Graben

Marktüberblick

Graben liegt im schwäbischen Landkreis Augsburg, rund 20 Kilometer südlich der Stadt Augsburg auf dem Lechfeld. Die 14,55 km² große Gemeinde hat rund 4.038 Einwohner und eine Bevölkerungsdichte von 278 Einwohnern pro km². Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 4.188 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 12,11 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,47 Prozent, der Kaufpreisfaktor 28,82.

Die Preise liegen deutlich über den Durchschnitten von Kreis und Bundesland. Mit 12,11 Euro pro Quadratmeter Miete liegt Graben über dem Kreisdurchschnitt von 11,33 Euro und dem bayerischen Landesdurchschnitt von 10,11 Euro. Der Kaufpreis von 4.188 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Kreiswert von 3.725 Euro und den Landesdurchschnitt von 3.246 Euro um jeweils rund 12 bis 29 Prozent. Im bundesweiten Vergleich mit 2.409 Euro pro Quadratmeter liegt Graben mehr als 70 Prozent darüber.

Die Bruttomietrendite von 3,47 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 3,70 Prozent und deutlich unter dem bayerischen Mittel von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 28,82 ist höher als der des Kreises (27,43) und Bayerns (26,10). Diese Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Blickwinkeln: Der Kaufpreis liegt stärker über dem regionalen und nationalen Mittel als die Mieteiten, was die Rendite drückt. Graben ist damit ein Ort mit hoher Kaufpreisbelastung im Verhältnis zur Miete.

Preisentwicklung

Die Zeitreihe der Angebotswerte zeigt eine starke Volatilität, die typisch für Inseratpreise ist, da sie vom Mix der angebotenen Objekte in jedem Jahr abhängt.

Bei den Mieten bewegt sich der Wert zwischen 8,30 Euro pro Quadratmeter (2024) und 13,64 Euro (2026), mit einem Anstieg von 9,79 Euro im Jahr 2018 auf 12,11 Euro aktuell. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) liegt bei 4,23 Prozent.

Der Angebotskaufpreis schwankt noch stärker: Von 3.291 Euro pro Quadratmeter (2018) über einen Tiefstwert von 2.183 Euro (2019) und einen Höchstwert von 5.145 Euro (2022) fiel er 2024 auf 2.804 Euro, um 2026 wieder auf 4.692 Euro anzusteigen. Der CAGR beträgt 4,53 Prozent.

Die aktuellen Werte von 12,11 Euro pro Quadratmeter Miete und 4.188 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis liegen im oberen Drittel der historischen Spanne. Die extreme Volatilität der Zeitreihe – insbesondere der Kaufpreis verdreifachte sich zwischen 2019 und 2022 und fiel dann wieder um mehr als die Hälfte – unterstreicht, dass es sich um Angebotswerte handelt, die keine transaktierten Preise abbilden. Die langfristige Tendenz ist jedoch klar steigend.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu sechs Kilometern liegt Graben bei der Angebotsmiete mit 12,11 Euro pro Quadratmeter im Mittelfeld. Höher sind Schwabmünchen (12,40 Euro), Großaitingen (13,12 Euro) und Obermeitingen (12,29 Euro). Niedriger liegen Untermeitingen (11,77 Euro), Klosterlechfeld (11,79 Euro), Kleinaitingen (11,65 Euro), Scheuring (11,54 Euro) und Oberottmarshausen (9,92 Euro).

Beim Kaufpreis liegt Graben mit 4.188 Euro pro Quadratmeter ebenfalls im mittleren Bereich. Deutlich höher ist nur Obermeitingen mit 6.143 Euro pro Quadratmeter. Die übrigen Nachbarorte bewegen sich zwischen 3.242 Euro (Scheuring) und 4.213 Euro (Klosterlechfeld).

Die Bruttomietrendite von 3,47 Prozent liegt unter dem Nachbarorts-Durchschnitt. Nur Obermeitingen (2,40 Prozent) und Oberottmarshausen (3,20 Prozent) weisen niedrigere Renditen aus. Scheuring (4,27 Prozent) und Großaitingen (3,80 Prozent) bieten die höchsten Renditen.

Im bayerischen Vergleich liegt Graben bei der Bruttomietrendite auf dem 32. Perzentil von 2.056 Orten – das bedeutet, dass rund 32 Prozent der bayerischen Orte eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Graben liegt damit im unteren Drittel der bayerischen Skala, was die hohe Kaufpreisbelastung im Landesvergleich bestätigt.

Standortfaktoren

Die Bevölkerungsentwicklung von Graben ist durch zwei Phasen geprägt. Zwischen 1988 und 2018 wuchs die Gemeinde von 1.817 auf 3.996 Einwohner – ein Zuwachs von 119,9 Prozent, der höchste prozentuale Anstieg im gesamten Landkreis Augsburg in diesem Zeitraum. Seit 2015 liegt die Bevölkerung bei rund 3.860 bis 4.060 Einwohnern und ist damit weitgehend stabil. Der aktuelle Wert von 4.038 Einwohnern (2024) entspricht einem Zuwachs von 4,53 Prozent seit Beginn der verfügbaren Zeitreihe.

Die Arbeitslosenquote zeigt eine volatile Entwicklung. Sie sank von 60 Promille (2015) auf 44 Promille (2019), stieg dann aber wieder auf 59 Promille (2023). Die aktuelle Quote liegt damit nahe am Ausgangswert von 2015 und weist auf einen empfindlichen Arbeitsmarkt hin.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Augsburg, auf den sich die Ränge beziehen, mit dem Gesamt-Rang 114 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Rang im Bereich Wohlstand und soziale Lage liegt mit Platz 46 sehr hoch, während die Indizes für Demografie (154), Arbeitsmarkt (145), Dynamik (145) und Wettbewerb und Innovation (166) im unteren bis mittleren Drittel liegen. Graben profitiert also von der wirtschaftlichen Stärke des Landkreises, während strukturelle Schwächen in den Bereichen Demografie und Innovation erkennbar sind.

Als Standortfaktoren wirken sich die Ansiedlung von Logistikunternehmen aus. Seit 2011 besteht ein Logistikzentrum von Amazon im Gewerbegebiet Lechfeld an der B 17, weitere Unternehmen wie Lidl, Aldi Süd, DHL und Hermes sind ebenfalls angesiedelt. Seit 2012 besteht mit dem Haltepunkt Graben (Lechfeld) Gewerbepark ein Bahnanschluss an der Lechfeldbahn. Seit 1956 ist Lagerlechfeld Bundeswehrstandort mit dem Jagdbombergeschwader 32. Das massive Bevölkerungswachstum von 1988 bis 2018 geht einher mit der Ansiedlung dieser Infrastruktur.