Karlsfeld

Marktüberblick

Karlsfeld liegt am nordwestlichen Stadtrand von München im oberbayerischen Landkreis Dachau und vereint suburbanen Wohncharakter mit exzellenter Anbindung an die Landeshauptstadt. Die 15,61 km² große Gemeinde verzeichnete zwischen 1988 und 2018 den größten prozentualen Bevölkerungszuwachs aller bayerischen Gemeinden über 10.000 Einwohner. Aktuell leben rund 22.100 Menschen auf der Gemeindefläche, was einer Dichte von etwa 1.416 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht.

Der Immobilienmarkt zeigt sich mit Angebotsmieten von 19,72 Euro je Quadratmeter und Angebotskaufpreisen von 6.895 Euro je Quadratmeter auf einem deutlich überdurchschnittlichen Niveau. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,43 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 29,14.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mieten in Karlsfeld haben sich in den vergangenen Jahren deutlich entwickelt. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 15,68 Euro je Quadratmeter, stieg sie bis 2024 auf 20,90 Euro an – ein Anstieg von rund 33 Prozent in sechs Jahren. Der CAGR für Mieten beträgt 3,02 Prozent. Im Jahr 2025 folgte eine Korrektur auf 19,35 Euro, 2026 liegt der Wert bei 19,89 Euro.

Bei den Kaufpreisen verlief die Entwicklung weniger volatil. Von 6.137 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Preise bis 2021 auf 7.609 Euro, fielen dann bis 2024 auf 6.417 Euro und erholten sich 2025 wieder auf 7.081 Euro. Der aktuelle Wert liegt bei 6.486 Euro. Der CAGR für Kaufpreise beträgt 0,69 Prozent über den gesamten Zeitraum. Die zeitliche Entwicklung zeigt damit eine deutliche Preisdynamik mit einer Hochphase bis 2021, einer Korrekturphase bis 2024 und einer beginnenden Erholung.

Regionale Einordnung

Karlsfeld positioniert sich im regionalen Vergleich deutlich an der Spitze. Die Angebotsmiete von 19,72 Euro je Quadratmeter liegt weit über dem Durchschnitt des Landkreises Dachau (14,63 Euro) und mehr als doppelt so hoch wie der bayerische Durchschnitt (10,11 Euro). Im bundesweiten Vergleich (8,92 Euro) ist Karlsfeld mit einem Faktor von über 2,2 vertreten.

Auch bei den Kaufpreisen übertrifft Karlsfeld alle Vergleichswerte: 6.895 Euro je Quadratmeter liegen deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 5.075 Euro, dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro und dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro.

Im Vergleich zu den Nachbargemeinden im Umkreis bis 12 Kilometer zeigt sich ein differenziertes Bild. Oberschleißheim (6,6 km) liegt mit 20,96 Euro je Quadratmeter noch leicht über Karlsfeld, Unterschleißheim (9,9 km) liegt bei 20,44 Euro. Gröbenzell (8,2 km) liegt mit 17,76 Euro unter dem Karlsfelder Niveau. Die Nachbargemeinden Hebertshausen (7,8 km), Bergkirchen (8,9 km) und Röhrmoos (11,7 km) liegen deutlich darunter.

Der Kaufpreisfaktor von 29,14 liegt leicht über dem Kreisdurchschnitt (29,0) und über dem bayerischen Durchschnitt (26,1). Die Bruttomietrendite von 3,43 Prozent liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent, was die hohen Preise im Verhältnis zu den Mieten widerspiegelt. Der Perzentilrang der Mietrendite im Bundesland liegt bei 30,0 – Karlsfeld gehört damit zu den Gemeinden mit den niedrigeren Renditen in Bayern.

Der Kreis Dachau belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 95 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders gut schneidet er mit Rang 7 im Index Wohlstand und soziale Lage ab. Im Bereich Dynamik liegt der Kreis auf Rang 157, im Bereich Wettbewerb und Innovation auf Rang 107. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis Dachau, nicht für die einzelne Gemeinde.

Bevölkerung und Demografie

Die Einwohnerzahl Karlsfelds ist seit Mitte der 2010er Jahre kontinuierlich gestiegen. Von 20.096 Einwohnern im Jahr 2015 wuchs die Gemeinde bis 2024 auf 22.101 – ein Anstieg von knapp 10 Prozent. Besonders dynamisch war die Entwicklung zwischen 2015 und 2019, als die Bevölkerung um über 1.700 Personen zunahm. Seit 2023 stagniert das Wachstum bei 22.101 Einwohnern.

Die Arbeitslosenquote wird in der Datenreihe als absoluter Wert angegeben: 331 Arbeitslose im Jahr 2023. Im Vergleich zu 299 im Jahr 2015 ist dies ein moderater Anstieg, der jedoch vor dem Hintergrund des starken Bevölkerungswachstums und der Nähe zu München als niedrig einzustufen ist. Der Anstieg im Jahr 2020 auf 424 Arbeitslose ist auf die Corona-Pandemie zurückzuführen und hat sich bis 2022 wieder auf 324 reduziert.

Mit 1.416 Einwohnern je Quadratkilometer ist Karlsfeld eine der dicht besiedelten Gemeinden im Umland Münchens. Die Gemeinde gliedert sich in vier Gemeindeteile: den Hauptort Karlsfeld (Stadtrandsiedlung), Obergrashof (Dorf), Rothschwaige (Dorf) und Waldschwaige (Weiler).

Standortfaktoren und Infrastruktur

Ein wesentlicher Standortfaktor ist die Anbindung an das Münchner Nahverkehrsnetz. Karlsfeld verfügt über eine S-Bahn-Station an der Linie S2, die eine direkte Verbindung zum Münchner Stadtzentrum ermöglicht. Die Gemeinde liegt an der Bundesstraße 471 und ist Mitglied der Westallianz, eines Koordinationsgremiums von sechs Gemeinden entlang der Autobahn A8 zwischen München und Augsburg.

Die Gemeinde liegt in einer naturnahen Lage im Alpenvorland auf der Münchner Schotterebene. Durch Karlsfeld fließt die Würm, die den Starnberger See entwässert. Der Karlsfelder See, entstanden aus einer ehemaligen Kiesgrube, bietet mit rund 17 Hektar Liegewiese und 4,75 Kilometer Wegen ein bedeutendes Erholungsgebiet. Im Nordwesten liegt der Waldschwaigsee, ein weiterer Baggersee in einer Mooslandschaft. Der 30 Hektar große Prinzenpark ist ein weiteres Naherholungsgebiet.

Es sind keine Hochschulen am Ort ansässig. Für Boden- und Grundstücksdaten, einschließlich Bodenrichtwerten, liegen keine Angaben vor.