Schwabhausen
Schwabhausen (PLZ 85247) liegt im Kreis Dachau in Bayern. Der Ort zählt 6.546 Einwohner auf 30,2 km², das entspricht 217 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 14,21 € pro m², der Kaufpreis bei 5.076 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,36 % und ein Kaufpreisfaktor von 29,8 — rechnerisch sind das 30 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Schwabhausen über dem Renditeniveau von 27 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 9,98 € auf 15,62 € pro m², im Mittel 5,8 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 2,3 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 2,0 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,2 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Dachau Rang 95 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 157, Stärkerang 92). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Bergkirchen, Erdweg und Markt Indersdorf an.
Immobilienpreise in Schwabhausen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Schwabhausen (Landkreis Dachau)
Schwabhausen im Landkreis Dachau: Gemeinde mit 6.546 Einwohnern, Angebotsmiete 14,21 €/m², Kaufpreis 5.076 €/m², Bruttomietrendite 3,36 %. Deutlich über dem bayerischen und deutschen Durchschnitt, nahe am Kreisdurchschnitt. S-Bahn-Anbindung, niedrige Arbeitslosigkeit (0,92 %), moderates Bevölkerungswachstum (+2,0 % seit 2015). Prognos-Rang 95 von 400 Kreisen.
Marktüberblick
Schwabhausen ist eine Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Dachau mit 6.546 Einwohnern auf 30,23 km². Der Ort liegt etwa 7,5 km nordwestlich von Dachau und ist über zwei Haltestellen an der S-Bahn-Linie S2 (Strecke Dachau–Altomünster) an den MVV angebunden. Die Gemeinde gehört zur Metropolregion München und weist mit 217 Einwohnern je km² eine moderate Bevölkerungsdichte auf.
Das Preisniveau ist deutlich über dem bundesweiten und bayerischen Durchschnitt angesiedelt. Die Angebotsmiete liegt bei 14,21 €/m², der Angebotskaufpreis bei 5.076 €/m². Die Bruttomietrendite von 3,36 % und der Kaufpreisfaktor von 29,78 spiegeln einen nachfragestarken Wohnstandort wider, bei dem die Rendite für Investoren gering ausfällt. Die Werte liegen nahe am Kreisdurchschnitt, was Schwabhausen als repräsentativen Teil des Dachauer Immobilienmarkts ausweist.
Preisentwicklung
Die Angebotsmiete ist von 9,98 €/m² (2018) auf 15,62 €/m² (2026) gestiegen – ein Anstieg von über 56 %. Besonders ausgeprägt war der Anstieg zwischen 2020 und 2024, als die Miete von 11,06 auf 14,26 €/m² kletterte. Der CAGR der Miete beträgt 5,76 %.
Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich volatiler. Nach einem Höhepunkt von 6.350 €/m² (2020) folgte ein Rückgang auf 4.675 €/m² (2025), bevor der Wert 2026 wieder auf 6.234 €/m² stieg. Der CAGR über den gesamten Zeitraum liegt bei 2,31 %. Die starken Schwankungen in den Kaufpreisen – insbesondere der Einbruch 2025 – deuten auf eine hohe Angebotsvolatilität hin, die typisch für Inseratedaten ist.
Der Kaufpreis liegt mit dem 2,11-Fachen des Bundesdurchschnitts (2.409 €/m²) über dem Mittel, während die Miete mit dem 1,59-Fachen des Bundesdurchschnitts (8,92 €/m²) weniger stark abweicht. Diese Diskrepanz zwischen Kauf- und Mietpreisentwicklung erklärt die niedrige Bruttomietrendite: Der Kaufpreis ist relativ stärker gestiegen als die Miete.
Regionale Einordnung
Schwabhausen liegt mit seiner Angebotsmiete von 14,21 €/m² knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 14,63 €/m² und deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 €/m². Der Kaufpreis von 5.076 €/m² entspricht fast exakt dem Kreisdurchschnitt von 5.075 €/m² und liegt 1,56-fach über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 €/m².
Die Bruttomietrendite von 3,36 % liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 % und im unteren Quartil der bayerischen Orte (Perzentilrang 26,6). Das bedeutet: Von 2.056 bayerischen Orten liegen 73 % in der Rendite über Schwabhausen.
Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein breites Spektrum: Erdweg (5,1 km) bietet mit 3,97 % Rendite die höchste Attraktivität, während Hebertshausen (8,1 km) mit 3,23 % die niedrigste aufweist. Dachau selbst liegt mit 3,63 % über Schwabhausen. Schwabhausen liegt mit seiner Rendite damit im unteren Drittel der Nachbargemeinden, was mit dem vergleichsweise hohen Kaufpreis einhergeht.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Dachau auf Platz 95 von rund 400 deutschen Kreisen (gesamt). Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 7 an der Spitze, während der Arbeitsmarkt-Index (Rang 215) und der Demografie-Index (Rang 152) schwächer abschneiden. Der Dynamik-Index (Rang 157) liegt im unteren Mittelfeld.
