Schmiechen

Marktüberblick

Schmiechen ist eine 13,5 km² große Gemeinde im schwäbischen Landkreis Aichach-Friedberg mit rund 1.370 Einwohnern. Der Ort liegt etwa sechs Kilometer südlich von Mering und verfügt über einen Haltepunkt an der Ammerseebahn, die seit 1995 Teil des Augsburger Verkehrsverbunds ist. Die Gemeinde hat vier Gemeindeteile: das Pfarrdorf Schmiechen, den Weiler Plankmühle, das Kirchdorf Unterbergen und die Einöde Lechaumühle. Historisch war Schmiechen bis zum 19. Jahrhundert Amtssitz und Hofmark der Grafen Fugger-Kirchberg, was sich im Ortsbild bis heute im Schloss Schmiechen widerspiegelt.

Der lokale Immobilienmarkt ist klein und von starken Preisschwankungen geprägt. Die Angebotsmiete liegt bei 13,09 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.975 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen über dem bayerischen und deutschen Durchschnitt.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Schmiechen zeigen in der verfügbaren Zeitreihe von 2018 bis 2026 extreme Schwankungen: von 7,00 Euro je Quadratmeter (2019) über 15,22 Euro (2025) auf 13,09 Euro (2026). Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt 3,58 Prozent, was einem deutlichen Anstieg über den Zeitraum entspricht. Die Volatilität ist bei einem so kleinen Markt mit wenigen Inseraten zu erwarten und lässt keine eindeutige Trendaussage zu.

Anders verhält es sich bei den Kaufpreisen: Sie stiegen von 4.000 Euro je Quadratmeter (2020) auf ein Hoch von 5.555 Euro (2023/2024) und sind seither auf 3.793 Euro (2026) gefallen. Das entspricht einem Rückgang von rund 32 Prozent vom Höchststand. Der langfristige CAGR von -0,88 Prozent zeigt, dass der aktuelle Stand unter dem Niveau von vor wenigen Jahren liegt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 31,68, was bedeutet, dass der Kaufpreis etwa das 32-fache der Jahreskaltmiete entspricht.

Regionale Einordnung

Mit einer Angebotsmiete von 13,09 Euro je Quadratmeter liegt Schmiechen über dem Durchschnitt des Landkreises Aichach-Friedberg (11,46 Euro) und deutlich über dem bayerischen (10,11 Euro) und deutschen (8,92 Euro) Mittel. Der Kaufpreis von 4.975 Euro je Quadratmeter übertrifft den Kreisdurchschnitt (3.968 Euro) um 25 Prozent und den bayerischen Durchschnitt (3.246 Euro) um 53 Prozent.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 8,3 Kilometer weist Schmiechen den zweithöchsten Kaufpreis auf – nur Mering (5.260 Euro) liegt darüber. Bei der Angebotsmiete liegen drei Nachbarorte höher: Königsbrunn (13,74 Euro), Mering (13,45 Euro) und Althegnenberg (13,26 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,16 Prozent liegt damit im unteren Quartil Bayerns (Perzentilrang 17,4 von 2.056 Orten im Freistaat). Die niedrige Rendite bei gleichzeitig hohen Kaufpreisen entspricht dem Muster nachfragestarker Märkte in der Metropolregion Augsburg, in denen die Mietpreise nicht mit den Kaufpreissteigerungen Schritt halten.

Der Kreis Aichach-Friedberg erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 108 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist er beim Wohlstand und der sozialen Lage mit Rang 26, während die Dynamik (Rang 148) und die Indizes für Demografie (174), Arbeitsmarkt (141) und Wettbewerb und Innovation (143) im Mittelfeld liegen.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Schmiechens ist seit 2015 um 7,5 Prozent von 1.272 auf 1.367 Einwohner gewachsen. Das Wachstum verlief nicht linear: Zwischen 2019 und 2021 ging die Einwohnerzahl um 38 Personen zurück, bevor sie sich wieder erholte. Die Bevölkerungsdichte beträgt 101 Einwohner je Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,52 Prozent, was nur 13 arbeitslose Personen entspricht. Dieser Wert ist deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt und spiegelt die wirtschaftliche Stärke des Landkreises wider. Die Ammerseebahn bietet eine direkte Anbindung an Augsburg, die als drittgrößte Stadt Bayerns ein bedeutender Arbeitsmarkt ist. Der Haltepunkt Schmiechen wird im Stundentakt bedient, in der Hauptverkehrszeit fahren zusätzliche Verstärkerzüge zwischen Augsburg und Geltendorf.

Es bestehen keine Hochschulen am Ort. Die Kombination aus niedriger Arbeitslosigkeit, Bevölkerungswachstum und guter Verkehrsanbindung an Augsburg geht einher mit der Lage Schmiechens als Wohngemeinde im Einzugsbereich der Metropolregion.