Kutzenhausen
Kutzenhausen (PLZ 86500) liegt im Kreis Augsburg in Bayern. Der Ort zählt 2.627 Einwohner auf 27,9 km², das entspricht 94 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 10,72 € pro m², der Kaufpreis bei 2.484 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,18 % und ein Kaufpreisfaktor von 19,3 — rechnerisch sind das 19 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Kutzenhausen über dem Renditeniveau von 85 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 9,15 € auf 12,25 € pro m², im Mittel 3,7 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 6,4 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 5,8 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,7 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Augsburg Rang 114 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 145, Stärkerang 127). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Gessertshausen, Ustersbach und Horgau an.
Immobilienpreise in Kutzenhausen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standort Kutzenhausen (Landkreis Augsburg)
Kutzenhausen ist eine wachsende Gemeinde im Landkreis Augsburg mit einer Fläche von 27,92 km² und 2.627 Einwohnern. Der Immobilienmarkt zeigt mit einer Angebotsmiete von 10,72 €/m² und einem Kaufpreis von 2.484 €/m² eine deutliche Preisdynamik. Die Bruttomietrendite von 5,18 % liegt im 85. Perzentil Bayerns, was auf verhältnismäßig niedrige Kaufpreise im regionalen Vergleich zurückzuführen ist. Die Bevölkerung wuchs zwischen 2015 und 2024 um 5,84 %, wobei der stärkste Zuzug 2021–2022 stattfand. Der Landkreis Augsburg erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 114 von 400 Kreisen.
Marktüberblick: Hohe Rendite bei moderaten Preisen
Kutzenhausen bietet mit einer Angebotsmiete von 10,72 €/m² und einem Angebotskaufpreis von 2.484 €/m² ein Preisniveau, das sich deutlich vom bayerischen Durchschnitt unterscheidet. Die Angebotsmiete liegt mit dem 1,06-Fachen des bayerischen Durchschnitts (10,11 €/m²) leicht über dem Landesmittel, während der Kaufpreis mit dem 0,76-Fachen (Bayern: 3.246 €/m²) deutlich darunter liegt. Diese Diskrepanz erklärt die hohe Bruttomietrendite von 5,18 %, die im 85. Perzentil aller 2.056 bayerischen Orte liegt. Der Kaufpreisfaktor von 19,32 unterstreicht dies: Er liegt mit dem 0,74-Fachen des bayerischen Durchschnitts (26,10) deutlich unter dem Landesmittel. Im Landkreis Augsburg schneiden alle 47 Orte mit einer durchschnittlichen Bruttomietrendite von 3,70 % und einem Kaufpreisfaktor von 27,43 schlechter ab als Kutzenhausen. Der Ort ist damit ein Ausreißer im regionalen Muster: Während die Mieten im Kreis Augsburg durchschnittlich bei 11,33 €/m² liegen, liegt Kutzenhausen mit 10,72 €/m² unter diesem Wert. Die Kombination aus moderaten Kaufpreisen und soliden Mieten macht den Ort zu einem der renditestärksten Standorte in Bayern.
Preisentwicklung: Volatilität mit Aufwärtstrend
Die Angebotsmieten in Kutzenhausen zeigten zwischen 2018 und 2026 eine deutliche Volatilität. Nach einem Anstieg von 9,15 €/m² (2018) auf 10,00 €/m² (2019) folgte eine Phase der Stagnation bis 2020, gefolgt von einem Rückgang auf 9,03 €/m² (2022). Der aktuelle Wert von 12,25 €/m² (2026) markiert einen neuen Höchststand und übertrifft den Vorjahreswert von 8,41 €/m² (2025) um 45,6 %. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) der Miete beträgt 3,71 %. Bei den Kaufpreisen ist ein ähnliches Muster erkennbar: Nach einem Anstieg von 2.261 €/m² (2019) auf 3.077 €/m² (2020) folgte ein Rückgang auf 2.465 €/m² (2023), bevor der Preis 2025 mit 3.289 €/m² einen neuen Höchststand erreichte. Die jährliche Wachstumsrate der Kaufpreise liegt bei 6,44 %, deutlich über der der Mieten. Diese unterschiedliche Entwicklung führt zu einer sich verändernden Renditesituation: Steigende Kaufpreise bei moderateren Mietsteigerungen würden die Bruttomietrendite langfristig unter Druck setzen, wenn sich dieser Trend fortsetzt.
