Wehringen

Marktüberblick: Höchster Kaufpreis im Umland, mittlere Miete

Wehringen ist eine 14,11 km² große Gemeinde im schwäbischen Landkreis Augsburg, etwa 15 Kilometer südwestlich der Stadt Augsburg gelegen. Mit 3.055 Einwohnern (2024) und einer Bevölkerungsdichte von 217 Einwohnern je km² handelt es sich um eine mittelgroße ländliche Gemeinde ohne weitere Gemeindeteile. Der Ort liegt an der Wertach und wird von der Singold durchflossen, im Westen grenzt der Naturpark Augsburg-Westliche Wälder an.

Der Immobilienmarkt in Wehringen ist durch deutlich überdurchschnittliche Kaufpreise gekennzeichnet. Der Angebotskaufpreis liegt bei 4.643 Euro je Quadratmeter und übertrifft damit nicht nur den bayerischen Landesdurchschnitt (3.246 €/m²) und den deutschen Durchschnitt (2.409 €/m²), sondern auch den Kreisdurchschnitt des Landkreises Augsburg (3.725 €/m²) um rund 25 Prozent. Unter den acht untersuchten Nachbarorten im Umkreis bis 9,5 km weist Wehringen den höchsten Kaufpreis auf – Königsbrunn, der nächstgelegene größere Ort mit 7,1 km Entfernung, liegt mit 4.231 €/m² etwa 9 Prozent niedriger.

Die Angebotsmiete von 11,82 €/m² liegt zwar über dem Kreisdurchschnitt (11,33 €/m²) und dem Landesdurchschnitt (10,11 €/m²), ist aber bei den Nachbarorten nicht führend: Königsbrunn (13,74 €/m²), Großaitingen (13,12 €/m²), Schwabmünchen (12,40 €/m²), Graben (12,11 €/m²) und Bobingen (12,06 €/m²) weisen alle höhere Mieten aus. Dennoch resultiert die Kombination aus dem höchsten Kaufpreis im Umland und einer nur mittelmäßigen Miete in einer Bruttomietrendite von nur 3,06 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 13,38 % in Bayern liegt Wehringen im unteren Sechstel aller bayernweiten Orte – 86,6 % der verglichenen Orte weisen eine höhere Rendite auf. Der Kaufpreisfaktor von 32,73 Jahre liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt (27,43) und dem Landesdurchschnitt (26,10). Das bedeutet, dass der Kaufpreis das 32,73-Fache der jährlichen Jahreskaltmiete beträgt.

Preisentwicklung: Volatiler Anstieg mit hoher Schwankungsbreite

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen einen markanten, aber volatil verlaufenden Preisanstieg bei sowohl Miete als auch Kaufpreis.

Die Angebotsmiete stieg von 7,67 €/m² (2018) auf 14,22 €/m² (2026) – ein Anstieg um 85,4 %. Der CAGR von 8,02 % erscheint auf den ersten Blick hoch, die Entwicklung war jedoch keineswegs linear: Zwischen 2020 (10,81 €/m²) und 2021 (9,20 €/m²) gab es einen deutlichen Rückgang, 2023 folgte mit 13,09 €/m² ein neuer Höchststand, ehe 2024 mit 11,43 €/m² erneut ein Einbruch stattfand. Die Werte der letzten drei Jahre (2024–2026) schwanken zwischen 11,43 und 14,22 €/m², was auf eine hohe Volatilität des Angebotsmarktes in Wehringen hinweist.

Beim Kaufpreis ist ein ähnliches Muster erkennbar: Von 3.035 €/m² (2018) stieg der Wert auf 5.018 €/m² (2026), ein Plus von 65,4 % bei einem CAGR von 6,49 %. Auch hier gab es keine gleichmäßige Entwicklung: 2021 fiel der Preis von 4.359 €/m² (2020) auf 3.667 €/m², 2022 sprang er auf 5.164 €/m², ehe er in den Folgejahren zwischen 4.172 und 5.018 €/m² pendelte. Die Schwankungen deuten auf einen sensiblen Markt hin, der auf konjunkturelle Veränderungen stark reagiert.

Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was auf eine ausreichende Datenbasis aus Inseraten schließen lässt.

