Ehingen

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei moderater Miete

Ehingen ist eine Gemeinde im schwäbischen Landkreis Augsburg mit 1.134 Einwohnern auf 9,65 km². Sie liegt etwa 30 Kilometer nördlich von Augsburg in einem Seitental der Schmutter und ist Teil der Verwaltungsgemeinschaft Nordendorf. Die Gemeinde besteht aus den beiden Gemeindeteilen Ehingen und Ortlfingen. Mit einer Bevölkerungsdichte von 118 Einwohnern pro km² handelt es sich um eine ländlich geprägte Siedlung, die jedoch durch ihre Nähe zur Großstadt Augsburg als Pendlergemeinde fungiert. 2020 standen 523 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte nur 49 Arbeitsplätzen in der Gemeinde gegenüber – die Einwohnerschaft pendelt also überwiegend zur Arbeit ab.

Auf dem lokalen Immobilienmarkt zeigt sich ein Spannungsfeld: Die Angebotsmiete liegt mit 10,22 Euro je Quadratmeter knapp über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro), deutlich unter dem Landkreisdurchschnitt (11,33 Euro). Der Angebotskaufpreis von 3.602 Euro je Quadratmeter liegt hingegen über dem bayerischen Mittel (3.246 Euro) und nur leicht unter dem Landkreisdurchschnitt (3.725 Euro). Diese Diskrepanz zwischen relativ moderater Miete und hohem Kaufpreis drückt sich in der Bruttomietrendite von 3,4 Prozent aus – ein Wert, der unter dem bayerischen Durchschnitt (4,13 Prozent) und dem Landkreisdurchschnitt (3,70 Prozent) liegt. Der Kaufpreisfaktor von 29,37 Jahre entspricht dem 29,37-fachen der Jahreskaltmiete und liegt über dem bayerischen Mittelwert von 26,10.

Preisentwicklung: Volatile Mieten, steigende Kaufpreise

Die Mietpreisentwicklung in Ehingen ist außergewöhnlich volatil. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 6,55 Euro je Quadratmeter (2021) und 13,78 Euro (2022). Der aktuelle Wert von 7,02 Euro (2024 und 2026) liegt nahe dem Tiefstwert von 2021 und deutlich unter dem 2022 erreichten Spitzenwert. Diese Schwankungen sind auf Angebotswerte aus Inseraten zurückzuführen und nicht mit einem amtlichen Mietspiegel gleichzusetzen.

Der Kaufpreis verzeichnete dagegen einen deutlichen, kontinuierlichen Aufwärtstrend: Von 2.083 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 stieg er auf 2.292 Euro (2022) und weiter auf 3.912 Euro (2024). Das entspricht einem Anstieg von rund 88 Prozent in nur drei Jahren. Die Kombination aus stark steigenden Kaufpreisen und einer volatil verlaufenden, aktuell niedrigeren Miete führt zu einer sich verschlechternden Renditesituation für Investoren.

Die Bevölkerungsentwicklung steht in keinem unmittelbaren Zusammenhang mit diesen Marktbewegungen. Mit 1.134 Einwohnern im Jahr 2024 wuchs die Gemeinde seit 2015 (991 Einwohner) um 14,4 Prozent. Das Wachstum verlief dabei weitgehend stabil, mit leichten Einbrüchen in den Jahren 2020 und 2021, gefolgt von einer Erholung 2022.

Regionale Einordnung: Pendlergemeinde im Schatten Augsburgs

Im regionalen Vergleich liegt Ehingen bei der Angebotsmiete (10,22 Euro) im Mittelfeld der Nachbarorte. Höhere Mieten weisen Allmannshofen (10,44 Euro, 1,8 km entfernt), Nordendorf (11,06 Euro, 2,4 km), Westendorf (11,07 Euro, 3,8 km) und Meitingen (11,61 Euro, 6,9 km) auf. Niedrigere Mieten finden sich in Ellgau (9,39 Euro) und Buttenwiesen (9,87 Euro).

Beim Kaufpreis liegt Ehingen mit 3.602 Euro je Quadratmeter über dem Niveau der meisten Nachbarn. Nur Mertingen (4.408 Euro) und Meitingen (4.380 Euro) verzeichnen höhere Werte. Die Bruttomietrendite von 3,4 Prozent liegt damit im unteren Drittel der Nachbargemeinden: Nur Mertingen (2,8 Prozent) und Meitingen (3,18 Prozent) weisen niedrigere Renditen aus. Westendorf fällt mit 5,04 Prozent besonders positiv auf – hier liegt der Kaufpreis mit 2.637 Euro deutlich unter dem Ehinger Niveau, bei einer höheren Miete.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Augsburg, auf den sich die Ränge beziehen, mit Platz 114 von rund 400 Kreisen insgesamt. Besonders gut positioniert ist der Kreis beim Wohlstand und der sozialen Lage (Rang 46), während die Dynamik (145), der Arbeitsmarkt (145) und Wettbewerb sowie Innovation (166) im unteren Mittelfeld liegen. Die Demografie (154) deutet auf strukturelle Herausforderungen hin, die sich in der Gemeindeebene jedoch nicht unmittelbar ablesen – Ehingen verzeichnet seit Jahren Bevölkerungszuwachs bei einer Arbeitslosenquote von nur 1,39 Prozent (2023, zehn Arbeitslose).

Standortfaktoren: Ländliche Wohnlage mit Pendlercharakter

Ehingen ist eine typische ländliche Gemeinde im Umland einer Großstadt. Die extrem niedrige Arbeitslosenquote von 1,39 Prozent und die hohe Auspendlerquote (474 mehr Auspendler als Einpendler) bestätigen die Funktion als Wohngemeinde für Beschäftigte im Raum Augsburg. Die Gemeinde verfügt über keine Hochschulen und nur zwölf landwirtschaftliche Betriebe (Stand 2020), was die wirtschaftliche Struktur als reine Schlafgemeinde unterstreicht.

Die Standortfaktoren des Landkreugs Augsburg zeigen ein differenziertes Bild: Der starke Wohlstand (Rang 46 im Kreisvergleich) korrespondiert mit den hohen Immobilienpreisen, während die schwächere Innovationsdynamik (Rang 166) auf die Abhängigkeit von der Nachbarstadt Augsburg verweist. Die Bevölkerungsentwicklung der Gemeinde steht im Kontrast zum bundesweiten Trend vieler ländlicher Räume – das Wachstum von 14,4 Prozent seit 2015 spricht für die Attraktivität des Standorts als Wohnlage.

Für den Immobilienmarkt bedeutet diese Struktur: Die Nachfrage wird primär durch Pendler und Familien getrieben, die die ländliche Ruhe mit der Nähe zu Augsburg verbinden. Das drückt die Kaufpreise nach oben, während die Mietnachfrage durch die begrenzte lokale Wirtschaftskraft begrenzt bleibt. Die niedrige Bruttomietrendite von 3,4 Prozent ist somit ein strukturelles Merkmal einer Wohngemeinde im Premium-Umland, kein Indikator für eine Überbewertung im engeren Sinne.