Kaisheim, M

Marktüberblick und Preisniveau

Kaisheim gehört zu den teureren Gemeinden im Landkreis Donau-Ries. Die Angebotsmiete liegt bei 10,32 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.393 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen über dem Kreisdurchschnitt (Miete: 9,13 €/m², Kaufpreis: 2.688 €/m²) und auch über dem bayerischen Landesdurchschnitt (Miete: 10,11 €/m², Kaufpreis: 3.246 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 27,39 – das bedeutet, dass der Kaufpreis dem 27,4-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Im Kreis Donau-Ries liegt der Durchschnitt bei 24,55, in Bayern bei 26,10. Die Bruttomietrendite beträgt 3,65 Prozent und liegt damit unter dem Kreiswert von 4,35 % und dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 %. Kaisheim gehört im Bundesland zum unteren Drittel bei der Rendite (Perzentilrang 42,3 von 100), was bedeutet, dass 42 % der Orte im Bundesland eine niedrigere Rendite aufweisen. Die niedrige Rendite ist die direkte Folge des überdurchschnittlich hohen Kaufpreises bei gleichzeitig nur leicht über dem Landesdurchschnitt liegender Miete.

Preisentwicklung

Die Zeitreihe der Angebotsmiete zeigt einen deutlichen Anstieg von 4,91 €/m² im Jahr 2018 auf 11,53 €/m² im Jahr 2026. Besonders markant ist der Sprung von 4,95 €/m² (2019) auf 7,41 €/m² (2020), der mehr als 50 % Anstieg in einem Jahr bedeutet. Bis 2024 stieg die Miete weiter auf 9,86 €/m², 2025 auf 11,50 €/m² und 2026 auf 11,53 €/m². Der Anstieg von 2018 bis 2026 entspricht einer kumulierten Steigerung von über 135 %. Der Kaufpreis verläuft deutlich volatiler. Er lag 2018 bei 2.634 €/m², fiel 2019 auf 1.897 €/m², stieg 2020 auf 2.143 €/m² und 2021 auf 2.891 €/m². 2022 folgte ein leichter Rückgang auf 2.785 €/m², bevor er 2023 auf 3.286 €/m² und 2024 auf einen Höhepunkt von 4.675 €/m² anstieg. 2025 fiel er auf 3.175 €/m² zurück, 2026 liegt er bei 3.769 €/m². Die Schwankungen im Kaufpreis sind deutlich größer als bei der Miete und deuten auf einen Markt hin, der von Angebotsdynamik und Nachfrageverschiebungen geprägt ist. Die CAGR für die Miete liegt bei 11,26 %, für den Kaufpreis bei 4,58 %. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Ein Unterschied besteht zwischen dem aktuellen Angebotsmietenwert von 10,32 €/m² (Stand Juli 2026) und dem Zeitreihenwert von 11,53 €/m² für das Jahr 2026. Die Zeitreihe zeigt Jahresdurchschnittswerte, während die aktuellen Marktdaten den momentanen Inseratstand abbilden. Der aktuelle Wert liegt damit 10 % unter dem Jahresdurchschnitt 2026.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 9,2 km zeigt Kaisheim ein gemischtes Bild. Bei der Angebotsmiete liegt Kaisheim mit 10,32 €/m² über dem Durchschnitt der Nachbarorte (9,49 €/m²). Nur Donauwörth (11,16 €/m²) und Buchdorf (10,43 €/m²) liegen höher. Fünfstetten (8,07 €/m²), Daiting (7,83 €/m²) und Huisheim (8,66 €/m²) liegen deutlich darunter. Beim Kaufpreis liegt Kaisheim mit 3.393 €/m² über dem Nachbarortschnitt von 2.861 €/m². Genderkingen liegt mit 3.909 €/m² höher, Donauwörth (3.616 €/m²) liegt knapp darüber. Fünfstetten (2.335 €/m²), Harburg (2.104 €/m²) und Huisheim (1.998 €/m²) liegen deutlich unter dem Kaisheimer Niveau. Bei der Bruttomietrendite liegt Kaisheim mit 3,65 % im unteren Drittel der Nachbarn. Genderkingen weist mit 3,01 % die niedrigste Rendite auf, Harburg (5,65 %) und Huisheim (5,20 %) die höchsten.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung Kaisheims ist seit 2015 kontinuierlich gewachsen: von 3.833 Einwohnern (2015) auf 4.057 (2024), ein Plus von 5,8 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 97 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Trend ist eindeutig positiv: Nach einem leichten Einbruch 2016 (3.792) und 2020 (3.851) stieg die Einwohnerzahl von 2020 bis 2023 um 206 Personen. Die Arbeitslosenquote lag 2015 bei 3,6 % und ist bis 2023 auf 4,3 % gestiegen. Dieser Anstieg entspricht dem bundesweiten und bayerischen Trend der letzten Jahre, bleibt aber auf einem moderaten Niveau. Der Kreis Donau-Ries erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 87 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Teilindex Stärke mit Rang 53, während der Dynamik-Index mit Rang 311 schwächer abschneidet. Im Index Wettbewerb und Innovation liegt der Kreis mit Rang 181 im unteren Drittel. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Das Bevölkerungswachstum geht einher mit dem überdurchschnittlichen Preisniveau.

Wirtschaft und Infrastruktur

Kaisheim ist eine ländliche Marktgemeinde mit 12 Gemeindeteilen und 6 Gemarkungen. Die wirtschaftliche Struktur ist durch eine starke Pendlerquote geprägt: 2018 gab es am Arbeitsort 333 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (113 im produzierenden Gewerbe, 89 im Handel/Verkehr/Gastgewerbe, 131 in sonstigen Bereichen), während am Wohnort 1.383 Personen beschäftigt waren. Das bedeutet, dass nur etwa 24 % der erwerbstätigen Einwohner ihren Arbeitsplatz im Markt haben – der Großteil pendelt ab. Die Gewerbesteuereinnahmen betrugen 2020 463.464 €, die Steuerkraftzahl lag bei 739,40 €. Im Jahr 2010 bestanden 34 landwirtschaftliche Betriebe mit 1.230 ha Nutzfläche. Die Gemeinde verfügt über eine Grundschule (Graf-Heinrich-Volksschule, 146 Schüler), eine Förderschule (Abt-Ulrich-Schule, 199 Schüler) und zwei Kindertageseinrichtungen. Seit 1985 besteht eine Außenstelle der Volkshochschule Donauwörth. Die historische Substanz des Ortes, geprägt durch das 1133 gegründete und 1802 säkularisierte Zisterzienserkloster Kaisheim, verleiht dem Ort ein besonderes Profil. Das Kloster war ab 1656 reichsunmittelbar und prägte die Entwicklung des Ortes über Jahrhunderte.