Gröbenzell

Überblick

Gröbenzell ist eine 6,36 km² große Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Fürstenfeldbruck mit 19.731 Einwohnern (2024). Die Bevölkerungsdichte von 3.102 Einwohnern pro km² gehört zu den höchsten unter den deutschen Gemeinden. Der Ort liegt etwa 16 Kilometer nordwestlich des Münchner Stadtzentrums, der östliche Ortsrand grenzt direkt an den Münchner Stadtteil Lochhausen, der südliche geht nahtlos in Puchheim über. Gröbenzell wurde 1952 durch Zusammenlegung von Gemeindeteilen aus München, Puchheim, Olching und Geiselbullach gegründet und entwickelte sich in den 1960er und 1970er Jahren zur Schlafstadt für München. Die Gemeinde bezeichnet sich inoffiziell als Gartenstadt.

Preisentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 5.971 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 17,76 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 28,01, die Bruttomietrendite 3,57 Prozent.

In der Zeitreihe zeigt sich eine deutliche Entwicklung: Der Kaufpreis stieg von 4.871 Euro/m² (2018) auf 7.050 Euro/m² (2020) an – ein Zuwachs von rund 45 Prozent in zwei Jahren. Anschließend folgte eine Korrekturphase: 2023 lag der Preis bei 6.518 Euro/m², 2024 bei 6.173 Euro/m². Der aktuelle Wert von 5.971 Euro/m² liegt damit wieder unter dem Niveau von 2019 (5.540 Euro/m²) und deutlich unter dem Hoch von 2020. Die Angebotsmiete entwickelte sich vergleichbar dynamisch, von 15,40 Euro/m² (2018) über 18,25 Euro/m² (2025) auf 15,43 Euro/m² (2026). Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt beim Kaufpreis 1,86 Prozent, bei der Miete 2,43 Prozent – diese Werte beziehen sich auf den gesamten Zeitraum der Zeitreihe.

Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Regionale Einordnung

Gröbenzell positioniert sich im regionalen Vergleich deutlich über dem Durchschnitt. Die Angebotsmiete von 17,76 Euro/m² liegt 20 Prozent über dem Kreisdurchschnitt von 14,85 Euro/m² im Landkreis Fürstenfeldbruck und 76 Prozent über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro/m². Der Kaufpreis von 5.971 Euro/m² übertrifft den Kreiswert von 5.413 Euro/m² und den Landesdurchschnitt von 3.246 Euro/m² um 10 bzw. 84 Prozent.

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Gröbenzell im mittleren bis oberen Segment. Olching (3,5 km entfernt) weist mit 18,15 Euro/m² eine leicht höhere Angebotsmiete auf, Puchheim (5,4 km) liegt mit 17,37 Euro/m² knapp darunter. Germering (6,9 km) erreicht 18,87 Euro/m², Karlsfeld (8,2 km) mit 19,72 Euro/m² den höchsten Wert im unmittelbaren Umland. Der Kaufpreisfaktor von 28,01 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 30,67, was auf die höheren Kaufpreise im Verhältnis zur Miete hindeutet.

Die Bruttomietrendite von 3,57 Prozent liegt im bayerischen Vergleich im unteren Drittel (Perzentilrang 37,4 von 2.056 Orten im Bundesland). Der bayerische Durchschnitt liegt bei 4,13 Prozent, deutschlandweit bei 5,10 Prozent.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Gröbenzells erreichte 2019 mit 20.029 Einwohnern ihren höchsten Wert in der vorliegenden Reihe. Seither ist ein leichter Rückgang zu verzeichnen: 2020 lebten 19.776 Menschen im Ort, 2021 sank die Zahl auf 19.649. Bis 2024 erholte sie sich leicht auf 19.731 Einwohner. Insgesamt beträgt die Veränderung seit Serienbeginn 2015 (-0,25 Prozent). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 276 (absolut), was im bayerischen Kontext niedrig ist.

Der Landkreis Fürstenfeldbruck erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 66 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark positioniert ist der Kreis im Index Wohlstand und Soziale Lage mit Rang 6 von 400. Im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt er auf Rang 60, im Bereich Demografie auf Rang 167 und im Bereich Arbeitsmarkt auf Rang 205. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Gröbenzell verfügt über drei Grundschulen, ein Gymnasium, eine Waldorfschule, eine Volkshochschule und eine Vielzahl von Kinderbetreuungseinrichtungen. Am Ort sind keine Hochschulen angesiedelt.