Augsburg
Augsburg (PLZ 86150) ist eine kreisfreie Stadt in Bayern. Der Ort zählt 303.150 Einwohner auf 146,9 km², das entspricht 2.064 Einwohnern je Quadratkilometer. Mit 2 Hochschulen am Ort besteht eine strukturell erhöhte Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 14,95 € pro m², der Kaufpreis bei 4.587 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,91 % und ein Kaufpreisfaktor von 25,6 — rechnerisch sind das 26 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Augsburg über dem Renditeniveau von 54 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 11,48 € auf 14,81 € pro m², im Mittel 3,2 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 1,7 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 5,9 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 4,8 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Augsburg Rang 90 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 44, Stärkerang 117). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Stadtbergen, Neusäß und Gersthofen an.
Immobilienpreise in Augsburg im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Augsburg
Augsburg als Großstadt in Bayern mit über 303.000 Einwohnern zeigt einen angespannten Immobilienmarkt mit deutlich über dem bayerischen Durchschnitt liegenden Miet- und Kaufpreisen. Die Angebotsmiete liegt bei 14,95 €/m², der Angebotskaufpreis bei 4.587 €/m². Die Bevölkerung wuchs zwischen 2015 und 2024 um 5,86 %. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis Augsburg auf Gesamtrang 90 von 400 ein.
Der Ort Augsburg
Augsburg ist eine kreisfreie Stadt im Südwesten Bayerns mit 146,85 km² Fläche und rund 303.150 Einwohnern (Stand 2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 2.064 Einwohner pro km². Die Stadt ist Standort zweier Hochschulen – der Technischen Hochschule Augsburg und der Universität Augsburg – und zählt damit zu den bildungsstarken Standorten in Bayern.
Marktüberblick: Preise und Renditen
Die aktuellen Angebotswerte in Augsburg liegen deutlich über dem bayerischen und bundesweiten Durchschnitt. Die Angebotsmiete beträgt 14,95 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 4.587 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,91 %, der Kaufpreisfaktor bei 25,57.
Zum Vergleich: Der bayerische Durchschnitt liegt bei einer Angebotsmiete von 10,11 €/m² und einem Angebotskaufpreis von 3.246 €/m². Augsburg liegt damit rund 48 % über dem bayerischen Mietdurchschnitt und rund 41 % über dem Landesdurchschnitt bei den Kaufpreisen. Im bundesweiten Vergleich (Deutschland: 8,92 €/m² Miete, 2.409 €/m² Kaufpreis) ist das Augsburger Niveau noch ausgeprägter – die Mieten liegen mehr als 67 % über dem Bundesdurchschnitt, die Kaufpreise mehr als 90 %.
Die Bruttomietrendite Augsburgs (3,91 %) liegt leicht unter dem bayerischen Durchschnitt (4,13 %), was angesichts der höheren Preise zu erwarten ist. Der Perzentilrang der Mietrendite im Bundesland beträgt 53,8 % – Augsburg liegt damit im oberen Mittelfeld der bayrischen Standorte.
Preisentwicklung: Miete und Kaufpreis
Die Mietentwicklung in Augsburg war über den betrachteten Zeitraum (2018–2026) durchgehend steigend. Die Angebotsmiete stieg von 11,48 €/m² (2018) auf 14,81 €/m² (2026), was einem jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 3,23 % entspricht. Besonders dynamisch war der Anstieg zwischen 2020 und 2024, als die Miete von 12,34 €/m² auf 14,77 €/m² kletterte. Der aktuelle Marktwert von 14,95 €/m² liegt leicht über dem Zeitreihenwert für 2026.
Die Kaufpreisentwicklung verlief weniger linear. Von 4.037 €/m² (2018) stiegen die Preise bis 2021 auf einen Höhepunkt von 5.130 €/m². Anschließend folgte eine Korrekturphase: Bis 2023 sanken die Preise auf 4.309 €/m², ein Rückgang von rund 16 % vom Peak. Seit 2023 erholen sich die Kaufpreise wieder – 2024 lag der Wert bei 4.490 €/m², 2025 bei 4.711 €/m². Für 2026 wird ein leicht rückläufiger Trend auf 4.624 €/m² prognostiziert.
Der gesamte Kaufpreis-CAGR über den Zeitraum 2018–2026 beträgt 1,71 %. Beide Zeitreihen – Miete und Kaufpreis – sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Marktdaten.
Regionale Einordnung
Augsburg liegt im Vergleich zu seinen Nachbarn im Umkreis an der oberen Preisspanne. Stadtbergen (3,8 km Entfernung) weist mit 14,51 €/m² Miete und 5.189 €/m² Kaufpreis ein ähnliches bis in Teilen höheres Kaufpreisniveau auf. Neusäß (5,7 km), Gersthofen (6,4 km) und Friedberg (6,6 km) liegen mit Mieten zwischen 13,51 und 13,70 €/m² sowie Kaufpreisen um 4.400–4.462 €/m² leicht unter dem Augsburger Niveau.
