Hilgertshausen-Tandern
Hilgertshausen-Tandern (PLZ 86567) liegt im Kreis Dachau in Bayern. Der Ort zählt 3.414 Einwohner auf 28,7 km², das entspricht 119 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 11,42 € pro m², der Kaufpreis bei 4.480 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,06 % und ein Kaufpreisfaktor von 32,7 — rechnerisch sind das 33 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Hilgertshausen-Tandern über dem Renditeniveau von 13 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 11,31 € auf 12,60 € pro m², im Mittel 1,4 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -0,6 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 3,2 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Dachau Rang 95 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 157, Stärkerang 92). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Jetzendorf, Weichs und Gerolsbach an.
Immobilienpreise in Hilgertshausen-Tandern im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortfaktoren: Hilgertshausen-Tandern
Bericht zum Immobilienmarkt der Gemeinde Hilgertshausen-Tandern im Landkreis Dachau. Die Gemeinde liegt mit ihren Angebotswerten für Miete und Kaufpreis über dem bayerischen und bundesweiten Durchschnitt, weist aber die niedrigste Bruttomietrendite aller Nachbarorte auf. Der Kreis Dachau profitiert von einem sehr hohen Wohlstandsrank im Prognos-Zukunftsatlas.
Marktüberblick
Hilgertshausen-Tandern ist die nördlichste Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Dachau und entstand 1978 aus dem Zusammenschluss der bis dahin selbständigen Gemeinden Hilgertshausen und Tandern. Die 28,68 km² große Gemeinde mit 3.414 Einwohnern (2024) hat eine Bevölkerungsdichte von 119 Einwohnern je km² und umfasst 28 Gemeindeteile, darunter die Pfarrdörfer Hilgertshausen und Tandern als Hauptorte.
Der Immobilienmarkt spiegelt die Lage im Münchner Umland wider: Die Angebotsmiete liegt mit 11,42 Euro je Quadratmeter deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Gleichzeitig bleibt sie unter dem Kreisdurchschnitt von 14,63 Euro im Landkreis Dachau. Der Angebotskaufpreis von 4.480 Euro je Quadratmeter übertrifft den bayerischen Mittelwert von 3.246 Euro um knapp 38 Prozent, liegt aber unter dem Kreiswert von 5.075 Euro.
Preisentwicklung
Die Kaufpreise durchliefen zwischen 2018 und 2026 eine deutliche Schwankungsbewegung. Nach einem Anstieg von 3.575 Euro je Quadratmeter (2018) auf ein Hoch von 5.044 Euro (2022) folgte ein starker Rückgang auf 3.400 Euro (2026). Das entspricht einem Verlust von rund 32 Prozent gegenüber dem Zyklusmaximum. Der langfristige Jahreszuwachs (CAGR) liegt bei -0,62 Prozent.
Die Angebotsmieten zeigen eine ähnliche Volatilität, jedoch ohne klaren Trend. Sie bewegten sich zwischen einem Tief von 8,48 Euro (2020) und einem Wert von 12,96 Euro (2024). Der langfristige Zuwachs beträgt 1,36 Prozent pro Jahr. Die Schwankungen in den Angebotswerten sind teilweise auf saisonale und marktbedingte Variationen zurückzuführen; sie bilden nicht zwangsläufig die tatsächliche Transaktionsmiete ab.
Rendite und Kaufpreisfaktor
Mit einer Bruttomietrendite von 3,06 Prozent liegt Hilgertshausen-Tandern deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und auch unter allen sechs gemessenen Nachbarorten (Range: 3,10 bis 3,88 Prozent). Der Kaufpreisfaktor von 32,69 ist der höchste in der unmittelbaren Nachbarschaft und übertrifft den Kreisdurchschnitt von 29 um fast 13 Prozent.
Die niedrige Rendite ergibt sich aus der Kombination: Der Kaufpreis liegt mit dem 1,38-Fachen des bayerischen Durchschnitts stärker über dem Mittel als die Miete mit dem 1,13-Fachen. Das bedeutet, dass die Preise im Verhältnis zu den Mieten höher bewertet werden als in anderen Teilen Bayerns. Im Perzentilrang der Angebote im Bundesland belegt Hilgertshausen-Tandern mit 13,38 Prozent den unteren Bereich – was bei einer Rendite-Kennzahl bedeutet, dass die Rendite zu den niedrigsten im Land gehört.
Demografie und Arbeitsmarkt
Die Bevölkerung der Gemeinde wuchs zwischen 2015 und 2024 um 3,2 Prozent von 3.307 auf 3.414 Einwohner. Besonders dynamisch war der Anstieg zwischen 2015 und 2019, gefolgt von einer leichten Stabilisierung in den Folgejahren. Seit 2023 liegt die Einwohnerzahl konstant bei 3.414.
