Sulzemoos

Marktüberblick

Sulzemoos ist eine Gemeinde im Landkreis Dachau in Oberbayern mit 3.030 Einwohnern (2024) auf einer Fläche von 19,04 km². Die Gemeinde liegt in unmittelbarer Nähe zum Flughafen München und profitiert von der Anbindung an den Großraum München. Der Landkreis Dachau gehört zu den wirtschaftsstärksten Regionen Bayerns.

Der Immobilienmarkt in Sulzemoos ist durch deutlich überdurchschnittliche Preise gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 13,15 Euro pro Quadratmeter, was 30 Prozent über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro liegt. Der Angebotskaufpreis von 5.271 Euro pro Quadratmeter übersteigt den Landesdurchschnitt um 62 Prozent. Diese Preisniveaus spiegeln die attraktive Lage im Münchner Umland wider, wo die Nachfrage nach Wohnraum in den Gemeinden des Landkreises Dachau strukturell hoch ist.

Die Bruttomietrendite liegt bei 3,0 Prozent und damit deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 33,39 Jahren bedeutet, dass der Kaufpreis dem 33,39-fachen der jährlichen Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Bundesdurchschnitt beträgt der Faktor 27, in Bayern 26,1. Sulzemoos liegt damit im unteren Perzentil (11,2 %) der bayerischen Orte – die Renditen sind hier niedriger als in 89 Prozent aller vergleichbaren Orte Bayerns.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Sulzemoos zeigen eine starke Entwicklung. Von 9,50 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie bis 2024 auf 13,06 Euro – ein Anstieg von rund 38 Prozent in sechs Jahren. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 6,44 Prozent. Besonders deutlich war der Anstieg von 2021 (10,78 Euro) auf 2022 (13,21 Euro), gefolgt von einer Korrektur auf 10,81 Euro im Jahr 2023. Seitdem erholten sich die Werte wieder.

Die Kaufpreise verlaufen deutlich volatiler. Die Datenreihe beginnt 2021 mit 5.962 Euro pro Quadratmeter, steigt 2022 auf 8.333 Euro an und fällt dann kontinuierlich auf 5.735 Euro (2023), 4.706 Euro (2024). Ein Wert für 2026 liegt mit 4.737 Euro vor. Die jährliche Wachstumsrate über den gesamten Zeitraum liegt bei -4,50 Prozent. Der aktuelle Kaufpreis von 5.271 Euro liegt damit zwischen dem Tiefstwert 2024 und dem Wert 2026.

Die Kombination aus steigenden Mieten und fallenden Kaufpreisen führt zu einer Verbesserung der Mietrendite im Zeitverlauf, auch wenn sie mit 3,0 Prozent weiterhin unter dem bayerischen Durchschnitt liegt.

Hinweis: Die Zeitreihenwerte weichen teilweise von den aktuellen Markt-Daten ab. So zeigt die Zeitreihe für 2026 eine Angebotsmiete von 15,65 Euro, während der aktuelle Markt-Datensatz 13,15 Euro ausweist. Dies kann auf unterschiedliche Erhebungszeitpunkte oder Methodiken zurückzuführen sein.

Regionale Einordnung

Sulzemoos liegt im oberen Preissegment der Nachbargemeinden. Die Angebotsmiete von 13,15 Euro pro Quadratmeter liegt unter den Werten von Bergkirchen (15,95 Euro) und Maisach (15,47 Euro), aber über denen von Egenhofen (12,75 Euro) und Pfaffenhofen a.d.Glonn (12,75 Euro). Der Kaufpreis von 5.271 Euro liegt über dem Nachbarortdurchschnitt und ist vergleichbar mit Schwabhausen (5.076 Euro).

Im Landkreis Dachau liegt die durchschnittliche Angebotsmiete bei 14,63 Euro und der durchschnittliche Kaufpreis bei 5.075 Euro. Sulzemoos liegt damit im Bereich des Kreisdurchschnitts, wobei die Miete leicht darunter und der Kaufpreis leicht darüber liegt.

Die Bruttomietrendite von 3,0 Prozent ist die niedrigste unter den Nachbarorten. Die nächstgelegenen Orte Erdweg (3,97 %) und Odelzhausen (3,94 %) liegen deutlich darüber. Dies liegt daran, dass der Kaufpreis in Sulzemoos stärker über dem regionalen Mittel liegt als die Miete.

Im bundesweiten Vergleich liegt Sulzemoos mit 13,15 Euro Miete und 5.271 Euro Kaufpreis deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro bzw. 2.409 Euro. Die Mietrendite von 3,0 Prozent ist unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Sulzemoos wuchs von 2.922 Einwohnern (2017) auf 3.030 (2024) um 3,7 Prozent. Dieser Zuzug ist bemerkenswert, da die Bevölkerungsdichte mit 159 Einwohnern pro Quadratkilometer im Vergleich zu anderen Gemeinden im Münchner Umland moderat ist.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,9 Prozent (29 Promille), was deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt und auf eine starke lokale Wirtschaft hinweist. Die Arbeitslosenquote schwankte in den letzten Jahren zwischen 2,6 und 3,9 Prozent.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Dachau den Gesamtrang 95 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut abgeschnitten ist der Kreis im Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 7 – hier liegt er in den Top 2 Prozent aller deutschen Kreise. Die Teilindizes für Demografie (Rang 152), Arbeitsmarkt (Rang 215) und Wettbewerb & Innovation (Rang 107) liegen im Mittelfeld. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 157 leicht unter dem Durchschnitt.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Die Lagefaktor-Daten zeigen, dass Sulzemoos primär als Wohngemeinde mit hohem Wohlstandsprofil wahrgenommen wird.