Kranzberg
Kranzberg (PLZ 85402) liegt im Kreis Freising in Bayern. Der Ort zählt 4.263 Einwohner auf 39,5 km², das entspricht 108 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 12,58 € pro m², der Kaufpreis bei 4.404 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,43 % und ein Kaufpreisfaktor von 29,2 — rechnerisch sind das 29 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Kranzberg über dem Renditeniveau von 30 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 9,88 € auf 8,64 € pro m², im Mittel -1,7 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 6,8 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 3,5 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Freising Rang 60 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 199, Stärkerang 50). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Allershausen, Kirchdorf a.d.Amper und Hohenkammer an.
Immobilienpreise in Kranzberg im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht Kranzberg
Kranzberg ist eine Gemeinde im Landkreis Freising mit 4.263 Einwohnern, die überdurchschnittliche Immobilienpreise aufweist, aber im regionalen Vergleich mittelpreisig positioniert ist. Die Miet- und Kaufpreisentwicklung war volatil, die Rendite liegt unter dem bayerischen Durchschnitt. Der Landkreis Freising zeigt gute Werte in Demografie und Innovation.
Marktüberblick
Kranzberg weist mit 12,58 Euro pro Quadratmeter Angebotsmiete und 4.404 Euro pro Quadratmeter Angebotskaufpreis ein Preisniveau auf, das deutlich über dem bayerischen und bundesweiten Durchschnitt liegt. Die Angebotsmiete liegt 24 Prozent über dem bayerischen Mittel von 10,11 Euro, der Kaufpreis sogar 36 Prozent über dem Landesdurchschnitt von 3.246 Euro. Die Bruttomietrendite beträgt 3,43 Prozent und liegt damit unter dem bayerischen Mittel von 4,13 Prozent sowie unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 29,2 übersteigt den bayerischen Durchschnitt von 26,1. Die niedrige Rendite bei gleichzeitig hohen Preisen beschreibt denselben Sachverhalt aus drei Blickwinkeln: Kranzberg ist ein Standort, an dem die Kaufpreise die Mieteinnahmen überproportional übersteigen.
Preis- und Mietentwicklung
Die Miet- und Kaufpreisentwicklung in Kranzberg war in den vergangenen Jahren von erheblichen Schwankungen geprägt. Die Angebotsmiete stieg von 9,88 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 13,72 Euro im Jahr 2024, fiel dann auf 12,43 Euro (2025) und 8,64 Euro (2026). Die Kaufpreisreihe zeigt noch größere Ausschläge: Nach 3.118 Euro im Jahr 2018 kletterte der Preis 2021 auf 6.818 Euro, blieb 2023 bei 6.592 Euro und fiel 2024 auf 3.736 Euro, bevor er 2025 wieder auf 4.588 Euro und 2026 auf 5.268 Euro stieg. Der CAGR der Miete liegt bei -1,66 Prozent, der des Kaufpreises bei 6,78 Prozent über den verfügbaren Zeitraum. Die Mietentwicklung ist im Vergleich zum Kaufpreisverlauf schwächer, was die sich verschlechternde Renditesituation erklärt.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich liegt Kranzberg mit 12,58 Euro Angebotsmiete knapp unter dem Durchschnitt des Landkreises Freising (13,25 Euro) und deutlich unter den Preisen in der Stadt Freising (17,36 Euro) und Neufahrn bei Freising (18,95 Euro). Der Kaufpreis von 4.404 Euro pro Quadratmeter liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 4.488 Euro. Im Vergleich zu den unmittelbaren Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Allershausen (3 km Entfernung) weist mit 13,22 Euro eine höhere Miete und mit 4.786 Euro einen höheren Kaufpreis auf, während Kirchdorf an der Amper (6,4 km) mit 12,77 Euro eine leicht höhere Miete, aber mit 3.965 Euro einen niedrigeren Kaufpreis verzeichnet. Die Bruttomietrendite von 3,43 Prozent liegt mittig im Nachbarvergleich — von acht umliegenden Orten liegt sie über denen von Fahrenzhausen (3,16%), Reichertshausen (3,22%) und Allershausen (3,31%), unter denen von Kirchdorf (3,87%), Neufahrn (3,84%), Hohenkammer (3,62%), Paunzhausen (3,58%) und Freising (3,63%). Kranzberg positioniert sich damit als mittelpreisiger Wohnstandort im Landkreis Freising.