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 35 Promille (3,5 Prozent) und damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Sie stieg während der Pandemie von 26 Promille (2,6 Prozent, 2015) auf 47 Promille (4,7 Prozent, 2021) an und hat sich seitdem wieder erholt. Diese Entwicklung entspricht dem Muster ländlicher Gemeinden im Münchner Umland, die von der Nähe zum Arbeitsmarkt der Landeshauptstadt profitieren.
Standortfaktoren
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Dachau mit dem Gesamt-Rang 95 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders hervorstechend ist der Rang 7 im Teilindex Wohlstand und soziale Lage – ein Wert, der die wirtschaftliche Stärke der Region unterstreicht. Die Teilindizes Dynamik (Rang 157), Arbeitsmarkt (Rang 215) und Demografie (Rang 152) liegen im mittleren bis unteren Mittelfeld. Der Index Wettbewerb und Innovation belegt Rang 107.
Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde verfügt über eine Grundschule und ist im Schulverband mit der Grund- und Mittelschule Altomünster organisiert. Die Kombination aus hohem Wohlstand im Kreis und der Abwesenheit lokaler Bildungseinrichtungen lässt den Schluss zu, dass es sich um eine Wohngemeinde handelt, deren Bewohner vorwiegend außerhalb der Gemeinde erwerbstätig sind.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Hilgertshausen-Tandern entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Hilgertshausen-Tandern
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 11,31 €/m² |
| 2019 | 10,04 €/m² |
| 2020 | 8,48 €/m² |
| 2021 | 12,24 €/m² |
| 2022 | 10,57 €/m² |
| 2023 | 10,68 €/m² |
| 2024 | 12,96 €/m² |
| 2025 | 12,15 €/m² |
| 2026 | 12,60 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Hilgertshausen-Tandern
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.575 €/m² |
| 2019 | 3.060 €/m² |
| 2020 | 3.176 €/m² |
| 2021 | 4.948 €/m² |
| 2022 | 5.044 €/m² |
| 2023 | 4.955 €/m² |
| 2024 | 4.472 €/m² |
| 2026 | 3.400 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Hilgertshausen-Tandern
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,80 % |
| 2019 | 3,94 % |
| 2020 | 3,20 % |
| 2021 | 2,97 % |
| 2022 | 2,51 % |
| 2023 | 2,59 % |
| 2024 | 3,48 % |
| 2026 | 4,45 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Hilgertshausen-Tandern
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 3.307 Einwohner |
| 2016 | 3.316 Einwohner |
| 2017 | 3.404 Einwohner |
| 2018 | 3.423 Einwohner |
| 2019 | 3.427 Einwohner |
| 2020 | 3.407 Einwohner |
| 2021 | 3.436 Einwohner |
| 2022 | 3.408 Einwohner |
| 2023 | 3.414 Einwohner |
| 2024 | 3.414 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Hilgertshausen-Tandern
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 0,64 % |
| 2016 | 0,79 % |
| 2017 | 0,96 % |
| 2018 | 1,43 % |
| 2019 | 1,31 % |
| 2020 | 1,95 % |
| 2021 | 2,13 % |
| 2022 | 1,80 % |
| 2023 | 1,61 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 95,00 Rang |
| Dynamik | 157 Rang |
| Stärke | 92,00 Rang |
| Demografie | 152 Rang |
| Arbeitsmarkt | 215 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 107 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 7,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Hilgertshausen-Tandern liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Hilgertshausen-Tandern im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Hilgertshausen-Tandern ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Hilgertshausen-Tandern ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Hilgertshausen-Tandern
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Markt Indersdorf | 14,25 €/m² |
| Vierkirchen | 14,21 €/m² |
| Petershausen | 13,64 €/m² |
| Altomünster | 13,63 €/m² |
| Weichs | 12,59 €/m² |
| Scheyern | 12,16 €/m² |
| Jetzendorf | 12,02 €/m² |
| Gerolsbach | 11,88 €/m² |
| Hilgertshausen-Tandern | 11,42 €/m² |
| Schiltberg | 9,97 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Hilgertshausen-Tandern ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Hilgertshausen-Tandern
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Schiltberg | 3,88 % |
| Altomünster | 3,67 % |
| Markt Indersdorf | 3,57 % |
| Gerolsbach | 3,44 % |
| Vierkirchen | 3,40 % |
| Petershausen | 3,38 % |
| Scheyern | 3,23 % |
| Jetzendorf | 3,15 % |
| Weichs | 3,10 % |
| Hilgertshausen-Tandern | 3,06 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Jetzendorf | 4,8 km | 85305 | 12,02 € | 4.579 € | 3,15 % |
| Weichs | 7,0 km | 85258 | 12,59 € | 4.879 € | 3,10 % |
| Gerolsbach | 7,2 km | 85302 | 11,88 € | 4.148 € | 3,44 % |
| Markt Indersdorf, M | 7,7 km | 85229 | 14,25 € | 4.794 € | 3,57 % |
| Schiltberg | 8,6 km | 86576 | 9,97 € | 3.086 € | 3,88 % |
| Altomünster, M | 8,7 km | 85250 | 13,63 € | 4.464 € | 3,67 % |
| Petershausen | 8,7 km | 85238 | 13,64 € | 4.851 € | 3,38 % |
| Vierkirchen | 10,6 km | 85256 | 14,21 € | 5.018 € | 3,40 % |
| Scheyern | 10,6 km | 85298 | 12,16 € | 4.524 € | 3,23 % |
Wo liegt Hilgertshausen-Tandern?