In größerer Entfernung zeigen sich deutlichere Unterschiede: Diedorf (9 km) liegt mit 11,75 €/m² Miete und 4.053 €/m² Kaufpreis bereits deutlich unter dem Stadtgebiet. Gablingen (11,1 km) weist mit 11,72 €/m² Miete und 3.583 €/m² Kaufpreis die niedrigsten Werte im Vergleichskreis auf.
Im Kreis Augsburg (Durchschnitt über 47 Orte) liegt die Angebotsmiete bei 11,33 €/m² und der Angebotskaufpreis bei 3.725 €/m². Augsburg übertrifft den Kreis-Durchschnitt bei den Mieten um rund 32 % und bei den Kaufpreisen um rund 23 %.
Bevölkerung und Standortfaktoren
Die Bevölkerung Augsburgs wuchs zwischen 2015 und 2024 von 286.374 auf 303.150 Einwohner, ein Anstieg von 5,86 %. Besonders stark war das Wachstum in den Jahren 2021 bis 2023, als die Einwohnerzahl von 296.478 auf 303.150 stieg. 2020 gab es einen leichten Rückgang auf 295.830.
Die Arbeitslosenzahl lag 2023 bei 9.355. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Augsburg im Gesamtrang 90 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Dynamik-Index erreicht der Kreis mit Rang 44 ein sehr gutes Ergebnis, was auf positive Entwicklungsimpulse hindeutet. Im Stärke-Index liegt der Kreis auf Rang 117. Die Indizes Demografie (Rang 37) und Arbeitsmarkt (Rang 39) sind besonders stark, während Wettbewerb und Innovation (Rang 148) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 278) schwächer abschneiden.
Augsburg ist Standort zweier Hochschulen: der Technischen Hochschule Augsburg und der Universität Augsburg. Diese bilden einen wichtigen Standortfaktor für die Stadt.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Augsburg entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Augsburg
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 11,48 €/m² |
| 2019 | 11,59 €/m² |
| 2020 | 12,34 €/m² |
| 2021 | 12,91 €/m² |
| 2022 | 13,23 €/m² |
| 2023 | 13,65 €/m² |
| 2024 | 14,77 €/m² |
| 2025 | 14,75 €/m² |
| 2026 | 14,81 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Augsburg
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 4.037 €/m² |
| 2019 | 4.354 €/m² |
| 2020 | 4.766 €/m² |
| 2021 | 5.130 €/m² |
| 2022 | 4.759 €/m² |
| 2023 | 4.309 €/m² |
| 2024 | 4.490 €/m² |
| 2025 | 4.711 €/m² |
| 2026 | 4.624 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Augsburg
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,41 % |
| 2019 | 3,19 % |
| 2020 | 3,11 % |
| 2021 | 3,02 % |
| 2022 | 3,34 % |
| 2023 | 3,80 % |
| 2024 | 3,95 % |
| 2025 | 3,76 % |
| 2026 | 3,84 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Augsburg
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 286.374 Einwohner |
| 2016 | 289.584 Einwohner |
| 2017 | 292.851 Einwohner |
| 2018 | 295.135 Einwohner |
| 2019 | 296.582 Einwohner |
| 2020 | 295.830 Einwohner |
| 2021 | 296.478 Einwohner |
| 2022 | 301.033 Einwohner |
| 2023 | 303.150 Einwohner |
| 2024 | 303.150 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Augsburg
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 4,91 % |
| 2016 | 4,63 % |
| 2017 | 4,18 % |
| 2018 | 4,27 % |
| 2019 | 4,23 % |
| 2020 | 5,42 % |
| 2021 | 5,21 % |
| 2022 | 4,65 % |
| 2023 | 4,81 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 90,00 Rang |
| Dynamik | 44,00 Rang |
| Stärke | 117 Rang |
| Demografie | 37,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 39,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 148 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 278 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Augsburg liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Augsburg im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Augsburg ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Augsburg ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Augsburg
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Augsburg | 14,95 €/m² |
| Stadtbergen | 14,51 €/m² |
| Königsbrunn | 13,74 €/m² |
| Friedberg | 13,70 €/m² |
| Neusäß | 13,58 €/m² |
| Gersthofen | 13,51 €/m² |
| Aystetten | 12,75 €/m² |
| Kissing | 12,58 €/m² |
| Diedorf | 11,75 €/m² |
| Gablingen | 11,72 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Augsburg ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Augsburg
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Gablingen | 3,93 % |
| Augsburg | 3,91 % |
| Königsbrunn | 3,90 % |
| Neusäß | 3,70 % |
| Friedberg | 3,68 % |
| Gersthofen | 3,65 % |
| Aystetten | 3,52 % |
| Diedorf | 3,48 % |
| Stadtbergen | 3,36 % |
| Kissing | 3,36 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Stadtbergen, St | 3,8 km | 86391 | 14,51 € | 5.189 € | 3,36 % |
| Neusäß, St | 5,7 km | 86356 | 13,58 € | 4.402 € | 3,70 % |
| Gersthofen, St | 6,4 km | 86368 | 13,51 € | 4.436 € | 3,65 % |
| Friedberg, St | 6,6 km | 86316 | 13,70 € | 4.462 € | 3,68 % |
| Diedorf, M | 9,0 km | 86420 | 11,75 € | 4.053 € | 3,48 % |
| Aystetten | 9,9 km | 86482 | 12,75 € | 4.345 € | 3,52 % |
| Kissing | 10,4 km | 86438 | 12,58 € | 4.494 € | 3,36 % |
| Gablingen | 11,1 km | 86456 | 11,72 € | 3.583 € | 3,93 % |
| Königsbrunn, St | 11,2 km | 86343 | 13,74 € | 4.231 € | 3,90 % |
Wo liegt Augsburg?
