Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Aichach-Friedberg liegt östlich von Augsburg im bayerischen Regierungsbezirk Schwaben und umfasst 24 Gemeinden auf 780 km². Mit 138.607 Einwohnern (2023) und 178 Einwohnern je km² ist er größtenteils ländlich geprägt, weist aber eine deutliche Wachstumsdynamik auf: Zwischen 2015 und 2023 wuchs die Bevölkerung um fast 7.700 Personen. Der Kreis gehört zur Planungsregion Augsburg und liegt im Städtedreieck München–Augsburg–Ingolstadt, was seine wirtschaftliche Ausrichtung maßgeblich bestimmt.
Der Immobilienmarkt spiegelt diese Lage wider: Mit einem mittleren Kaufpreis von 3.968 EUR/m² liegt der Kreis auf Rang 25 von 82 Kreisen in Bayern und deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 EUR/m². Die durchschnittliche Miet liegt bei 11,46 EUR/m², die Bruttomietrendite bei 3,51 Prozent. Der Preisfaktor beträgt 28,8.
Innere Struktur und Preisgefälle
Der Immobilienmarkt des Landkreises zeigt eine deutliche innere Struktur, die sich an der räumlichen Nähe zu Augsburg und München orientiert. Die Kaufpreise reichen von 3.015 EUR/m² in Sielenbach bis 5.260 EUR/m² in Mering – eine Spreizung von über 2.200 EUR/m².
Die teuersten Gemeinden liegen im Süden und Südwesten des Kreises, entlang der Verkehrsachsen nach München und Augsburg. Mering führt mit 5.260 EUR/m² und einer Miete von 13,45 EUR/m² die Liste an, gefolgt von Ried (5.017 EUR/m²), Schmiechen (4.975 EUR/m²), Merching (4.872 EUR/m²) und Dasing (4.792 EUR/m²). Diese Gemeinden profitieren direkt von der Anbindung an die Bahnstrecke München–Augsburg und die B2. Mering hat mit 15.264 Einwohnern die größte Bevölkerung dieser Gruppe und ist ökonomisches Unterzentrum des südlichen Landkreises.
Im Norden und Nordosten des Kreises, abseits der Hauptverkehrsachsen, liegen die günstigsten Gemeinden. Sielenbach (3.015 EUR/m²), Baar (3.019 EUR/m²), Petersdorf (3.039 EUR/m²), Schiltberg (3.086 EUR/m²) und Rehling (3.213 EUR/m²) weisen Kaufpreise auf, die deutlich unter dem Kreisdurchschnitt liegen. Hier dominieren ländliche Strukturen mit geringerer Bevölkerungsdichte.
Die Kreisstädte Friedberg (4.462 EUR/m²) und Aichach (4.466 EUR/m²) liegen im Mittelfeld. Kissing (4.494 EUR/m²) als südliche Nachbargemeinde von Augsburg schließt nahtlos an die teure Südachse an. Die Rendite-Spanne reicht von 2,91 Prozent in Merching bis 4,82 Prozent in Sielenbach – ein klares Muster: Je teurer die Gemeinde, desto niedriger die Rendite.
Der Median der Kaufpreise liegt bei 3.916 EUR/m², knapp unter dem Mittelwert von 3.968 EUR/m², was auf eine leicht rechtsschiefe Verteilung hindeutet.
Marktentwicklung und Zukunftsfähigkeit
Die Zeitreihen zeigen eine dynamische Marktentwicklung. Der Kaufpreis stieg von 3.462 EUR/m² (2018) auf 4.335 EUR/m² (2020), erreichte 2022 mit 4.480 EUR/m² einen ersten Höhepunkt, korrigierte 2023 auf 4.102 EUR/m² und erholte sich 2024 auf 4.370 EUR/m². Die Miete entwickelte sich kontinuierlich steigend von 9,62 EUR/m² (2018) auf 11,62 EUR/m² (2024). Die Bevölkerung wuchs von 130.916 (2015) auf 138.607 (2023), was auf eine anhaltende Attraktivität des Standorts hinweist.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis auf Rang 108 von rund 400 deutschen Kreisen zu. Besonders gut positioniert ist er im Bereich Wohlstand und soziale Lage (Rang 26), während die Bereiche Demografie (Rang 174), Arbeitsmarkt (Rang 141) und Dynamik (Rang 148) eher im Mittelfeld liegen. Der Rang im Wohlstand entspricht der starken Kaufkraft der Bevölkerung und der Lage im Ballungsraum Augsburg.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Der Landkreis ist wirtschaftlich eng mit dem Ballungsraum Augsburg verwoben. Mering, das zur Planungsregion Augsburg zählt, ist ökonomisches Unterzentrum des südlichen Landkreises und weist einen deutlichen Auspendlerüberschuss auf: 2013 gab es 2.143 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort, aber 5.264 mit Wohnort Mering – ein Auspendlerüberschuss von 3.121 Personen. Damit ist Mering eine typische Wohngemeinde für Berufspendler.
