Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Augsburg liegt im bayerischen Regierungsbezirk Schwaben und umschließt die kreisfreie Stadt Augsburg von allen Seiten außer im Osten. Mit rund 567.000 Einwohnern auf 1.214 Quadratkilometern ist er der bevölkerungsreichste Landkreis Bayerns, wenn man die kreisfreie Stadt mitzählt. Der Landkreis selbst hat mehr als 260.000 Einwohner und ist damit der zweitgrößte Landkreis Bayerns. Die 47 Gemeinden des Kreises weisen eine deutliche innere Spreizung auf: Die Kaufpreise reichen von 2.484 Euro pro Quadratmeter in Kutzenhausen bis 5.189 Euro in Stadtbergen. Die Mietpreise variieren zwischen 6,95 Euro und 14,95 Euro pro Quadratmeter. Der Landkreis liegt mit einem mittleren Kaufpreis von 3.725 Euro pro Quadratmeter auf Rang 27 von 82 Kreisen in Bayern und deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro sowie dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro. Die Bevölkerung wuchs von 531.974 im Jahr 2015 auf 566.728 im Jahr 2023 — ein Zuwachs von über 35.000 Einwohnern in acht Jahren.
Innere Struktur und Preisgefälle
Die innere Struktur des Marktes wird maßgeblich durch die Nähe zur Stadt Augsburg bestimmt. Die teuersten Gemeinden liegen im unmittelbaren Umland: Stadtbergen (15.614 Einwohner) führt mit 5.189 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Wehringen (3.055 Einwohner) mit 4.643 Euro, Augsburg selbst mit 4.587 Euro, Gersthofen (23.492 Einwohner) mit 4.436 Euro und Neusäß (23.251 Einwohner) mit 4.402 Euro. Diese fünf Gemeinden liegen alle direkt oder in unmittelbarer Nachbarschaft zur Stadt Augsburg und bilden den Siedlungskern des Ballungsraums. Stadtbergen, Gersthofen, Neusäß und Königsbrunn grenzen mit ihrem Siedlungskern direkt an die bebaute Fläche Augsburgs.
Im Gegensatz dazu liegen die günstigsten Gemeinden im ländlichen Westen und Süden des Kreises: Kutzenhausen (2.627 Einwohner) mit 2.484 Euro, Mickhausen (1.394 Einwohner) mit 2.501 Euro und Westendorf (1.733 Einwohner) mit 2.637 Euro. Diese Gemeinden liegen abseits der Hauptverkehrsachsen und haben keinen direkten S-Bahn-Anschluss. Die Renditespanne reicht von 2,87 Prozent in Stadtbergen bis 5,18 Prozent in Kutzenhausen — ein Unterschied von fast einem Prozentpunkt, der die unterschiedliche Nachfrage in den beiden Bereichen des Kreises widerspiegelt.
Ein klares Preisgefälle ist entlang der München-Augsburger Achse zu beobachten: Die Gemeinden im Süden und Osten des Kreises, die an die S-Bahn-Linie S3 und die Autobahn A8 angebunden sind, liegen deutlich über dem Kreisdurchschnitt. Im Westen, im Zusamtal und in den Stauden, sind die Preise deutlich niedriger.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Die Wirtschaft des Landkreises ist stark auf Augsburg als drittgrößte Stadt Bayerns mit rund 301.000 Einwohnern ausgerichtet. Augsburg ist Universitätsstadt und Sitz der Regierung des Bezirks Schwaben. Die Arbeitslosigkeit war konstant niedrig — im Oktober 2018 lag sie bei 2,2 Prozent. Der Landkreis profitiert von der wirtschaftlichen Dynamik der Großstadt und zieht Unternehmen an, die von der Infrastruktur und dem Arbeitskräftepool Augsburgs profitieren.
Zwei Hochschulen prägen den Bildungsstandort: Die Technische Hochschule Augsburg und die Universität Augsburg. Sie ziehen Studierende und Fachkräfte an und tragen zur Attraktivität des Ballungsraums bei. Der Prognos-Zukunftsatlas ordnet den Landkreis auf Rang 90 von rund 400 deutschen Kreisen ein, mit einem besonders guten Wert im Dynamik-Index (Rang 44). Der Wettbewerbs- und Innovationsindex liegt mit Rang 148 deutlich niedriger, was auf die Abhängigkeit von der Stadt Augsburg als Wirtschaftszentrum hinweist.
