Fahrenzhausen

Marktüberblick

Fahrenzhausen ist eine Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Freising, etwa 25 Kilometer nördlich von München gelegen. Mit 5.138 Einwohnern auf 37,64 km² ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 137 Personen pro Quadratkilometer.

Der aktuelle Angebotskaufpreis von 5.345 Euro je Quadratmeter liegt deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro und dem deutschen von 2.409 Euro. Die Angebotsmiete von 14,06 Euro je Quadratmeter folgt diesem Muster und übertrifft den bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro sowie den deutschen von 8,92 Euro. Die Bruttomietrendite beträgt 3,16 Prozent, der Kaufpreisfaktor 31,69.

Der Kaufpreisfaktor von 31,69 bedeutet, dass der Kaufpreis dem rund 32-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Bei einer Bruttomietrendite von 3,16 Prozent liegt Fahrenzhausen im bundeslandweiten Perzentilrang von 17,4 – das heißt, nur etwa 17 Prozent aller bayerischen Orte weisen eine noch niedrigere Rendite auf. Diese Kombination aus hohen Kaufpreisen und niedriger Rendite ist charakteristisch für Ballungsnahgemeinden, in denen die Kaufpreise stärker steigen als die Mieten.

Preisentwicklung und Rendite

Zwischen 2018 und 2026 zeigt sich eine deutliche Schere zwischen Kaufpreis- und Mietentwicklung. Die Kaufpreise legten mit einer jährlichen Wachstumsrate von 4,01 Prozent deutlich zu, während die Mieten mit 0,45 Prozent kaum anziehen. Diese Diskrepanz treibt den Kaufpreisfaktor kontinuierlich nach oben und drückt die Bruttomietrendite.

Die Zeitreihe weist in den jüngsten Jahren starke Schwankungen auf: Der Mietpreis stieg 2025 auf 17,40 Euro je Quadratmeter, fiel 2026 aber auf 11,14 Euro zurück. Beim Kaufpreis stieg er 2025 auf 4.928 Euro, um 2026 auf 6.804 Euro anzusteigen. Der aktuelle Angebotsmiete von 14,06 Euro und der Angebotskaufpreis von 5.345 Euro liegen mittig zwischen diesen Extremwerten. Diese Volatilität in den letzten beiden Jahren der Reihe deutet auf eine Phase der Marktunsicherheit hin.

Die niedrige Mietentwicklung bei gleichzeitig steigenden Kaufpreisen führt dazu, dass die Rendite für Mieterträge weiter sinkt – ein Muster, das mit der Entwicklung in wachsenden Ballungsrandgemeinden übereinstimmt, in denen die Kaufpreise vor der Mietentwicklung nachziehen.

Regionale Einordnung

Fahrenzhausen liegt mit 14,06 Euro je Quadratmeter Angebotsmiete über dem Kreis-Durchschnitt von 13,25 Euro, deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Beim Kaufpreis von 5.345 Euro je Quadratmeter liegt der Ort ebenfalls über dem Kreis-Mittel von 4.488 Euro, dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro und dem deutschen von 2.409 Euro.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Die Gemeinden Eching (19,02 Euro/m²) und Unterschleißheim (20,44 Euro/m²) liegen deutlich höher – beide sind direkt an München angrenzend und durch die S-Bahn angebunden. Fahrenzhausen liegt mit 14,06 Euro/m² im Mittelfeld der Nachbargemeinden, ähnlich wie Vierkirchen (14,21 Euro/m²) und Hohenkammer (13,81 Euro/m²). Haimhausen liegt mit 15,97 Euro/m² leicht darüber.

Die Bruttomietrendite von 3,16 Prozent liegt unter allen aufgeführten Nachbarorten und deutlich unter dem Kreis-Durchschnitt von 3,60 Prozent sowie dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 31,69 liegt über dem Kreis-Mittel von 28,26 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Die Richtung ist konsistent: Fahrenzhausen weist im Verhältnis zu den Mieten höhere Kaufpreise auf als der regionale und überregionale Durchschnitt.

Standortfaktoren und Demografie

Der Landkreis Freising belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 60 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung – eine sehr gute Position. Besonders stark ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Platz 53 sowie in der Demografie mit Platz 47. Schwächer positioniert ist er beim Arbeitsmarkt (Platz 148) und bei Wohlstand und sozialer Lage (Platz 141). Diese Rangzahlen gelten für den Kreis Freising als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde Fahrenzhausen.

Die Bevölkerungsentwicklung war lange stark positiv: Zwischen 1988 und 2018 wuchs Fahrenzhausen von 3.166 auf 5.041 Einwohner, also um 59,2 Prozent. In der jüngeren Zeitreihe (2015–2024) betrug das Wachstum 7,4 Prozent. Seit 2022 stagniert die Einwohnerzahl jedoch bei 5.138, was auf eine Abschwächung des Zuzugs hindeutet.

Die wirtschaftliche Struktur zeigt eine ausgeprägte Auspendlerstruktur: 2017 waren am Wohnort 2.304 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte registriert, am Arbeitsort jedoch nur 1.177. Das bedeutet, dass mehr als die Hälfte der erwerbstätigen Einwohner zur Arbeit auswärtig pendelt, vermutlich in den Wirtschaftsraum München oder nach Freising. Im produzierenden Gewerbe am Arbeitsort waren 530 Personen beschäftigt, im Handel, Verkehr und Gastgewerbe 431. Die Gemeinde hat damit einen überwiegend wohnungsorientierten Charakter.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde verfügt über eine Volksschule und vier Kindertageseinrichtungen.