Maisach
Maisach (PLZ 82216) liegt im Kreis Fürstenfeldbruck in Bayern. Der Ort zählt 14.256 Einwohner auf 53,5 km², das entspricht 267 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 15,47 € pro m², der Kaufpreis bei 5.669 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,28 % und ein Kaufpreisfaktor von 30,5 — rechnerisch sind das 31 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Maisach über dem Renditeniveau von 23 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 12,20 € auf 15,79 € pro m², im Mittel 3,3 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 2,7 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 4,8 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,5 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Fürstenfeldbruck Rang 66 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 77, Stärkerang 72). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Fürstenfeldbruck, Emmering und Olching an.
Immobilienpreise in Maisach im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht Maisach
Maisach, die flächengrößte Gemeinde des Landkreises Fürstenfeldbruck, verzeichnet mit 15,47 €/m² Angebotsmiete und 5.669 €/m² Angebotskaufpreis deutlich überdurchschnittliche Werte für Bayern. Der Ort profitiert von der S-Bahn-Anbindung (S3) nach München, starkem Wohlstand im Prognos-Zukunftsatlas (Rang 6 im Kreis) und kontinuierlichem Bevölkerungswachstum (+4,76 % seit 2015).
Der Ort Maisach
Maisach ist die flächenmäßig größte Gemeinde des Landkreises Fürstenfeldbruck und liegt am gleichnamigen Fluss Maisach, etwa vier Kilometer nördlich der Kreisstadt Fürstenfeldbruck und rund 25 Kilometer westlich von München. Die Gemeinde umfasst 24 Gemeindeteile, darunter die Pfarrdörfer Maisach, Gernlinden, Malching, Rottbach und Überacker. Mit 14.256 Einwohnern (2024) und einer Bevölkerungsdichte von 267 Einwohnern pro km² hat sich Maisach von einer ländlichen Gemeinde zu einer wachsenden Wohngemeinde im Münchner Umland entwickelt. Die erste urkundliche Erwähnung des Ortes stammt aus dem Jahr 806; die heutige Gemeindeform entstand 1818 durch das Gemeindeedikt, ergänzt durch Eingemeindungen im Zuge der bayerischen Gebietsreform 1978.
Marktüberblick und Preisentwicklung
Der aktuelle Angebotsmietpreis in Maisach liegt bei 15,47 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 5.669 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,28 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 30,53. Beide Werte – Miete und Kaufpreis – sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete; sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Die historische Entwicklung zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend. Die Angebotsmiete stieg von 12,20 €/m² im Jahr 2018 auf 15,79 €/m² im Jahr 2026 (CAGR: 3,28 %). Der Angebotskaufpreis entwickelte sich von 4.665 €/m² (2018) auf 5.756 €/m² (2026), mit einem CAGR von 2,66 %. Dabei ist bemerkenswert, dass der Kaufpreis 2021 einen Höhepunkt bei 6.125 €/m² erreichte, danach bis 2024 auf 5.619 €/m² sank und 2025 wieder auf 6.418 €/m² anstieg, bevor er 2026 auf 5.756 €/m² korrigierte. Diese Volatilität spiegelt die allgemeinen Marktschwankungen im Münchner Umland wider.
Regionale Einordnung
Maisach liegt sowohl bei der Angebotsmiete (15,47 €/m²) als auch beim Angebotskaufpreis (5.669 €/m²) über dem Durchschnitt des Landkreises Fürstenfeldbruck (Miete: 14,85 €/m², Kauf: 5.413 €/m²). Im bundesweiten Vergleich ist der Abstand noch deutlicher: Der bayerische Durchschnitt liegt bei 10,11 €/m² Miete und 3.246 €/m² Kaufpreis, der deutschlandweite bei 8,92 €/m² Miete und 2.409 €/m² Kaufpreis. Der Kaufpreisfaktor von 30,53 ist ebenfalls höher als der bayerische Durchschnitt von 26,10.
Im Vergleich zu Nachbarorten im Umkreis zeigt sich ein gemischtes Bild: Olching (5,5 km) liegt mit 18,15 €/m² Miete und 6.246 €/m² Kaufpreis deutlich über Maisach, während Mammendorf (7,1 km) mit 14,49 €/m² und 5.179 €/m² unter dem Niveau liegt. Die Bruttomietrendite von 3,28 % liegt im unteren Quartil Bayerns (Perzentilrang 22,6 %), was die hohe Kaufpreisdynamik im Verhältnis zu den Mietwerten widerspiegelt.
