Petershausen

Standort und Demografie

Petershausen ist eine Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Dachau mit 6.721 Einwohnern auf 32,79 km². Der Ort liegt im Tal der Glonn, etwa 36 Kilometer nördlich von München, und ist die nördliche Endstation der S-Bahn-Linie S2. Die Fahrzeit zum Münchner Hauptbahnhof beträgt 39 Minuten, die Anschlussstelle Allershausen der A 9 liegt rund 10 Kilometer entfernt. Damit gehört Petershausen zum weiteren Münchner Umland und ist verkehrstechnisch an die Metropolregion angebunden.

Die Gemeinde weist eine Bevölkerungsdichte von 205 Einwohnern je Quadratkilometer auf und verzeichnet seit 2015 ein Wachstum von 5,1 Prozent (von 6.394 auf 6.721 Einwohner). Die Einwohnerzahl stagnierte zwischen 2023 und 2024 bei 6.721. Dieser Zuzug entspricht dem Muster typischer Gemeinden im Münchner Umland, die von der Pendlernachfrage profitieren.

Die Arbeitslosenquote lag 2019 mit 7,0 Prozent auf ihrem niedrigsten Wert der Reihe, stieg 2020 auf 10,1 Prozent und bewegte sich 2023 bei 9,4 Prozent. Damit liegt sie über dem Vorpandemie-Niveau, was auf die anhaltenden wirtschaftlichen Auswirkungen der Pandemie hindeutet.

Aktueller Immobilienmarkt

Der aktuelle Angebotskaufpreis in Petershausen liegt bei 4.851 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 13,64 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 29,63, die Bruttomietrendite 3,38 Prozent.

Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete mit 13,64 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 14,63 Euro, aber deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 4.851 Euro liegt ebenfalls unter dem Kreisdurchschnitt von 5.075 Euro, aber über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro und dem deutschen von 2.409 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 29,63 liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 26,1, was bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete höher ist als in vielen anderen Teilen Bayerns. Die Bruttomietrendite von 3,38 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 3,47 Prozent und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Im Perzentilrang belegt Petershausen mit 27,5 Prozent den unteren Bereich der bayerischen Verteilung – das bedeutet, dass etwa 72,5 Prozent der bayerischen Orte einen höheren Mietrendite-Wert aufweisen. Anders gesagt: Petershausen gehört zu den Orten mit den niedrigsten Renditen in Bayern.

Die Kombination aus überdurchschnittlich hohem Kaufpreis im Verhältnis zur Miete und niedriger Bruttomietrendite kennzeichnet einen Markt mit eher geringen Anlage-Renditen. Der Markt ist durch hohe Kaufpreise geprägt, die die Rendite drücken.

Preisentwicklung und regionale Einordnung

Die Zeitreihen der Angebotsmiete und des Angebotskaufpreises zeigen starke jährliche Schwankungen, die typisch für Inseratdaten sind. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 10,04 Euro (2018) und 14,65 Euro (2025), der Angebotskaufpreis zwischen 3.957 Euro (2019) und 6.689 Euro (2020). Diese Schwankungen sind auf die Natur von Angebotswerten zurückzuführen, die nicht der tatsächlichen Transaktionsrealität entsprechen.

Der CAGR der Angebotsmiete beträgt 3,61 Prozent über den Zeitraum 2018 bis 2026, der CAGR des Angebotskaufpreises 0,88 Prozent. Der niedrige Kaufpreis-CAGR im Vergleich zum Miet-CAGR zeigt, dass die Kaufpreise über den Zeitraum weniger dynamisch waren als die Mieten.

Ein Unterschied besteht zwischen dem aktuellen Marktdatenwert für den Kaufpreis (4.851 Euro) und dem Wert der Zeitreihe für 2026 (4.524 Euro). Dieser Unterschied von rund 327 Euro kann darauf zurückzuführen sein, dass die Zeitreihe und die aktuellen Marktdaten unterschiedliche Berechnungsgrundlagen oder -zeitpunkte haben.

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt die Angebotsmiete von Petershausen mit 13,64 Euro im oberen Mittelfeld. Vierkirchen (14,21 Euro), Markt Indersdorf (14,25 Euro) und Fahrenzhausen (14,06 Euro) weisen höhere Mieten aus. Mit 4.851 Euro je Quadratmeter liegt der Kaufpreis über dem der meisten Nachbarn – nur Vierkirchen (5.018 Euro) und Fahrenzhausen (5.345 Euro) liegen höher. Auffällig ist, dass Hohenkammer mit einer höheren Miete (13,81 Euro) und einem niedrigeren Kaufpreis (4.575 Euro) eine deutlich bessere Rendite von 3,62 Prozent aufweist als Petershausen mit 3,38 Prozent. Dieser Unterschied zeigt, dass der Petershausener Kaufpreis im Verhältnis zur Miete über dem Nachbarmarkt liegt.

Standortfaktoren

Der Landkreis Dachau, dem Petershausen angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Gesamtrang 95 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders hervorstechend ist der Platz 7 im Teilindex Wohlstand und soziale Lage, was auf eine überdurchschnittlich gute wirtschaftliche Basis hinweist. Im Bereich Arbeitsmarkt erreicht der Kreis Platz 215, im Demografie-Index Platz 152. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 157 im unteren Mittelfeld, der Index Wettbewerb und Innovation mit Rang 107 im oberen Drittel.

Diese Struktur – hoher Wohlstand bei gleichzeitigem Druck im Arbeitsmarkt und in der Demografie – beschreibt ein typisches Muster für Gemeinden im Münchner Umland: Die lokale Wirtschaft ist durch Wohlstand geprägt, aber der Arbeitsmarkt steht unter dem Einfluss der überregionalen Konjunktur, und die demografische Entwicklung ist durch Alterung und Zuzug von Außen geprägt.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die S2-Anbindung nach München und die Lage an der Bahnstrecke München–Treuchtlingen mit Regional-Express-Bedienung durch den München-Nürnberg-Express bilden die wesentliche verkehrliche Infrastruktur. Der 20- oder 40-Minuten-Tagstakt der S2 macht Petershausen für Pendler attraktiv.

Die Kombination aus stabiler Bevölkerungsentwicklung, guter Anbindung an München und dem Wohlstandsprofil des Landkreises schafft eine nachfragestabile Marktbasis, auch wenn die aktuellen Kaufpreise die Renditeerwartungen begrenzen.