Standortfaktoren
Die Bevölkerung Schwabhausens ist seit 2015 um 2,0 % gewachsen (von 6.416 auf 6.546 Einwohner). Das Wachstum ist moderat und verläuft stabil, ohne starke Schwankungen. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 92 Arbeitslosen pro 10.000 Einwohnern (0,92 %), was eine der niedrigsten Quoten in Deutschland ist und die Lage im Münchner Umland widerspiegelt.
Die S-Bahn-Anbindung (S2) nach München ermöglicht Pendlerverkehr und trägt zur Attraktivität des Standorts bei. Die Gemeinde verfügt über vier Kindergärten, eine Kinderkrippe und eine Grundschule, was die Eignung als Familienstandort unterstreicht. Es bestehen keine Hochschulen am Ort.
Die niedrige Arbeitslosigkeit, das moderate Bevölkerungswachstum und die S-Bahn-Anbindung nach München gehen mit dem hohen Preisniveau einher. Der Kaufpreisfaktor von 29,78 und die niedrige Bruttomietrendite von 3,36 % zeigen, dass Schwabhausen primär als Wohnstandort und nicht als Investitionsobjekt mit hoher Rendite wahrgenommen wird.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Schwabhausen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Schwabhausen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 9,98 €/m² |
| 2019 | 10,63 €/m² |
| 2020 | 11,06 €/m² |
| 2021 | 12,68 €/m² |
| 2022 | 11,88 €/m² |
| 2023 | 12,83 €/m² |
| 2024 | 14,26 €/m² |
| 2025 | 15,81 €/m² |
| 2026 | 15,62 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Schwabhausen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 5.194 €/m² |
| 2019 | 3.899 €/m² |
| 2020 | 6.350 €/m² |
| 2021 | 5.625 €/m² |
| 2022 | 4.935 €/m² |
| 2023 | 5.036 €/m² |
| 2024 | 5.720 €/m² |
| 2025 | 4.675 €/m² |
| 2026 | 6.234 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Schwabhausen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 2,31 % |
| 2019 | 3,27 % |
| 2020 | 2,09 % |
| 2021 | 2,71 % |
| 2022 | 2,89 % |
| 2023 | 3,06 % |
| 2024 | 2,99 % |
| 2025 | 4,06 % |
| 2026 | 3,01 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Schwabhausen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 6.416 Einwohner |
| 2016 | 6.474 Einwohner |
| 2017 | 6.466 Einwohner |
| 2018 | 6.494 Einwohner |
| 2019 | 6.507 Einwohner |
| 2020 | 6.509 Einwohner |
| 2021 | 6.480 Einwohner |
| 2022 | 6.516 Einwohner |
| 2023 | 6.546 Einwohner |
| 2024 | 6.546 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Schwabhausen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,03 % |
| 2016 | 1,06 % |
| 2017 | 0,98 % |
| 2018 | 1,68 % |
| 2019 | 1,49 % |
| 2020 | 2,10 % |
| 2021 | 2,19 % |
| 2022 | 2,21 % |
| 2023 | 2,23 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 95,00 Rang |
| Dynamik | 157 Rang |
| Stärke | 92,00 Rang |
| Demografie | 152 Rang |
| Arbeitsmarkt | 215 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 107 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 7,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Schwabhausen liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Schwabhausen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Schwabhausen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Schwabhausen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Schwabhausen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Dachau | 18,48 €/m² |
| Bergkirchen | 15,95 €/m² |
| Hebertshausen | 15,82 €/m² |
| Erdweg | 14,30 €/m² |
| Markt Indersdorf | 14,25 €/m² |
| Schwabhausen | 14,21 €/m² |
| Vierkirchen | 14,21 €/m² |
| Röhrmoos | 13,91 €/m² |
| Sulzemoos | 13,15 €/m² |
| Weichs | 12,59 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Schwabhausen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Schwabhausen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Erdweg | 3,97 % |
| Dachau | 3,63 % |
| Röhrmoos | 3,60 % |
| Markt Indersdorf | 3,57 % |
| Vierkirchen | 3,40 % |
| Bergkirchen | 3,37 % |
| Schwabhausen | 3,36 % |
| Hebertshausen | 3,23 % |
| Weichs | 3,10 % |
| Sulzemoos | 3,00 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Bergkirchen | 5,0 km | 85232 | 15,95 € | 5.686 € | 3,37 % |
| Erdweg | 5,1 km | 85253 | 14,30 € | 4.325 € | 3,97 % |
| Markt Indersdorf, M | 6,6 km | 85229 | 14,25 € | 4.794 € | 3,57 % |
| Sulzemoos | 6,9 km | 85254 | 13,15 € | 5.271 € | 3,00 % |
| Dachau, GKSt | 7,5 km | 85221 | 18,48 € | 6.111 € | 3,63 % |
| Röhrmoos | 8,0 km | 85244 | 13,91 € | 4.633 € | 3,60 % |
| Hebertshausen | 8,1 km | 85241 | 15,82 € | 5.876 € | 3,23 % |
| Weichs | 9,6 km | 85258 | 12,59 € | 4.879 € | 3,10 % |
| Vierkirchen | 10,3 km | 85256 | 14,21 € | 5.018 € | 3,40 % |
Wo liegt Schwabhausen?
