Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Dachau liegt nordwestlich von München im Regierungsbezirk Oberbayern und gehört zur Metropolregion München. Mit 157.813 Einwohnern auf 579,2 km² ist er ein mittelgroßer, dicht besiedelter Landkreis mit 272 Einwohnern je km². Der Kreis umfasst 17 Gemeinden und weist einen durchschnittlichen Kaufpreis von 5.074,88 EUR/m² sowie eine durchschnittliche Mietpreis von 14,63 EUR/m² auf. Die durchschnittliche Bruttomietrendite liegt bei 3,47 %. Der Kreis rangiert mit einem Kaufpreis von 5.074,88 EUR/m² auf Platz 9 von 82 Kreisen in Bayern und damit deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246,31 EUR/m² sowie dem deutschen Durchschnitt von 2.408,80 EUR/m². Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Dachau auf Rang 95 von rund 400 deutschen Kreisen zu, wobei der Wohlstand-Index mit Rang 7 herausragend ist. Die Bevölkerung wuchs von 139.665 (2015) auf 157.813 (2023), was einem Anstieg von rund 13 % in acht Jahren entspricht.
Innere Struktur und Preisgefälle
Der Immobilienmarkt im Landkreis Dachau weist eine deutliche innere Spreizung auf. Die teuerste Gemeinde ist Karlsfeld mit 6.895 EUR/m² Kaufpreis und 19,72 EUR/m² Miete, gefolgt von der Kreisstadt Dachau mit 6.111 EUR/m² und 18,48 EUR/m². Die günstigsten Gemeinden liegen im Norden des Kreises: Pfaffenhofen a.d.Glonn mit 4.113 EUR/m², Erdweg mit 4.325 EUR/m² und Altomünster mit 4.464 EUR/m². Die Kaufpreis-Spreizung beträgt damit 2.782 EUR/m² zwischen teuerster und günstigster Gemeinde. Die Mietpreise reichen von 11,42 EUR/m² in Hilgertshausen-Tandern bis 19,72 EUR/m² in Karlsfeld.
Ein klares Preisgefälle ist entlang der S-Bahn-Achse von München nach Norden zu erkennen. Die südlichsten Gemeinden Karlsfeld und Dachau liegen mit über 6.000 bzw. 6.800 EUR/m² an der Spitze. Entlang der S2 nach Norden fallen die Preise kontinuierlich ab: Petershausen liegt bei 4.851 EUR/m², Vierkirchen bei 5.018 EUR/m², Röhrmoos bei 4.633 EUR/m². Die nördlichsten Gemeinden wie Pfaffenhofen a.d.Glonn (4.113 EUR/m²) und Erdweg (4.325 EUR/m²) bilden das Preisniveau des ländlichen Raums ab. Hebertshausen (5.876 EUR/m²) und Bergkirchen (5.686 EUR/m²) liegen als Mittelgemeinden zwischen diesen Extremen und profitieren von ihrer Lage zwischen Dachau und dem Münchner Umland.
Die Rendite-Spanne reicht von 3,00 % in Sulzemoos bis 3,97 % in Erdweg. Die günstigsten Gemeinden weisen tendenziell die höchsten Renditen auf, was dem typischen Muster in der Metropolregion München entspricht.
Verkehr und Erreichbarkeit
Der Landkreis Dachau ist ein klassischer Pendlerlandkreis der Metropolregion München. Die S-Bahn-Linie S2 verbindet die Gemeinden Dachau, Karlsfeld und Petershausen direkt mit dem Münchner Hauptbahnhof. Die Fahrzeit vom Bahnhof Dachau beträgt etwa 20 Minuten, von Petershausen etwa 39 Minuten. In der Hauptverkehrszeit wird ein 10-Minuten-Takt zwischen München und Dachau angeboten. Der Bahnhof Dachau ist ein Trennungsbahnhof mit fünf Bahnsteiggleisen und wird zusätzlich von Regionalzügen der Linie RB 16 nach Ingolstadt und Treuchtlingen bedient. Die Strecke Dachau–Altomünster ist seit 2014 elektrifiziert und wird durch Flügelzüge der S2 bedient.
