Dachau, GKSt

Der Ort Dachau

Dachau ist eine Große Kreisstadt im gleichnamigen oberbayerischen Landkreis und liegt nordwestlich von München in der Metropolregion München. Auf einer Fläche von 34,96 km² leben rund 48.337 Einwohner, was einer Bevölkerungsdichte von 1.383 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Stadt liegt an der Amper an der Nahtstelle zwischen der Münchner Schotterebene und dem nördlich angrenzenden tertiären Donau-Isar-Hügelland. Die verkehrstechnische Anbindung an München erfolgt unter anderem über die S-Bahn-Linie S2 (Bahnstrecke München–Simbach).

Marktüberblick: Preise und Mieten

Auf dem aktuellen Markt weist Dachau Angebotsmieten von 18,48 Euro pro Quadratmeter und Angebotskaufpreise von 6.111 Euro pro Quadratmeter aus. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,63 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 27,56. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete; sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Die Angebotsmiete in Dachau liegt mehr als 82 % über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 €/m² und mehr als 107 % über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 €/m². Auch im Vergleich zum Kreis Dachau, dessen Durchschnittsmiete bei 14,63 €/m² liegt, liegt Dachau deutlich vorn. Der Kaufpreis von 6.111 €/m² übertrifft den bayerischen Durchschnitt von 3.246 €/m² um rund 88 % und den Kreis-Durchschnitt von 5.075 €/m² um etwa 20 %. Der Kaufpreisfaktor von 27,56 liegt leicht über dem bayerischen Durchschnitt von 26,1 und dem Kreis-Durchschnitt von 29,0.

Preisentwicklung 2018–2026

Die Mietentwicklung in Dachau war über den betrachteten Zeitraum von 2018 bis 2026 durchgängig steigend. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 13,91 €/m², stieg sie bis 2026 auf 20,13 €/m² – ein Anstieg um 44,7 %. Der jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt 4,73 %. Besonders ausgeprägt war der Anstieg zwischen 2018 und 2020 sowie zwischen 2022 und 2026.

Die Kaufpreisentwicklung verlief anders. Nach einem Anstieg von 6.154 €/m² (2018) auf ein Hoch von 7.289 €/m² (2021) folgte ein deutlicher Rückgang auf 4.134 €/m² (2026). Der Kaufpreis-CAGR liegt bei -4,85 %. Die Preise sind damit seit dem Höhepunkt 2021 um rund 43 % gesunken. Diese Entwicklung spiegelt den bundesweiten Trend einer Korrektur des Immobilienmarktes nach der Zinswende wider.

Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und beruhen auf tatsächlichen Marktdaten.

Regionale Einordnung

Dachau positioniert sich im regionalen Vergleich als einer der teureren Orte im Umkreis. Von den acht nachbarorten im Umkreis bis 10 km Entfernung liegen die Angebotsmieten zwischen 13,91 €/m² (Röhrmoos) und 20,96 €/m² (Oberschleißheim). Die Angebotskaufpreise reichen von 4.633 €/m² (Röhrmoos) bis 6.895 €/m² (Karlsfeld). Mit 18,48 €/m² Miete und 6.111 €/m² Kaufpreis liegt Dachau im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden.

Im Bundesland Bayern belegt Dachau bei der Bruttomietrendite ein Perzentil von 41,2 %. Das bedeutet, dass etwa 41 % der bayernweiten Standorte eine gleich hohe oder niedrigere Rendite aufweisen. Die Rendite von 3,63 % liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 % und deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 % – ein typisches Merkmal für den teureren Münchner Umlandmarkt.

Im Kreis Dachau, der insgesamt 17 Orte umfasst, liegt die Durchschnittsmiete bei 14,63 €/m² und der Durchschnittskaufpreis bei 5.075 €/m². Dachau übertrifft beide Kreiswerte deutlich.

Standortfaktoren und Demografie

Der Kreis Dachau, zu dem die Stadt Dachau gehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 95 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark ist die Position im Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 7 – einer der besten Platzierungen bundesweit. Im Bereich Dynamik liegt der Kreis auf Rang 157, bei der Stärke auf Rang 92. Die Teilindizes Demografie (Rang 152) und Arbeitsmarkt (Rang 215) schneiden im Vergleich schwächer ab.

Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Die Bevölkerungsentwicklung war positiv: Von 46.705 Einwohnern (2015) wuchs die Zahl auf 48.337 (2023/2024), was einem Anstieg von 3,49 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte von 1.383 Einwohnern je km² ist für eine Stadt dieser Größe hoch und unterstreicht die attraktive Lage im Münchner Umland.

Die absolute Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 884. Eine direkte Vergleichsgröße zur Arbeitslosenquote ist in den vorliegenden Daten nicht enthalten.

Hinweis: Die Prognos-Ränge beziehen sich auf den Kreis Dachau, nicht auf die einzelne Stadt Dachau.

Fazit

Dachau zeigt ein gemischtes Bild am Immobilienmarkt: Die Mieten steigen kontinuierlich und liegen auf einem hohen Niveau, während die Kaufpreise seit dem Hoch 2021 deutlich korrigiert werden. Die Lage im Münchner Umland mit guter Anbindung an die Landeshauptstadt und die starke wirtschaftliche Position des Landkreises Dachau (insbesondere im Bereich Wohlstand) bleiben als Standortvorteile bestehen. Der hohe Kaufpreisfaktor von 27,56 und die niedrige Bruttomietrendite von 3,63 % machen Dachau jedoch zu einem Markt, der vor allem von nachfrageorientierten Käufern und nicht von renditeorientierten Investoren geprägt ist.