Baar (Schwaben)

Marktüberblick: Unter dem bayerischen Durchschnitt

Baar (Schwaben) liegt mit einer Angebotsmiete von 8,69 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 3.019 Euro pro Quadratmeter deutlich unter den bayerischen Durchschnittswerten von 10,11 Euro beziehungsweise 3.246 Euro. Gegenüber dem Kreis Aichach-Friedberg (Miete: 11,46 Euro, Kaufpreis: 3.968 Euro) fällt die Differenz noch ausgeprägter aus. Im bundesweiten Vergleich liegt die Angebotsmiete knapp unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, der Kaufpreis jedoch um 25 Prozent darüber.

Die Bruttomietrendite beträgt 3,46 Prozent und liegt damit unter dem bayerischen Mittel von 4,13 Prozent sowie dem Kreisdurchschnitt von 3,51 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 28,95 liegt leicht über dem Kreiswert von 28,84 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,1. Die niedrige Rendite bei gleichzeitig überdurchschnittlichem Kaufpreis im Bundesvergleich zeigt einen Markt, der durch hohe Kaufpreise und moderat steigende Mieten geprägt ist – ein Muster, das für ländliche Gemeinden in Bayern typisch ist, die von der Nähe zu größeren Wirtschaftszentren profitieren, aber selbst keine urbanen Mietniveaus erreichen.

Preisentwicklung: Volatilität bei der Miete, Rückgang beim Kaufpreis

Die Mietentwicklung in Baar weist starke Schwankungen auf, die auf das kleine Angebot an Mietwohnungen hindeuten. Von 6,81 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Miete 2019 auf 8,95 Euro, fiel dann 2021 auf 7,44 Euro, erreichte 2022 mit 9,00 Euro einen vorläufigen Höhepunkt und sank 2024 auf 6,32 Euro – den niedrigsten Wert der gesamten Reihe. Die Werte für 2025 (7,80 Euro) und 2026 (8,48 Euro) deuten auf eine Erholung hin. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über die gesamte Reihe liegt bei 2,78 Prozent.

Beim Kaufpreis verlief die Entwicklung anders: Von 2.590 Euro im Jahr 2018 stieg der Preis bis 2023 auf 3.038 Euro, fiel dann 2024 auf 2.576 Euro – unter das Niveau von 2018. Der CAGR über die Reihe beträgt -0,09 Prozent, was einer leichten Abwärtsentwicklung entspricht. Sowohl Miet- als auch Kaufpreis sind 2024 deutlich gesunken, was auf eine allgemeine Korrektur des lokalen Markts hindeutet. Die Erholungswerte für Miete und Kaufpreis in den Folgejahren deuten darauf hin, dass der Markt sich stabilisiert.

Regionale Einordnung: Zwischen günstigen Nachbarn und teureren Märkten

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Baar ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 8,69 Euro liegt über der von Holzheim (8,02 Euro) und unter der von Münster (8,95 Euro). Beim Kaufpreis liegt Baar mit 3.019 Euro über Holzheim (2.164 Euro) und Ellgau (2.932 Euro), aber unter allen anderen Nachbarorten mit Werten zwischen 3.348 Euro und 4.380 Euro.

Die Bruttomietrendite von 3,46 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbarn. Sie ist höher als die von Aindling (3,02 Prozent), Meitingen (3,18 Prozent) und Münster (3,21 Prozent), aber niedriger als die von Holzheim (4,45 Prozent) und Westendorf (5,04 Prozent). Die hohe Rendite in Westendorf und Holzheim korrespondiert mit niedrigeren Kaufpreisen, während die niedrige Rendite in Aindling und Meitingen auf deutlich höhere Kaufpreise bei moderaten Mieten zurückzuführen ist.

Baar liegt mit seiner Mietrendite im 31. Perzentil innerhalb Bayerns – das bedeutet, dass rund 69 Prozent der bayerischen Vergleichsorte eine höhere Rendite aufweisen. Der Ort gehört damit zum unteren Drittel der bayerischen Mietrenditen, was die hohe Kaufpreisrelation im Bundesland bestätigt.

Standortfaktoren: Bevölkerungswachstum und stabile Arbeitsmarktlage

Die Einwohnerzahl von Baar ist von 1.166 im Jahr 2015 auf 1.261 im Jahr 2024 um 8,15 Prozent gestiegen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 75 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde typisch ist. Das Wachstum verläuft ungleichmäßig: Nach einem Einbruch 2016 auf 1.134 Einwohner folgte ein kontinuierlicher Anstieg bis 2021 auf 1.242, ein leichter Rückgang 2022 auf 1.234, gefolgt von einem weiteren Anstieg auf 1.261.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,46 Prozent, was 19 arbeitslosen Personen entspricht. Im bundesweiten Vergleich ist das ein sehr niedriger Wert. Der Landkreis Aichach-Friedberg erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 108 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis mit Rang 26 im Index Wohlstand und soziale Lage, während die Dynamik (Rang 148), der Arbeitsmarkt (Rang 141) und Wettbewerb und Innovation (Rang 143) im Mittelfeld liegen. Der Demografie-Index mit Rang 174 ist der schwächste Bereich, was auf die alternde Bevölkerung in ländlichen Räumen hindeutet.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist Teil der Verwaltungsgemeinschaft Pöttmes und liegt im ländlichen Raum zwischen den größeren Städten Augsburg und Ingolstadt. Größere Arbeitgeber vor Ort sind die Bärbel Drexel GmbH und Maschinenbau Angerer e. K., traditionsreichster Betrieb ist die Schlossbrauerei Unterbaar (seit 1608).