Zu den größten Arbeitgebern im Kreis zählen die Julius Zorn GmbH (Juzo) in Aichach, ein Hersteller medizinischer Hilfsmittel mit 1.200 Mitarbeitern weltweit, davon 800 in Aichach, und die Landbäckerei Ihle GmbH & Co. KG in Friedberg mit rund 2.400 Mitarbeitern und einem Umsatz von über 212 Mio. Euro (2020). Beide Unternehmen sind mittelständische Familienbetriebe mit langer Tradition und prägen die lokale Wirtschaftsstruktur.
Die Lage im Städtedreieck München–Augsburg–Ingolstadt bestimmt die Pendlerströme: Ein erheblicher Teil der Erwerbstätigen pendelt nach Augsburg, aber auch nach München und Ingolstadt. Der Landkreis gehört zum Augsburger Verkehrs- und Tarifverbund (AVV), was die Integration in den regionalen Verkehrsverbund sicherstellt.
Verkehr und Erreichbarkeit
Die Verkehrsanbindung ist das prägende Merkmal des Landkreises und erklärt maßgeblich die innere Marktstruktur.
Im Süden durchquert die viergleisige Bahnstrecke München–Augsburg den Kreis. Der Bahnhof Mering ist ein wichtiger Knotenpunkt mit circa 125 Regionalzügen täglich und Ausgangspunkt der Ammerseebahn nach Weilheim. Seit 2008 existiert zusätzlich der Haltepunkt Mering-St. Afra. Die Autobahn A8 (Ausfahrt Odelzhausen) liegt etwa 19 Kilometer nordöstlich, die B2 führt direkt durch Mering nach Augsburg.
Im Norden und Osten verbindet die Paartalbahn (Bahnstrecke Ingolstadt–Augsburg-Hochzoll) Aichach, Dasing und Friedberg mit Augsburg. Die Bayerische Regiobahn bedient die Strecke im 15-Minuten-Takt zwischen Augsburg und Friedberg und im 30-Minuten-Takt weiter nach Aichach. Die Fahrgastzahlen stiegen von 4.950 (2008) auf 8.500 (2012) täglich.
Diese unterschiedliche Anbindung erklärt die Preisgefälle: Gemeinden an der München-Augsburg-Achse (Mering, Ried, Schmiechen, Merching) profitieren von der besseren Erreichbarkeit beider Großstädte und weisen die höchsten Kaufpreise auf. Die Paartalbahn-Gemeinden (Aichach, Dasing, Friedberg) liegen im Mittelfeld, während die abgelegeneren Gemeinden im Norden und Osten des Kreises die günstigsten Preise aufweisen.
Das Bezirkskrankenhaus Augsburg (Psychiatrie, Psychotherapie, Psychosomatik) mit 326 Betten und 650 Mitarbeitern hat ein Einzugsgebiet, das sich auf Augsburg sowie Teile der Landkreise Augsburg und Aichach-Friedberg erstreckt.
Zusammenfassung
Der Landkreis Aichach-Friedberg profitiert von seiner Lage im Ballungsraum Augsburg und der wachsenden Bevölkerung. Die Kaufpreise liegen deutlich über dem Bundesdurchschnitt, die innere Struktur zeigt ein klares Preisgefälle von der München-Augsburg-Achse ins Umland. Die Verkehrsanbindung entlang beider Hauptachsen (München-Augsburg und Paartalbahn) prägt die Marktdynamik.
Die wirtschaftliche Struktur wird geprägt von mittelständischen Unternehmen wie Juzo und Landbäckerei Ihle sowie der engen Verflechtung mit dem Arbeitsmarkt Augsburgs. Der Prognos-Rang 108 von 400 Kreisen und der Wohlstands-Rang 26 belegen die gute strukturelle Position des Landkreises.
Die Bevölkerungsentwicklung bleibt positiv, und die Mieten steigen kontinuierlich. Die Spreizung innerhalb des Kreises bleibt jedoch erheblich – von 3.015 EUR/m² bis 5.260 EUR/m² – was unterschiedliche Marktbedingungen für verschiedene Gemeinden bedeutet.