Lage
Schwabhausen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Schwabhausen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 14,21 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 5.076 € |
| Bruttomietrendite | 3,36 % |
| Kaufpreisfaktor | 29,8 |
| Einwohner | 6.546 |
| Einwohner je km² | 217 |
| Fläche (km²) | 30,2 |
| Arbeitslosenquote | 2,2 % |
| Prognos-Gesamtrang | #95 |
| Prognos Dynamikrang | #157 |
| Prognos Stärkerang | #92 |
| Koordinaten | 48,3031, 11,3557 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Schwabhausen
Was kostet eine Wohnung in Schwabhausen?
Im Jahr 2026 liegen die Angebotspreise für Immobilien in Schwabhausen bei durchschnittlich 5.076 Euro pro Quadratmeter beim Kauf und 14,21 Euro pro Quadratmeter und Monat bei der Miete. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel. Im Vergleich zum bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro pro m² beim Kauf liegt Schwabhausen deutlich darüber.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Schwabhausen entwickelt?
Die Mietpreise sind seit 2018 kontinuierlich gestiegen – von 9,98 Euro pro m² im Jahr 2018 auf 15,62 Euro im Jahr 2026. Die Kaufpreise zeigen dagegen starke Schwankungen: Nach einem Tief von 3.899 Euro pro m² im Jahr 2019 kletterten sie 2020 auf 6.350 Euro, fielen dann wieder auf 4.675 Euro im Jahr 2025 und lagen 2026 bei 6.234 Euro. Die Kaufpreisentwicklung ist also deutlich volatiler als die Mietentwicklung.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Schwabhausen?
Die aktuelle Bruttomietrendite liegt bei 3,36 Prozent, was deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 29,78 und ist damit höher als der bayerische Durchschnitt von 26,1. Mit einem Perzentilrang von 26,6 im Bundesland liegt Schwabhausen im unteren Drittel der bayerischen Orte bei der Mietrendite.
Wie teuer ist die Miete in Schwabhausen im Vergleich zum Umland?
Mit 14,21 Euro pro m² liegt die Angebotsmiete in Schwabhausen knapp unter dem Kreis-Durchschnitt von 14,63 Euro im Landkreis Dachau. Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten ist Schwabhausen günstiger als Bergkirchen (15,95 Euro) und Hebertshausen (15,82 Euro), aber teurer als Erdweg (14,30 Euro), Sulzemoos (13,15 Euro) und Weichs (12,59 Euro).
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Schwabhausen?
Die Einwohnerzahl liegt bei 6.546 (Stand 2024) und ist seit 2015 um rund 2 Prozent gestiegen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 217 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 9,2 Prozent und ist damit im Vergleich zu 6,8 Prozent im Jahr 2015 gestiegen.
Woher stammen die Daten zu Schwabhausen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Schwabhausen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Schwabhausen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Dachau
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Erdweg | 85253 | 14,30 € | 4.325 € | 3,97 % |
| Odelzhausen | 85235 | 14,65 € | 4.467 € | 3,94 % |
| Pfaffenhofen a.d.Glonn | 85235 | 12,75 € | 4.113 € | 3,72 % |
| Altomünster, M | 85250 | 13,63 € | 4.464 € | 3,67 % |
| Dachau, GKSt | 85221 | 18,48 € | 6.111 € | 3,63 % |
| Röhrmoos | 85244 | 13,91 € | 4.633 € | 3,60 % |
| Haimhausen | 85778 | 15,97 € | 5.334 € | 3,59 % |
| Markt Indersdorf, M | 85229 | 14,25 € | 4.794 € | 3,57 % |