Die Bevölkerungsentwicklung ist positiv: Zwischen 2015 und 2023 wuchs die Bevölkerung um über 35.000 Menschen. Dies entspricht einem jährlichen Wachstum von rund 0,9 Prozent und ist deutlich höher als der bayerische Durchschnitt. Das Wachstum wird vor allem durch Zuzug aus anderen Teilen Bayerns und aus dem Ausland getrieben.
Verkehr und Erreichbarkeit
Der Landkreis Augsburg verfügt über eine herausragende verkehrliche Anbindung. Die erste Eisenbahnverbindung nach Augsburg wurde 1840 von der München-Augsburger Eisenbahn-Gesellschaft eröffnet. Der Bayerische Staat vollendete das Eisenbahnkreuz Augsburg mit der Linie nach Günzburg und Ulm in den Jahren 1853/54. Weitere Strecken folgten: 1875 nach Ingolstadt, 1898 nach Geltendorf und Weilheim, 1877 die Strecke Bobingen–Kaufering.
Die Bahnstrecke München–Augsburg ist viergleisig ausgebaut und hat eine Höchstgeschwindigkeit von 160 bis 230 km/h. Ein ICE hält in Augsburg-Hochzoll. Die S-Bahn München bedient den Landkreis über die Linie S3 (München–Augsburg) und die Linie S2 (Ingolstadt–Augsburg–Friedberg–Aichach). Der Fugger-Express verbindet München mit Augsburg und wird in Augsburg geflügelt, weiter nach Ulm und Donauwörth/Treuchtlingen/Aalen im 30-Minuten-Takt.
Zwischen 2007 und 2015 stieg die Zahl der Fahrgäste zwischen Augsburg und München um 43 Prozent, auf der Paartalbahn Richtung Aichach um mehr als 70 Prozent. Der Regio-Schienen-Takt Augsburg ist ein großes Projekt im Augsburger Verkehrsverbund, das den Ballungsraum mit einem leistungsfähigen Schienenpersonennahverkehr versorgen soll. Dabei sollen die radial auf Augsburg zulaufenden Regionalbahnlinien durch mehrere Durchmesserlinien ersetzt werden. Die Mobilitätsdrehscheibe Augsburg ist ein Um- und Ausbau des Augsburger Hauptbahnhofs zum Knotenpunkt von Nah-, Regional- und Fernverkehr. Der Straßenbahntunnel soll nach mehrfachen Verschiebungen bis Juli 2027 in Betrieb gehen.
Die Autobahn A8 verbindet Augsburg mit München im Süden und Ulm im Norden. Der Landkreis grenzt an die Landkreise Dillingen an der Donau, Donau-Ries, Aichach-Friedberg, Landsberg am Lech, Ostallgäu, Unterallgäu und Günzburg.
Entwicklung und Ausblick
Die Zeitreihen zeigen einen deutlichen Aufwärtstrend bei Miete und Kaufpreis. Die Miete stieg von 10,48 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 13,56 Euro im Jahr 2025. Der Kaufpreis stieg von 3.728 Euro im Jahr 2018 auf 4.833 Euro im Jahr 2021, fiel dann auf 4.156 Euro im Jahr 2023 und liegt 2025 bei 4.356 Euro. Der Rückgang 2022/2023 entspricht dem bundesweiten Trend nach der Zinswende. Die Prognose für 2026 geht von einem weiteren Anstieg auf 4.667 Euro aus.
Die hohen Kaufpreise im unmittelbaren Umland Augsburgs — insbesondere in Stadtbergen, Wehringen und Gersthofen — sind auf die Kombination aus guter Verkehrsanbindung, der Nähe zur Großstadt und der begrenzten verfügbaren Baulandflächen zurückzuführen. Diese Gemeinden sind typische Pendlerorte für Menschen, die in Augsburg oder München arbeiten, aber außerhalb der teuren Innenstadt wohnen möchten.
Im ländlichen Westen und Süden des Kreises — im Zusamtal, im Holzwinkel, in der Reischenau und in den Stauden — liegen die Preise deutlich niedriger. Diese Regionen sind landwirtschaftlich geprägt und haben keinen direkten S-Bahn-Anschluss. Die höheren Renditen von bis zu 5,18 Prozent in Kutzenhausen entsprechen dem Muster ländlicher Märkte mit niedrigeren Kaufpreisen und moderaten Mieten.
Der Landkreis Augsburg profitiert von seiner Lage im Ballungsraum Augsburg-München und von der wachsenden Nachfrage nach Wohnraum in der Region. Die Verkehrsprojekte Regio-Schienen-Takt und Mobilitätsdrehscheibe sollen die Erreichbarkeit weiter verbessern und die Attraktivität des Kreises für Pendler und Unternehmen stärken.