Die Bevölkerungsentwicklung unterstreicht die Attraktivität des Ortes: Zwischen 2015 und 2024 wuchs die Einwohnerzahl von 13.608 auf 14.256, ein Plus von 4,76 %. Besonders deutlich war das Wachstum in den Jahren 2015 bis 2019, gefolgt von einer leichten Korrektur während der Pandemiejahre 2020–2022 und einer erneuten Stabilisierung ab 2023.
Standortfaktoren und Infrastruktur
Die Verkehrsanbindung ist ein zentraler Standortfaktor für Maisach. Die Gemeinde wird von der S-Bahn-Linie S3 bedient, die in 20-Minuten-Takt (in der Hauptverkehrszeit verdichtet auf 10 Minuten) direkte Verbindung nach München-Pasing und weiter in die Innenstadt bietet. Haltepunkte bestehen im Hauptort Maisach sowie in den Gemeindeteilen Malching und Gernlinden. Nördlich der Gemeinde verläuft die Autobahn A8 München–Stuttgart. Zusätzlich befindet sich der Flugplatz Fürstenfeldbruck größtenteils auf Maisacher Gemeindegebiet.
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Fürstenfeldbruck den Gesamtrang 66 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders hervorstechend ist der Rang 6 im Bereich Wohlstand und Soziale Lage, was auf die wirtschaftliche Stärke der Region hinweist. Im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt der Kreis auf Rang 60. Schwächer positioniert sind die Bereiche Demografie (Rang 167) und Arbeitsmarkt (Rang 205), was jedoch eher strukturelle als standortspezifische Herausforderungen darstellt. Die Dynamik des Kreises wird mit Rang 77 bewertet, die Stärke mit Rang 72.
Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Die nächstgelegenen größeren Bildungseinrichtungen befinden sich in München und Fürstenfeldbruck.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Maisach entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Maisach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 12,20 €/m² |
| 2019 | 13,80 €/m² |
| 2020 | 13,05 €/m² |
| 2021 | 14,07 €/m² |
| 2022 | 13,11 €/m² |
| 2023 | 14,40 €/m² |
| 2024 | 14,31 €/m² |
| 2025 | 15,28 €/m² |
| 2026 | 15,79 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Maisach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 4.665 €/m² |
| 2019 | 5.309 €/m² |
| 2020 | 5.335 €/m² |
| 2021 | 6.125 €/m² |
| 2022 | 6.025 €/m² |
| 2023 | 5.829 €/m² |
| 2024 | 5.619 €/m² |
| 2025 | 6.418 €/m² |
| 2026 | 5.756 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Maisach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,14 % |
| 2019 | 3,12 % |
| 2020 | 2,94 % |
| 2021 | 2,76 % |
| 2022 | 2,61 % |
| 2023 | 2,96 % |
| 2024 | 3,06 % |
| 2025 | 2,86 % |
| 2026 | 3,29 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Maisach
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 13.608 Einwohner |
| 2016 | 13.853 Einwohner |
| 2017 | 14.001 Einwohner |
| 2018 | 14.179 Einwohner |
| 2019 | 14.293 Einwohner |
| 2020 | 14.182 Einwohner |
| 2021 | 14.223 Einwohner |
| 2022 | 14.199 Einwohner |
| 2023 | 14.256 Einwohner |
| 2024 | 14.256 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Maisach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,26 % |
| 2016 | 1,11 % |
| 2017 | 1,27 % |
| 2018 | 1,82 % |
| 2019 | 1,90 % |
| 2020 | 2,67 % |
| 2021 | 2,63 % |
| 2022 | 2,41 % |
| 2023 | 2,52 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 66,00 Rang |
| Dynamik | 77,00 Rang |
| Stärke | 72,00 Rang |
| Demografie | 167 Rang |
| Arbeitsmarkt | 205 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 60,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 6,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Maisach liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Maisach im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Maisach ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Maisach ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Maisach
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Alling | 18,41 €/m² |
| Olching | 18,15 €/m² |
| Gröbenzell | 17,76 €/m² |
| Eichenau | 17,23 €/m² |
| Fürstenfeldbruck | 16,94 €/m² |
| Emmering | 16,05 €/m² |
| Maisach | 15,47 €/m² |
| Mammendorf | 14,49 €/m² |
| Oberschweinbach | 14,05 €/m² |
