (8,47 €/m²). Dieser Wert ist statistisch unplausibel und deutet auf eine Verzerrung durch wenige sehr hoch angesetzte Inserate in diesem Jahr hin. Die langfristige Entwicklung zeigt einen moderaten Anstieg von 7,50 €/m² (2018) auf 7,89 €/m² (2026), was einer jährlichen Wachstumsrate von 0,64 % entspricht.

Der Angebotskaufpreis entwickelte sich deutlich dynamischer. Von 4.000 €/m² im Jahr 2021 fiel er bis 2025 auf 1.597,70 €/m² — ein Rückgang von rund 60 %. Die jährliche Wachstumsrate liegt bei −20,5 %. Selbst der Wert von 2024 (2.275 €/m²) liegt noch deutlich unter dem 2021er Niveau. Diese Entwicklung entspricht dem bundesweiten Trend einer Korrektur des Immobilienmarktes nach der Zinswende, ist in Holzheim jedoch stärker ausgeprägt als in vielen anderen Regionen.

Die Kombination aus niedrigem Kaufpreis und moderater Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 4,45 %. Diese liegt über dem bayerischen Durchschnitt (4,13 %) und positioniert Holzheim im 73. Perzentil aller bayerischen Orte — von den 2.056 erfassten Orten liegen 73 % unter dieser Rendite. Im bundesweiten Vergleich (5,10 %) bleibt Holzheim jedoch unter dem deutschen Durchschnitt.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 9,4 km zeigt Holzheim ein eindeutiges Muster: Die Angebotsmiete ist mit 8,02 €/m² die niedrigste aller Nachbarorte. Der Kaufpreis von 2.164 €/m² liegt ebenfalls unter dem Nachbarmittel. Die Bruttomietrendite von 4,45 % liegt damit im oberen Drittel der Nachbarn — Westendorf erreicht mit 5,04 % die höchste Rendite, Oberndorf a. Lech mit 2,89 % die niedrigste.

Die Nachbarorte mit deutlich höheren Mieten (Thierhaupten: 11,44 €/m², Rain: 11,18 €/m², Nordendorf: 11,06 €/m²) liegen alle weiter südlich und weisen Kaufpreise auf, die zwischen 3.155 €/m² und 3.771 €/m² liegen. Holzheim liegt damit im unteren Bereich des Kreisdurchschnitts, was den ländlichen Charakter der Gemeinde widerspiegelt.

Der Landkreis Donau-Ries als Ganzes liegt mit einer durchschnittlichen Miete von 9,13 €/m² und einem Kaufpreis von 2.688 €/m² ebenfalls unter dem bayerischen Durchschnitt.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Holzheim wuchs von 1.147 Einwohnern (2015) auf 1.198 (2024), was einem Anstieg von 4,4 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 59 Einwohner pro km². Das Wachstum verlief bis 2019 leicht rückläufig (Tiefpunkt 1.150), beschleunigte sich dann aber ab 2020 deutlich. Dieser Trend korrespondiert mit der sehr niedrigen Arbeitslosenquote von 0,65 % im Jahr 2023 (5 arbeitslose Personen). Die Arbeitslosigkeit lag 2015 bei 1,2 % und entwickelte sich seither insgesamt rückläufig.

Der Landkreis Donau-Ries erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 87 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark ist der Kreis im Arbeitsmarkt (Rang 46) und bei der wirtschaftlichen Stärke (Rang 53). Schwächer ist die Dynamik (Rang 311), was auf geringeres Wachstumspotenzial in Bereichen wie Innovation und Wettbewerb (Rang 181) hindeutet. Diese Struktur spiegelt den Charakter eines ländlichen Raums wider, der durch Stabilität und Beschäftigungssicherheit gekennzeichnet ist, weniger jedoch durch dynamische Expansion.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen insbesondere im Segment kleiner Einheiten einschränkt. Die Kombination aus stabilen Bevölkerungszahlen, niedriger Arbeitslosigkeit und moderaten Immobilienpreisen deutet auf einen ruhigen, aber stabilen lokalen Markt hin.