Steindorf

Marktüberblick: Ländliche Gemeinde am Rand des Münchner Umlands

Steindorf ist eine 16,2 km² große Gemeinde am südöstlichen Rand des Landkreises Aichach-Friedberg in Schwaben. Auf ihrem Gebiet leben rund 987 Menschen, was einer Dichte von 61 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Gemeinde umfasst fünf Gemeindeteile – Steindorf, Eresried, Hausen bei Hofhegnenberg, Hofhegnenberg und Putzmühle – und ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Mering. Der Ort liegt etwa 20 Kilometer südöstlich von Augsburg und ist über die Bundesstraße 2 sowie die Ammerseebahn (Haltepunkt Schmiechen, Stundentakt nach Augsburg und Schongau) an den Nahverkehr angebunden.

Auf dem lokalen Immobilienmarkt bieten sich Wohnungen zu einer Angebotsmiete von 9,69 Euro je Quadratmeter und zum Angebotskaufpreis von 3.771 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,08 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 32,43.

Preisniveau: Niedrige Miete, hoher Kaufpreis, schwache Rendite

Steindorfs Angebotsmiete von 9,69 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Durchschnitt des Landkreises Aichach-Friedberg (11,46 Euro) und des Bundeslandes Bayern (10,11 Euro), jedoch über dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro). Beim Kaufpreis verhält es sich umgekehrt: Mit 3.771 Euro je Quadratmeter liegt Steindorf knapp unter dem Kreisdurchschnitt (3.968 Euro), deutlich über dem Bayerischen (3.246 Euro) und dem deutschen (2.409 Euro) Niveau.

Diese Kombination – relativ niedrige Miete bei hohem Kaufpreis – führt zu einer der niedrigsten Bruttomietrenditen im Vergleich: 3,08 Prozent liegen unter dem Kreiswert (3,51 Prozent), dem Bayerndurchschnitt (4,13 Prozent) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent). Der Kaufpreisfaktor von 32,43 ist der höchste in allen Vergleichsebenen (Kreis: 28,84, Bayern: 26,10, Deutschland: 24,10) und drückt aus, dass der Kaufpreis das 32,43-Fache der Jahreskaltmiete beträgt.

Im direkten Vergleich zu den acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 8,6 Kilometern weist Steindorf sowohl die niedrigste Angebotsmiete (9,69 Euro) als auch den niedrigsten Angebotskaufpreis (3.771 Euro) auf. Die Rendite von 3,08 Prozent liegt damit im unteren Mittelfeld der Nachbarn (Spannweite: 2,88 bis 3,89 Prozent). Althegnenberg bietet mit 3,89 Prozent die höchste Rendite bei vergleichsweise moderatem Kaufpreis (4.086 Euro), während Mering mit 5.260 Euro je Quadratmeter den höchsten Kaufpreis und 13,45 Euro Miete die höchste Angebotsmiete aufweist.

Preisentwicklung: Volatile Mieten, steigende Kaufpreise

Die Mietentwicklung in Steindorf zeigt eine hohe Volatilität: Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 6,74 Euro (2020) und 11,13 Euro (2025) – eine Schwankungsbreite von über 65 Prozent. Der jährliche Veränderungsrate (CAGR) über die verfügbaren Jahre beträgt 1,76 Prozent, was einem moderaten Anstieg entspricht. Die Mietreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Beim Kaufpreis ist die Lage anders: Die Zeitreihe ist als geschätzt gekennzeichnet und reicht nur von 2021 bis 2025. Sie zeigt einen durchgehenden Anstieg von 3.900 Euro je Quadratmeter (2021) auf 5.000 Euro (2025), was einem CAGR von 6,41 Prozent entspricht. Dieser Anstieg ist deutlich stärker als der der Miete und erklärt die niedrige Rendite und den hohen Kaufpreisfaktor.

Die aktuelle Angebotsmiete von 9,69 Euro liegt unter dem Zeitreihenwert für 2026 (9,74 Euro) und deutlich unter dem Höchstwert von 2025 (11,13 Euro). Der aktuelle Kaufpreis von 3.771 Euro liegt unter dem geschätzten Zeitreihenwert für 2025 (5.000 Euro). Diese Diskrepanz zwischen den aktuellen Marktwerten und der Zeitreihe deutet darauf hin, dass die geschätzten Zeitreihendaten die aktuelle Marktsituation möglicherweise nicht vollständig abbilden.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabile Bevölkerung, niedrige Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung von Steindorf wuchs zwischen 2015 und 2024 von 933 auf 987 Einwohner, was einer Zunahme von 5,8 Prozent entspricht. Der stärkste Anstieg erfolgte zwischen 2017 und 2022, als die Einwohnerzahl von 931 auf 994 stieg. Seit 2023 ist die Bevölkerungszahl mit 987 Einwohnern stabil.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,87 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Sie bewegte sich in den vergangenen Jahren zwischen einem Tief von 1,07 Prozent (2018) und einem Hoch von 2,34 Prozent (2022). Mit nur 12 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von rund 987 Einwohnern ist der lokale Arbeitsmarkt eng.

Auf Ebene des Landkreises Aichach-Friedberg erreicht der Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Gesamtrang Platz 108 von rund 400 deutschen Kreisen – das entspricht einem mittleren Drittel. Besonders gut abschneidet der Kreis beim Wohlstand und der sozialen Lage mit Platz 26. Schwächer sind die Werte bei der Demografie (Platz 174), dem Arbeitsmarkt (Platz 141), Wettbewerb und Innovation (Platz 143) sowie der Dynamik (Platz 148). Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Einordnung: Pendlergemeinde mit überdurchschnittlichen Kaufpreisen

Steindorf präsentiert sich als kleine ländliche Gemeinde mit stabiler Bevölkerungsentwicklung und sehr niedriger Arbeitslosigkeit. Der Immobilienmarkt zeichnet sich durch ein ungewöhnliches Preisgefälle aus: Die Mieten liegen unter dem regionalen und landesweiten Durchschnitt, während die Kaufpreise über dem Mittel liegen. Dies führt zu einer der niedrigsten Bruttomietrenditen im Vergleich – ein Merkmal, das den Ort für reine Kapitalanleger weniger attraktiv macht, aber auf eine nachfragegetriebene Kaufpreisdynamik hindeuten könnte.

Die Verkehrsanbindung über die Ammerseebahn (Haltepunkt Schmiechen) und die Bundesstraße 2 positioniert Steindorf als Pendlergemeinde im Umland von Augsburg. Die Nähe zu einer Großstadt bei gleichzeitig ländlichem Charakter könnte der Grund für die überdurchschnittlichen Kaufpreise im regionalen Vergleich sein.

Die hohe Volatilität der Mietwerte in der Zeitreihe und die Diskrepanz zwischen aktuellen Marktwerten und Zeitreihendaten erfordern bei der Interpretation Vorsicht. Die Kaufpreiszeitreihe ist zudem als geschätzt gekennzeichnet.