Die Autobahn A 92 München–Ingolstadt verläuft südlich des Kreisgebiets und bietet über die Anschlussstelle Allershausen (ca. 5 km von Petershausen) Anbindung an das Bundesautobahnnetz. Die Bundesstraße 471 durchquert den Landkreis in Nord-Süd-Richtung und verbindet Dachau mit München und Fürstenfeldbruck. Die Bundesstraße 13 verläuft östlich des Kreises.
Die Verkehrsanbindung ist ein zentraler Faktor für die hohe Nachfrage nach Wohnraum im Landkreis. Besonders die Gemeinden entlang der S2-Achse profitieren von der direkten Erreichbarkeit Münchens. Karlsfeld, das am nordwestlichen Stadtrand Münchens liegt und im Dachauer Moos angesiedelt ist, verzeichnete zwischen 1988 und 2018 einen Bevölkerungszuwachs von 52,8 % – den größten prozentualen Zuwachs aller bayerischen Gemeinden über 10.000 Einwohner in diesem Zeitraum.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Die Wirtschaft des Landkreises Dachau ist durch die Nähe zu München geprägt. Der Landkreis gehört zur IHK für München und Oberbayern. Die Wirtschaftsstruktur ist gemischt: Neben dem traditionellen Handwerk und dem lokalen Gewerbe gibt es einen wachsenden Dienstleistungssektor. Die hohe Zahl der Pendler, die täglich nach München zur Arbeit fahren, ist ein charakteristisches Merkmal des Landkreises. Die Gemeinde Karlsfeld hat sich zu einem starken Pendler-Wohnort entwickelt.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Dachau auf Rang 95 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Der Wohlstand-Index erreicht mit Rang 7 einen herausragenden Wert, was auf die hohe Kaufkraft der Bevölkerung und die gute wirtschaftliche Lage hinweist. Der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt bei 107, der Arbeitsmarktrang bei 215, der Demografierang bei 152 und der Dynamikrang bei 157. Die Stärke des Kreises liegt also vor allem im Wohlstand und in der sozialen Lage, während die wirtschaftliche Dynamik und der Arbeitsmarkt im Mittelfeld liegen.
74 % der Fläche des Landkreises werden landwirtschaftlich genutzt, was die traditionelle Prägung des Dachauer Landes widerspiegelt. Lediglich 15,7 % des Kreisgebietes sind bewaldet. Die Flüsse Amper, Glonn und Ilm durchziehen den Landkreis und prägen die Landschaft.
Entwicklung und Ausblick
Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine dynamische Marktentwicklung. Die Mietpreise stiegen von 12,61 EUR/m² (2018) auf 16,33 EUR/m² (2025), was einem Anstieg von rund 30 % entspricht. Die Kaufpreise erreichten 2022 mit 6.282,91 EUR/m² ihren Höhepunkt und korrigierten seither auf 5.475,67 EUR/m² (2025) zurück. Die Bevölkerung wuchs kontinuierlich von 139.665 (2015) auf 157.813 (2023), was auf die attraktive Lage in der Metropolregion München zurückzuführen ist.
Die innere Struktur des Marktes zeigt, dass die Nachfrage nach Wohnraum entlang der S-Bahn-Achse am stärksten ist. Die Gemeinden im Süden des Kreises, insbesondere Karlsfeld und Dachau, profitieren von der direkten Anbindung an München. Die nördlichen Gemeinden wie Pfaffenhofen a.d.Glonn, Altomünster und Erdweg bleiben preislich deutlich zurück, bieten aber mit höheren Renditen von bis zu 3,97 % attraktive Anlagemöglichkeiten.
Der Landkreis Dachau bleibt ein gefragter Wohnstandort in der Metropolregion München. Die Kombination aus guter Verkehrsanbindung, hoher Lebensqualität und dem nahen Zugang zu einer der stärksten Wirtschaftsregionen Deutschlands sichert die anhaltende Nachfrage nach Wohnraum. Die Spreizung innerhalb des Kreises bietet sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren unterschiedliche Optionen.