Erdweg

Marktüberblick

Erdweg liegt im oberbayerischen Landkreis Dachau, etwa sechs Kilometer nördlich der Autobahn A8 und mit einem Bahnhof an der S2 der Münchner S-Bahn verkehrsgünstig positioniert. Die Gemeinde hat 6.294 Einwohner auf 36,06 km² und verzeichnete zwischen 2015 und 2024 ein Bevölkerungswachstum von fast neun Prozent. Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster: Die Mieten sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen, während die Kaufpreise leicht rückläufig sind.

Die Angebotsmiete beträgt aktuell 14,30 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 4.325 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem bayerischen Durchschnitt (Miete: 10,11 €/m², Kaufpreis: 3.246 €/m²) und auch über dem deutschen Durchschnitt (Miete: 8,92 €/m², Kaufpreis: 2.409 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 25,21 liegt jedoch unter dem bayerischen Mittelwert von 26,10 und auch unter dem Kreisdurchschnitt von 29. Die Bruttomietrendite von 3,97 Prozent liegt knapp unter dem bayerischen Landesdurchschnitt (4,13 %), aber deutlich über dem Kreisdurchschnitt (3,47 %).

Hinweis: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Erdweg verläuft deutlich dynamischer als die Kaufpreisentwicklung. Zwischen 2018 und 2026 ist die Angebotsmiete von 9,08 auf 14,74 Euro pro Quadratmeter gestiegen – ein Anstieg von über 62 Prozent in acht Jahren, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 6,2 Prozent entspricht. Besonders ausgeprägt war der Anstieg zwischen 2022 und 2025, als die Miete von 10,62 auf 16,88 Euro pro Quadratmeter kletterte. Im Jahr 2026 ist sie wieder auf 14,74 Euro gesunken.

Der Kaufpreis verhielt sich anders. Er stieg von 4.034 Euro pro Quadratmeter (2018) auf einen Höchststand von 5.888 Euro (2020), fiel dann kontinuierlich auf 4.279 Euro (2025) und liegt 2026 bei 3.786 Euro. Über den gesamten Zeitraum 2018 bis 2026 ergibt sich eine jährliche Veränderung von minus 0,8 Prozent. Die Diskrepanz zwischen steigenden Mieten und fallenden Kaufpreisen hat den Kaufpreisfaktor im Zeitverlauf gesenkt: Lag er 2018 noch bei rund 37, liegt er heute bei 25,21.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Im regionalen Vergleich schneidet Erdweg unterschiedlich ab. Die Angebotsmiete von 14,30 Euro pro Quadratmeter liegt nahe am Kreisdurchschnitt von 14,63 Euro. Sie ist damit höher als die Mieten in Schwabhausen (14,21), Markt Indersdorf (14,25) und Altomünster (13,63), aber niedriger als in Odelzhausen (14,65) und Bergkirchen (15,95). Bei den Kaufpreisen liegt Erdweg mit 4.325 Euro pro Quadratmeter im unteren Drittel der Nachbarn – deutlich unter Sulzemoos (5.271 Euro) und Bergkirchen (5.686 Euro), aber auch unter Altomünster (4.464 Euro). Nur Pfaffenhofen a.d.Glonn (4.113 Euro) liegt mit einem noch niedrigeren Kaufpreis darunter.

Diese Preisstruktur erklärt die relativ attraktive Rendite im regionalen Vergleich: Erdweg bietet eine der höchsten Mieten bei vergleichsweise moderaten Kaufpreisen. Die Bruttomietrendite von 3,97 Prozent ist die höchste unter allen aufgeführten Nachbarorten und liegt knapp über Odelzhausen (3,94 Prozent). Der Kreis Dachau liegt mit 3,47 Prozent deutlich darunter, was den Schluss zulässt, dass Erdweg innerhalb des Kreises eine Ausnahme darstellt.

Der Landkreis Dachau erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 95 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders hervorstechend ist Platz 7 bei Wohlstand und sozialer Lage. Die Teilindizes für Dynamik (Rang 157) und Arbeitsmarkt (Rang 215) liegen im unteren Mittelfeld.

Bevölkerung und Infrastruktur

Die Bevölkerungsentwicklung unterstreicht die Attraktivität des Ortes: Zwischen 2015 und 2022 wuchs Erdweg von 5.782 auf 6.344 Einwohner, was einem Zuwachs von über 500 Menschen in sieben Jahren entspricht. Seit 2022 ist die Einwohnerzahl leicht rückläufig (6.294 im Jahr 2024), was einem Rückgang von 50 Personen entspricht.

Verkehrstechnisch ist Erdweg durch die S2 der Münchner S-Bahn angebunden, die den Ort mindestens im 60-Minuten-Takt bedient. Die Autobahn A8 ist über die Anschlussstellen Sulzemoos und Odelzhausen in der Nähe erreichbar. Die Anbindung an die Metropolregion München geht einher mit den hohen Miet- und Kaufpreisen im Vergleich zu anderen Orten Bayerns.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Bodenrichtwerte sind für Erdweg nicht verfügbar.