Lage
Hilgertshausen-Tandern auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Hilgertshausen-Tandern
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 11,42 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.480 € |
| Bruttomietrendite | 3,06 % |
| Kaufpreisfaktor | 32,7 |
| Einwohner | 3.414 |
| Einwohner je km² | 119 |
| Fläche (km²) | 28,7 |
| Arbeitslosenquote | 1,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #95 |
| Prognos Dynamikrang | #157 |
| Prognos Stärkerang | #92 |
| Koordinaten | 48,4295, 11,3548 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Hilgertshausen-Tandern
Was kostet eine Wohnung in Hilgertshausen-Tandern?
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 4.480 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt er über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro je m², aber unter dem Kreis-Durchschnitt von 5.075 Euro im Landkreis Dachau. Der Kaufpreisfaktor von 32,69 ist höher als im Kreis (29) und im Bundesland (26,10), was auf ein relativ hohes Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete hindeutet.
Wie hoch sind die Mieten in Hilgertshausen-Tandern?
Die Angebotsmiete beträgt aktuell 11,42 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt sie über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro, aber unter dem Kreis-Durchschnitt von 14,63 Euro im Landkreis Dachau. Im bundesweiten Vergleich von 8,92 Euro je m² ist Hilgertshausen-Tandern deutlich teurer. Hinweis: Bei den Mietwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Hilgertshausen-Tandern entwickelt?
Die Kaufpreise stiegen von 3.575 Euro je m² (2018) auf einen Höchststand von 5.044 Euro (2022) und sind seither wieder auf 3.400 Euro (2026) gefallen. Die Mieten zeigten einen ähnlichen Verlauf mit einem Tief von 8,48 Euro (2020) und einem aktuellen Niveau von 12,60 Euro (2026). Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Hilgertshausen-Tandern?
Die Bruttomietrendite liegt bei 3,06 Prozent. Im Vergleich dazu erreicht der Landkreis Dachau 3,47 Prozent und Bayern im Durchschnitt 4,13 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 13,38 im Bundesland liegt Hilgertshausen-Tandern bei der Rendite im unteren Drittel — nur rund 13 Prozent der bayerischen Orte haben eine noch niedrigere Rendite. Der niedrige Wert korrespondiert mit dem hohen Kaufpreisfaktor von 32,69.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Hilgertshausen-Tandern?
Die Einwohnerzahl lag 2024 bei 3.414 und ist seit 2015 um rund 3,2 Prozent gestiegen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 119 Einwohner je Quadratkilometer. Hilgertshausen-Tandern ist damit eine kleine Gemeinde im Landkreis Dachau mit moderatem Wachstum.
Woher stammen die Daten zu Hilgertshausen-Tandern?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Hilgertshausen-Tandern sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Hilgertshausen-Tandern führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Dachau
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Erdweg | 85253 | 14,30 € | 4.325 € | 3,97 % |
| Odelzhausen | 85235 | 14,65 € | 4.467 € | 3,94 % |
| Pfaffenhofen a.d.Glonn | 85235 | 12,75 € | 4.113 € | 3,72 % |
| Altomünster, M | 85250 | 13,63 € | 4.464 € | 3,67 % |
| Dachau, GKSt | 85221 | 18,48 € | 6.111 € | 3,63 % |
| Röhrmoos | 85244 | 13,91 € | 4.633 € | 3,60 % |
| Haimhausen | 85778 | 15,97 € | 5.334 € | 3,59 % |
| Markt Indersdorf, M | 85229 | 14,25 € | 4.794 € | 3,57 % |