Bergkirchen

Standort und Rahmenbedingungen

Bergkirchen liegt im oberbayerischen Landkreis Dachau, rund 20 Kilometer nordwestlich von München, und hat 7.856 Einwohner auf einer Fläche von knapp 60 km². Die Gemeinde ist Teil der Westallianz, eines Kooperationsverbunds von sechs Gemeinden entlang der A8 zwischen München und Augsburg. Mit einer Bevölkerungsdichte von 131 Einwohnern pro km² handelt es sich um eine ländlich geprägte Gemeinde, die durch ihre Lage in der Metropolregion München geprägt ist.

Der Landkreis Dachau erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Gesamtindex Rang 95 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders hervorstechend ist der Teilindex Wohlstand und soziale Lage mit Rang 7 – ein Wert, der die starke wirtschaftliche Basis der Region unterstreicht. Demgegenüber liegen die Teilindizes Arbeitsmarkt (Rang 215) und Demografie (Rang 152) im unteren Drittel, was auf strukturelle Herausforderungen in diesen Bereichen hindeutet.

Aktueller Immobilienmarkt

Die Angebotsmiete in Bergkirchen liegt bei 15,95 Euro pro Quadratmeter und damit deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 14,63 Euro sowie dem bayerischen Landesdurchschnitt von 10,11 Euro. Der Angebotskaufpreis beträgt 5.686 Euro pro Quadratmeter, was einem Kaufpreisfaktor von 29,7 entspricht. Der Kreis Dachau liegt bei einem Faktor von 29, Bayern im Durchschnitt bei 26,1.

Die Bruttomietrendite von 3,37 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt (3,47 %) und deutlich unter dem bayerischen Mittel (4,13 %). Im bundeslandweiten Perzentilrang belegt Bergkirchen damit Platz 26,9 – die Rendite liegt also im unteren Drittel aller verglichenen bayerischen Orte. Das bedeutet: Die Kaufpreise sind im Verhältnis zu den Mieten höher als in den meisten anderen Orten Bayerns.

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Bergkirchen mit seiner Miete im Mittelfeld: Sie übertrifft Schwabhausen (14,21 Euro) und Sulzemoos (13,15 Euro), bleibt aber deutlich unter den größeren urbanen Nachbarn wie Karlsfeld (19,72 Euro), Dachau (18,48 Euro) und Olching (18,15 Euro). Die Rendite von 3,37 % liegt damit nahe am Niveau von Schwabhausen (3,36 %) und über Hebertshausen (3,23 %) und Maisach (3,28 %), aber unter Dachau (3,63 %) und Gröbenzell (3,57 %).

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Bergkirchen sind seit 2018 um rund 40 Prozent gestiegen. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 12,18 Euro pro Quadratmeter, beträgt sie 2026 geschätzt 17,05 Euro. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über diesen Zeitraum liegt bei 4,3 Prozent. Die Entwicklung verlief nicht linear: Nach einem Rückgang 2019 auf 11,35 Euro folgte ein anhaltender Anstieg, der 2023 mit 15,83 Euro einen ersten Höhepunkt erreichte, bevor 2024 ein Einbruch auf 13,86 Euro stattfand, dem 2025/2026 ein neuer Anstieg auf 17,05 Euro folgte.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt ein deutlich volatilereres Bild. Von 4.542 Euro pro Quadratmeter 2018 stiegen die Preise bis 2022 auf einen Peak von 6.520 Euro, um dann 2024 auf 4.670 Euro einzubrechen. 2025 folgte ein erneuter Anstieg auf 6.112 Euro, bevor 2026 ein Wert von 4.348 Euro ausgewiesen wird. Der langfristige CAGR von minus 0,54 Prozent über den gesamten Zeitraum zeigt, dass die Kaufpreise im Durchschnitt kaum zugelegt haben – die starken Schwankungen zwischen den Jahren überlagern den langfristigen Trend.

Die Kombination aus steigenden Mieten und volatil bleibenden Kaufpreisen führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite in einem engen Korridor zwischen 3,0 und 3,6 Prozent bewegt hat, ohne eine klare Trendrichtung aufzuweisen.

Bevölkerung und Wirtschaft

Die Bevölkerung Bergkirchens ist seit 2015 um 1,6 Prozent gewachsen – von 7.729 auf 7.856 Einwohner. Das Wachstum verlief zunächst verhalten, mit einem leichten Rückgang auf 7.753 Einwohner 2020, bevor ab 2022 ein spürbarer Zuzug einsetzte. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,82 Prozent und damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Im Zeitverlauf schwankte sie zwischen 1,08 Prozent (2019) und 1,97 Prozent (2016).

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum begrenzt. Das Gewerbegebiet Bergkirchen-GADA an der Anschlussstelle 78 der A8 mit einer Fläche von rund 58 Hektar stellt einen wichtigen lokalen Wirtschaftsstandort dar und trägt zur Attraktivität der Gemeinde als Wohnort bei.

Die niedrige Arbeitslosenquote und das starke Wachstum im Wohlstand-Index des Landkreises (Rang 7 im Prognos-Zukunftsatlas) korrespondieren mit den hohen Immobilienpreisen im Vergleich zum Bundes- und Landesdurchschnitt. Die Kaufpreise liegen mit dem 1,75-Fachen des bayerischen Durchschnitts deutlich über dem Mittel, während die Miete mit dem 1,58-Fachen weniger stark abweicht. Diese Diskrepanz erklärt die unterdurchschnittliche Rendite.