Bevölkerungsentwicklung: Stetiges Wachstum mit Beschleunigung
Die Einwohnerzahl Kutzenhausens stieg von 2.482 (2015) auf 2.627 (2024), was einem Wachstum von 5,84 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 94 Einwohner pro km². Besonders auffällig ist der Anstieg zwischen 2021 und 2022: Hier zogen 96 neue Einwohner zu, was einem Anstieg von 3,8 % in einem einzigen Jahr entspricht. In den vorangegangenen Jahren war das Wachstum deutlich moderater (2015–2021: durchschnittlich 5,5 Einwohner pro Jahr). Dieser beschleunigte Zuzug könnte mit der Nähe zu Augsburg und der damit verbundenen Pendlerfunktion der Gemeinde zusammenhängen. Die stabile bis wachsende Bevölkerungszahl unterstützt die Nachfrage nach Wohnraum und trägt zur Stabilität des lokalen Immobilienmarkts bei.
Regionale Einordnung: Unter dem Durchschnitt des Landkreises
Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten zeigt Kutzenhausen ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 10,72 €/m² liegt unter sieben der acht benannten Nachbargemeinden – nur Ustersbach (10,11 €/m²) liegt darunter. Der Kaufpreis von 2.484 €/m² ist der niedrigste unter allen Nachbarorten: deutlich unter Gessertshausen (3.379 €/m²), Ustersbach (2.900 €/m²) und den übrigen Orten, die zwischen 3.589 €/m² und 4.358 €/m² liegen. Diese niedrigen Kaufpreise erklären die überdurchschnittliche Bruttomietrendite von 5,18 % im Vergleich zu den Nachbarn, die zwischen 3,28 % (Adelsried) und 4,18 % (Ustersbach) liegen. Kutzenhausen ist damit der günstigste Kaufpreisstandort im Umkreis, was ihn für Investoren attraktiv macht, die auf Rendite statt auf Wertsteigerung setzen.
Standortfaktoren: Solide wirtschaftliche Basis
Der Landkreis Augsburg erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 114 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Platz 46, während die Bereiche Wettbewerb und Innovation (Platz 166), Demografie (Platz 154) und Dynamik (Platz 145) schwächer abschneiden. Diese Verteilung deutet auf eine stabile, wohlhabende Region hin, die jedoch in puncto Innovation und dynamischer Entwicklung Rückstand hat. Kutzenhausen profitiert als Teil des Landkreises von der soliden wirtschaftlichen Basis und der Nähe zur Stadt Augsburg. Es bestehen keine Hochschulen am Ort, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt, aber auch keine entsprechenden Angebotsstrukturen erfordert.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Kutzenhausen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Kutzenhausen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 9,15 €/m² |
| 2019 | 10,00 €/m² |
| 2020 | 10,00 €/m² |
| 2021 | 9,39 €/m² |
| 2022 | 9,03 €/m² |
| 2023 | 10,64 €/m² |
| 2024 | 9,38 €/m² |
| 2025 | 8,41 €/m² |
| 2026 | 12,25 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Kutzenhausen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2019 | 2.261 €/m² |
| 2020 | 3.077 €/m² |
| 2021 | 2.954 €/m² |
| 2022 | 3.009 €/m² |
| 2023 | 2.465 €/m² |
| 2024 | 2.442 €/m² |
| 2025 | 3.289 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Kutzenhausen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2019 | 5,31 % |
| 2020 | 3,90 % |
| 2021 | 3,81 % |
| 2022 | 3,60 % |
| 2023 | 5,18 % |
| 2024 | 4,61 % |
| 2025 | 3,07 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Kutzenhausen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 2.482 Einwohner |
| 2016 | 2.461 Einwohner |
| 2017 | 2.489 Einwohner |
| 2018 | 2.480 Einwohner |
| 2019 | 2.498 Einwohner |
| 2020 | 2.506 Einwohner |
| 2021 | 2.515 Einwohner |
| 2022 | 2.611 Einwohner |
| 2023 | 2.627 Einwohner |
| 2024 | 2.627 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Kutzenhausen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,33 % |
| 2016 | 1,33 % |
| 2017 | 0,74 % |
| 2018 | 1,03 % |
| 2019 | 1,27 % |
| 2020 | 1,75 % |
| 2021 | 1,53 % |
| 2022 | 1,60 % |
| 2023 | 1,66 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 114 Rang |
| Dynamik | 145 Rang |
| Stärke | 127 Rang |
| Demografie | 154 Rang |
| Arbeitsmarkt | 145 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 166 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 46,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Kutzenhausen liegt im Band 5–6 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Kutzenhausen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Kutzenhausen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Kutzenhausen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Kutzenhausen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Aystetten | 12,75 €/m² |
| Dinkelscherben | 11,95 €/m² |
| Adelsried | 11,92 €/m² |
| Zusmarshausen | 11,76 €/m² |
| Diedorf | 11,75 €/m² |
| Fischach | 11,60 €/m² |
| Horgau | 11,22 €/m² |
| Gessertshausen | 10,89 €/m² |
| Kutzenhausen | 10,72 €/m² |
| Ustersbach | 10,11 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Kutzenhausen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Kutzenhausen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Kutzenhausen | 5,18 % |
| Ustersbach | 4,18 % |
| Fischach | 3,88 % |
| Zusmarshausen | 3,88 % |
| Gessertshausen | 3,87 % |
| Aystetten | 3,52 % |
| Diedorf | 3,48 % |
| Dinkelscherben | 3,40 % |
| Horgau | 3,29 % |
| Adelsried | 3,28 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Gessertshausen | 3,2 km | 86459 | 10,89 € | 3.379 € | 3,87 % |
| Ustersbach | 4,9 km | 86514 | 10,11 € | 2.900 € | 4,18 % |
| Horgau | 5,9 km | 86497 | 11,22 € | 4.095 € | 3,29 % |
| Diedorf, M | 6,3 km | 86420 | 11,75 € | 4.053 € | 3,48 % |
| Fischach, M | 6,4 km | 86850 | 11,60 € | 3.589 € | 3,88 % |
| Dinkelscherben, M | 7,6 km | 86424 | 11,95 € | 4.220 € | 3,40 % |
| Aystetten | 9,2 km | 86482 | 12,75 € | 4.345 € | 3,52 % |
| Adelsried | 9,5 km | 86477 | 11,92 € | 4.358 € | 3,28 % |
| Zusmarshausen, M | 9,6 km | 86441 | 11,76 € | 3.636 € | 3,88 % |
Wo liegt Kutzenhausen?