Regionale Einordnung: Kaufpreis-Führerschaft bei mittlerer Miete

Wehringen gehört zu den teuersten Wohnstandorten im südwestlichen Umland Augsburgs. Im Vergleich zum Kreis Augsburg liegt der Kaufpreis um 24,7 % über dem Kreismittel, die Miete um 4,4 %. Gegenüber Bayern beträgt die Differenz beim Kaufpreis 43,1 %, bei der Miete 16,9 %. Gegenüber Deutschland sind es beim Kaufpreis 92,7 % und bei der Miete 32,5 %.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 9,5 km nimmt Wehringen eine Sonderstellung ein: Mit 4.643 €/m² ist der Kaufpreis der höchste aller verglichenen Orte. Die nächstgelegenen Gemeinden wie Großaitingen (4.145 €/m²) und Kleinaitingen (4.155 €/m²) liegen jeweils rund 11 % niedriger. Selbst Königsbrunn, die städtischste Nachbargemeinde mit 7,1 km Entfernung, weist mit 4.231 €/m² einen um etwa 9 % niedrigeren Kaufpreis auf.

Die Angebotsmiete von 11,82 €/m² liegt im Nachbarnvergleich im unteren Mittelfeld: Fünf der acht Nachbarorte haben höhere Mieten (Königsbrunn 13,74, Großaitingen 13,12, Schwabmünchen 12,40, Graben 12,11, Bobingen 12,06), nur drei liegen darunter (Kleinaitingen 11,65, Untermeitingen 11,77, Oberottmarshausen 9,92). Der Unterschied zwischen dem teuersten (Königsbrunn: 13,74 €/m²) und dem günstigsten (Oberottmarshausen: 9,92 €/m²) Nachbarort beträgt fast 39 %.

Die Kombination aus höchtem Kaufpreis und nur mittlerer Miete führt dazu, dass Wehringen die niedrigste Bruttomietrendite aller Nachbarorte aufweist (3,06 % gegenüber 3,2–3,9 % bei den Nachbarn). Das Muster ist eindeutig: Der Kaufpreis in Wehringen steigt stärker als die Miete. Während der Kaufpreis mit 4.643 €/m² um etwa 10 % über dem nächsthöchsten Nachbarort liegt, ist die Miete mit 11,82 €/m² sogar unter dem Nachbarmittel von rund 12,10 €/m². Dies spricht für einen Markt, in dem die Lage und die Nähe zu Augsburg primär den Kaufpreis treiben, nicht die Mietnachfrage.

Standortfaktoren: Wachsende Wohngemeinde mit starker Pendlerbindung

Die Bevölkerungsentwicklung Wehringens ist durch ein durchgängiges Wachstum geprägt: Von 2.860 Einwohnern (2015) stieg die Zahl auf 3.055 (2024), ein Plus von 6,8 %. Besonders stark war der Zuzug zwischen 2018 und 2023, als die Einwohnerzahl von 2.922 auf 3.055 wuchs. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 3.055, was auf eine Sättigung des Wachstumsmusters hindeuten könnte.

Die Arbeitslosenquote von 2,06 % (2023) liegt deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und spiegelt die wirtschaftliche Stärke der Region wider. Sie entwickelte sich von 2,26 % (2015) auf einen Tiefstwert von 1,39 % (2019), stieg während der Pandemie auf 2,29 % (2021) und erholte sich seither wieder auf 2,06 %. Die absolute Zahl der Arbeitslosen beträgt 40 Personen.

Die Standortfaktoren des Landkreises Augsburg im Prognos-Zukunftsatlas 2025 zeigen ein gemischtes Bild. Der Gesamtrang 114 von rund 400 deutschen Kreisen liegt im mittleren Bereich. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Bereich Wohlstand und soziale Lage (Rang 46), was die Kaufkraft der Bevölkerung untermauert. Schwächer sind die Werte bei Wettbewerb und Innovation (Rang 166) sowie Demografie (Rang 154). Die Dynamik liegt mit Rang 145 ebenfalls im unteren Mittelfeld.

Wehringen selbst verfügt über keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Der Ort ist über AVV-Buslinien (700, 721) an den Nahverkehr angebunden, mit einem Takt von 15 bis 30 Minuten zum Bahnhof Bobingen. Der eigene Haltepunkt an der Bahnstrecke Augsburg–Buchloe wurde 1963 geschlossen. Die Anbindung an die Bundesstraße 17 und die Nähe zu Augsburg (ca. 15 km) machen Wehringen zu einem attraktiven Pendlerstandort für Beschäftigte in der Großstadt.

Die Interquell GmbH ist als gewerblicher Arbeitgeber im Ort vorhanden, bietet aber vermutlich nicht ausreichend lokale Arbeitsplätze, um die Bevölkerung vollständig zu beschäftigen. Die überwiegende Mehrheit der Erwerbstätigen wird daher nach Augsburg oder in andere Wirtschaftszentren pendeln.