| Sulzemoos | 13,15 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Maisach ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Maisach
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Fürstenfeldbruck | 3,66 % |
| Alling | 3,65 % |
| Gröbenzell | 3,57 % |
| Olching | 3,49 % |
| Eichenau | 3,47 % |
| Emmering | 3,44 % |
| Oberschweinbach | 3,44 % |
| Mammendorf | 3,36 % |
| Maisach | 3,28 % |
| Sulzemoos | 3,00 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Fürstenfeldbruck, GKSt | 3,7 km | 82256 | 16,94 € | 5.558 € | 3,66 % |
| Emmering | 4,3 km | 82275 | 16,05 € | 5.598 € | 3,44 % |
| Olching, St | 5,5 km | 82140 | 18,15 € | 6.246 € | 3,49 % |
| Eichenau | 6,8 km | 82223 | 17,23 € | 5.959 € | 3,47 % |
| Mammendorf | 7,1 km | 82291 | 14,49 € | 5.179 € | 3,36 % |
| Oberschweinbach | 7,9 km | 82294 | 14,05 € | 4.906 € | 3,44 % |
| Sulzemoos | 8,4 km | 85254 | 13,15 € | 5.271 € | 3,00 % |
| Alling | 8,8 km | 82239 | 18,41 € | 6.054 € | 3,65 % |
| Gröbenzell | 8,8 km | 82194 | 17,76 € | 5.971 € | 3,57 % |
Wo liegt Maisach?
Lage
Maisach auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Maisach
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 15,47 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 5.669 € |
| Bruttomietrendite | 3,28 % |
| Kaufpreisfaktor | 30,5 |
| Einwohner | 14.256 |
| Einwohner je km² | 267 |
| Fläche (km²) | 53,5 |
| Arbeitslosenquote | 2,5 % |
| Prognos-Gesamtrang | #66 |
| Prognos Dynamikrang | #77 |
| Prognos Stärkerang | #72 |
| Koordinaten | 48,2158, 11,2576 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Maisach
Was kostet eine Wohnung in Maisach?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei 15,47 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 5.669 Euro pro Quadratmeter. Dabei handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten und nicht um einen amtlichen Mietspiegel. Im Kreis Fürstenfeldbruck liegt die Angebotsmiete mit 14,85 Euro etwas niedriger, der Kaufpreis mit 5.413 Euro ebenfalls.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Maisach entwickelt?
Die Angebotsmieten sind von 12,20 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 15,79 Euro im Jahr 2026 gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 3,28 Prozent entspricht. Die Kaufpreise entwickelten sich von 4.665 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 5.756 Euro (2026) mit einer jährlichen Steigerungsrate von etwa 2,66 Prozent. Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt.
Wie teuer ist die Miete in Maisach im Vergleich zu Bayern und Deutschland?
Mit 15,47 Euro pro Quadratmeter liegt die Angebotsmiete in Maisach deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Auch im Vergleich zu benachbarten Orten wie Fürstenfeldbruck (16,94 Euro) und Olching (18,15 Euro) liegt Maisach im unteren bis mittleren Bereich der Umgebung.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Maisach?
Die Bruttomietrendite beträgt 3,28 Prozent, was unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor von 30,53 liegt über dem bayerischen Wert von 26,10. Der Perzentilrang von 22,57 bedeutet, dass rund 77 Prozent der Orte in Bayern eine höhere Rendite aufweisen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Maisach?
Die Einwohnerzahl stieg von 13.608 im Jahr 2015 auf 14.256 im Jahr 2024, was einem Wachstum von rund 4,8 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 267 Einwohner pro Quadratkilometer. Maisach liegt im Landkreis Fürstenfeldbruck in Bayern.
Woher stammen die Daten zu Maisach?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Maisach sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Maisach führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Fürstenfeldbruck
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Althegnenberg | 82278 | 13,26 € | 4.086 € | 3,89 % |
| Germering, GKSt | 82110 | 18,87 € | 5.927 € | 3,82 % |
| Fürstenfeldbruck, GKSt | 82256 | 16,94 € | 5.558 € | 3,66 % |
| Alling | 82239 | 18,41 € | 6.054 € | 3,65 % |
| Puchheim, St | 82178 | 17,37 € | 5.781 € | 3,61 % |
| Gröbenzell | 82194 | 17,76 € | 5.971 € | 3,57 % |
| Olching, St | 82140 | 18,15 € | 6.246 € | 3,49 % |
| Eichenau | 82223 | 17,23 € | 5.959 € | 3,47 % |