Lage
Kutzenhausen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Kutzenhausen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 10,72 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.484 € |
| Bruttomietrendite | 5,18 % |
| Kaufpreisfaktor | 19,3 |
| Einwohner | 2.627 |
| Einwohner je km² | 94 |
| Fläche (km²) | 27,9 |
| Arbeitslosenquote | 1,7 % |
| Prognos-Gesamtrang | #114 |
| Prognos Dynamikrang | #145 |
| Prognos Stärkerang | #127 |
| Koordinaten | 48,3419, 10,6937 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Kutzenhausen
Was kostet eine Wohnung in Kutzenhausen?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei durchschnittlich 10,72 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 2.484 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt die Miete knapp über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro, deutlich unter dem Kreis Augsburg-Durchschnitt von 11,33 Euro. Der Kaufpreis von 2.484 Euro pro m² liegt sowohl unter dem Kreisdurchschnitt (3.725 Euro) als auch unter dem bayerischen Durchschnitt (3.246 Euro). Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Kutzenhausen entwickelt?
Die Angebotsmieten stiegen von 9,15 Euro pro m² im Jahr 2018 auf 12,25 Euro im Jahr 2026, was einer jährlichen Steigerungsrate von rund 3,7 Prozent entspricht. Die Kaufpreise lagen 2019 bei 2.261 Euro pro m² und erreichten 2025 mit 3.289 Euro ihren höchsten Wert in der Reihe, was einem jährlichen Anstieg von rund 6,4 Prozent entspricht. Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Kutzenhausen?
Die Bruttomietrendite liegt bei 5,18 Prozent und damit deutlich über dem Kreis Augsburg (3,70 %) und dem bayerischen Durchschnitt (4,13 %). Der Kaufpreisfaktor beträgt 19,32, was unter dem Kreisdurchschnitt von 27,43 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10 liegt. Im Bundesland liegt Kutzenhausen bei der Bruttomietrendite im Perzentilrang 85,4, was bedeutet, dass rund 85 Prozent der Orte in Bayern eine niedrigere Rendite aufweisen. Die nachweisbaren Kennzahlen sprechen für ein günstiges Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Kutzenhausen?
Die Einwohnerzahl stieg von 2.482 im Jahr 2015 auf 2.627 im Jahr 2024, was einem Wachstum von rund 5,8 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 94 Einwohner pro Quadratkilometer auf einer Gemeindefläche von 27,92 Quadratkilometern.
Wie ist die Arbeitslosigkeit in Kutzenhausen?
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 28 Prozent. In der Zeitreihe von 2015 bis 2023 schwankte sie zwischen 17 und 29 Prozent. Im Vergleich dazu wird die Arbeitslosigkeit im Landkreis Augsburg als konstant niedrig beschrieben.
Woher stammen die Daten zu Kutzenhausen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Kutzenhausen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Kutzenhausen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Augsburg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Westendorf | 86707 | 11,07 € | 2.637 € | 5,04 % |
| Scherstetten | 86872 | 9,81 € | 2.760 € | 4,27 % |
| Nordendorf | 86695 | 11,06 € | 3.155 € | 4,21 % |
| Mickhausen | 86866 | 8,75 € | 2.501 € | 4,20 % |
| Ustersbach | 86514 | 10,11 € | 2.900 € | 4,18 % |
| Emersacker | 86494 | 9,96 € | 2.968 € | 4,03 % |
| Walkertshofen | 86877 | 9,52 € | 2.864 € | 3,99 % |
| Gablingen | 86456 | 11,72 € | 3.583 € | 3,93 % |