Lage
Augsburg auf der Karte
Hochschulen am Ort
2 Einrichtung(en) — relevanter Nachfragetreiber für Mietwohnungen
- Technische Hochschule AugsburgAn der Hochschule 1, 86161 Augsburg
- Universität AugsburgUniversitätsstraße 2, 86159 Augsburg
Alle Kennzahlen zu Augsburg
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 14,95 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.587 € |
| Bruttomietrendite | 3,91 % |
| Kaufpreisfaktor | 25,6 |
| Einwohner | 303.150 |
| Einwohner je km² | 2.064 |
| Fläche (km²) | 146,9 |
| Arbeitslosenquote | 4,8 % |
| Prognos-Gesamtrang | #90 |
| Prognos Dynamikrang | #44 |
| Prognos Stärkerang | #117 |
| Koordinaten | 48,3684, 10,8976 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Augsburg
Was kostet eine Wohnung in Augsburg?
Die Angebotsmiete liegt bei 14,95 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.587 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro/m² Miete, 3.246 Euro/m² Kaufpreis) und dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro/m² Miete, 2.409 Euro/m² Kaufpreis). Auch im eigenen Kreis Augsburg übertrifft Augsburg die Kreisdurchschnittswerte von 11,33 Euro/m² Miete und 3.725 Euro/m² Kaufpreis. Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Miet- und Kaufpreise in Augsburg entwickelt?
Die Mieten sind von 11,48 Euro/m² im Jahr 2018 auf 14,81 Euro/m² im Jahr 2026 gestiegen (jährliche Wachstumsrate von 3,23 Prozent). Der Kaufpreis stieg von 4.037 Euro/m² (2018) auf 4.624 Euro/m² (2026) an (jährliche Wachstumsrate von 1,71 Prozent). Beide Reihen sind nicht geschätzt. Der Kaufpreis erreichte 2021 mit 5.130 Euro/m² einen Höhepunkt, fiel dann bis 2023 auf 4.309 Euro/m² und erholte sich seither wieder.
Wie hoch ist die Bruttomietrendite bei einer Kapitalanlage in Augsburg?
Die Bruttomietrendite beträgt 3,91 Prozent und der Kaufpreisfaktor liegt bei 25,57. Die Rendite liegt damit über dem Kreisdurchschnitt von 3,70 Prozent, aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Der Perzentilrang von 53,79 bedeutet, dass rund 54 Prozent der Orte in Bayern eine niedrigere Rendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor von 25,57 liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10, was ein etwas günstigeres Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete anzeigt.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Augsburg?
Die Bevölkerung ist von 286.374 Einwohnern im Jahr 2015 auf 303.150 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Wachstum von 5,86 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 2.064 Einwohner pro Quadratkilometer. Besonders deutlich war der Anstieg von 2021 auf 2022, als die Zahl von 296.478 auf 301.033 sprang.
Wie schneidet Augsburg im Prognos-Zukunftsatlas ab?
Der Kreis Augsburg belegte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 90 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang. Besonders gut schnitt der Kreis im Bereich Dynamik mit Rang 44 ab, während er bei der Stärke auf Rang 117 fiel. Augsburg verfügt mit der Technischen Hochschule Augsburg und der Universität Augsburg über zwei Hochschulen, die die Standortattraktivität stärken.
Woher stammen die Daten zu Augsburg?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Augsburg sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Augsburg führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |