Hebertshausen

Marktüberblick

Hebertshausen ist eine Gemeinde im Landkreis Dachau mit 5.928 Einwohnern auf 29,6 km². Der Ort liegt knapp vier Kilometer nordöstlich der Kreisstadt Dachau, links der Amper, und ist über die S2 der Münchner S-Bahn an den Nahverkehr angebunden.

Die Angebotsmiete von 15,82 Euro pro Quadratmeter und der Angebotskaufpreis von 5.876 Euro pro Quadratmeter liegen deutlich über allen Vergleichswerten. Die Bruttomietrendite von 3,23 Prozent ist die niedrigste unter allen acht Nachbarorten und liegt im bayerischen Vergleich im untersten Fünftel (Perzentilrang 20). Der Kaufpreisfaktor von 30,95 bedeutet, dass der Kaufpreis dem rund 31-jährigen Bruttomietwert entspricht. Im Vergleich dazu liegt der Bundesdurchschnitt bei 26,1, der bayerische bei 26,1 und der Kreis Dachau bei 29.

Das Zusammenspiel von hohem Kaufpreis, hohem Faktor und niedriger Rendite beschreibt denselben Sachverhalt aus drei Blickwinkeln: Der Markt ist durch hohe Kaufpreise im Verhältnis zur Miete geprägt. Die Rendite ist niedrig, weil die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen gering sind.

Preisentwicklung

Die Zeitreihe der Angebotspreise zeigt eine extreme Volatilität, die auf den kleinen lokalen Markt zurückzuführen ist. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 11,15 Euro (2018) und 19,60 Euro (2024), der Angebotskaufpreis zwischen 3.467 Euro (2021) und 7.310 Euro (2019). Bei einer Gemeinde mit unter 6.000 Einwohnern beeinflussen einzelne Inserate den Durchschnitt signifikant.

Trotz der Volatilität zeigt der langfristige Trend eine klare Richtung: Der CAGR der Miete liegt bei 4,86 Prozent pro Jahr, der des Kaufpreises bei 0,53 Prozent. Die Mieten sind von 11,15 Euro (2018) auf 16,30 Euro (2026) um 46 Prozent gestiegen, während die Kaufpreise von 6.029 Euro (2018) auf 6.290 Euro (2026) kaum verändert wurden. Diese Entwicklung ist ungewöhnlich: In der Regel steigen Kaufpreise und Mieten parallel. Dass hier die Mieten deutlich stärker steigen als die Kaufpreise, könnte auf einen Markt hinweisen, in dem die Nachfrage vor allem nach Mietwohnungen gerichtet ist und das Angebot an Eigentumswohnungen begrenzt ist.

Regionale Einordnung

Hebertshausen liegt bei den Immobilienpreisen über dem Durchschnitt des Landkreises Dachau und deutlich über dem bayerischen und bundesweiten Mittel. Die Angebotsmiete von 15,82 Euro übertrifft den Kreisdurchschnitt von 14,63 Euro und den bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der Kaufpreis von 5.876 Euro liegt 16 Prozent über dem Kreiswert von 5.075 Euro und 81 Prozent über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Hebertshausen ein gemischtes Bild. Die Miete liegt über der von Röhrmoos (13,91 Euro) und Vierkirchen (14,21 Euro), aber unter der von Dachau (18,48 Euro), Karlsfeld (19,72 Euro) und Oberschleißheim (20,96 Euro). Bei den Kaufpreisen liegt Hebertshausen über Röhrmoos (4.633 Euro) und Vierkirchen (5.018 Euro), aber unter Dachau (6.111 Euro) und Karlsfeld (6.895 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,23 Prozent ist die niedrigste im Vergleich zu allen acht Nachbarorten.

Das Muster zeigt: Hebertshausen ist teurer als das ländliche Umland, aber günstiger als die stark nachgefragten Pendlerorte in unmittelbarer Nähe zu München wie Karlsfeld und Oberschleißheim.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Hebertshausen ist seit 2015 um 8,1 Prozent von 5.484 auf 5.928 Einwohner gewachsen. Dieses Wachstum ist deutlich stärker als der bayerische Durchschnitt und geht einher mit der Lage im Münchner Umland.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Dachau Rang 95 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders hervorstechend ist der Rang 7 im Index Wohlstand und Soziale Lage – ein Wert, der die hohe Kaufkraft und Lebensqualität der Region widerspiegelt. Der Arbeitsmarkt-Index liegt mit Rang 215 deutlich schwächer, was mit der Pendlerstruktur der Gemeinde zusammenhängen könnte: Viele Erwerbstätige arbeiten außerhalb des Landkreises, vor allem in München. Der Demografie-Index mit Rang 152 liegt im Mittelfeld.

Die S2-Anbindung der Münchner S-Bahn ist ein zentraler Standortfaktor. Der Haltepunkt Hebertshausen an der Strecke München-Laim–Petershausen ermöglicht die direkte Verbindung nach München und ist wahrscheinlich ein Hauptgrund für die anhaltende Bevölkerungszunahme und die überdurchschnittlichen Immobilienpreise. Die Gemeinde verfügt über keine eigenen Hochschulen.