Standortfaktoren
Die Gemeinde Kranzberg hat 4.263 Einwohner auf einer Fläche von 39,5 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 108 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerung wuchs zwischen 2015 und 2024 um 3,5 Prozent von 4.118 auf 4.263 Einwohner. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,3 Prozent. Der Landkreis Freising, auf den sich die Standortfaktoren beziehen, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 60 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis in den Teilindizes Demografie (Rang 47) und Wettbewerb und Innovation (Rang 53) ab, während der Arbeitsmarkt (Rang 148) und die soziale Lage (Rang 141) schwächer abschneiden. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 199 im unteren Drittel. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr erfolgt über MVV-Buslinien nach Freising, Allershausen-Hohenkammer und Garching-Hochbrück. Mit ESRI Deutschland GmbH hat ein führender Anbieter kommerzieller Geoinformationssysteme seinen deutschen Hauptsitz in der Gemeinde.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Kranzberg entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Kranzberg
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 9,88 €/m² |
| 2019 | 11,19 €/m² |
| 2020 | 9,03 €/m² |
| 2021 | 10,14 €/m² |
| 2022 | 10,37 €/m² |
| 2023 | 11,80 €/m² |
| 2024 | 13,72 €/m² |
| 2025 | 12,43 €/m² |
| 2026 | 8,64 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Kranzberg
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.118 €/m² |
| 2019 | 3.857 €/m² |
| 2020 | 3.722 €/m² |
| 2021 | 6.818 €/m² |
| 2023 | 6.593 €/m² |
| 2024 | 3.736 €/m² |
| 2025 | 4.588 €/m² |
| 2026 | 5.269 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Kranzberg
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,80 % |
| 2019 | 3,48 % |
| 2020 | 2,91 % |
| 2021 | 1,78 % |
| 2023 | 2,15 % |
| 2024 | 4,41 % |
| 2025 | 3,25 % |
| 2026 | 1,97 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Kranzberg
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 4.118 Einwohner |
| 2016 | 4.100 Einwohner |
| 2017 | 4.153 Einwohner |
| 2018 | 4.175 Einwohner |
| 2019 | 4.152 Einwohner |
| 2020 | 4.214 Einwohner |
| 2021 | 4.203 Einwohner |
| 2022 | 4.226 Einwohner |
| 2023 | 4.263 Einwohner |
| 2024 | 4.263 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Kranzberg
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 0,74 % |
| 2016 | 0,79 % |
| 2017 | 0,76 % |
| 2018 | 1,16 % |
| 2019 | 1,48 % |
| 2020 | 1,98 % |
| 2021 | 1,32 % |
| 2022 | 1,48 % |
| 2023 | 1,59 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 60,00 Rang |
| Dynamik | 199 Rang |
| Stärke | 50,00 Rang |
| Demografie | 47,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 148 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 53,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 141 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Kranzberg liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Kranzberg im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Kranzberg ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Kranzberg ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Kranzberg
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Neufahrn b.Freising | 18,95 €/m² |
| Freising | 17,36 €/m² |
| Fahrenzhausen | 14,06 €/m² |
| Hohenkammer | 13,81 €/m² |
| Allershausen | 13,22 €/m² |
| Kirchdorf a.d.Amper | 12,77 €/m² |
| Kranzberg | 12,58 €/m² |
| Wolfersdorf | 12,16 €/m² |
| Reichertshausen | 11,79 €/m² |
| Paunzhausen | 10,43 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Kranzberg ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Kranzberg
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Wolfersdorf | 4,52 % |
| Kirchdorf a.d.Amper | 3,87 % |
| Neufahrn b.Freising | 3,84 % |
| Freising | 3,63 % |
| Hohenkammer | 3,62 % |
| Paunzhausen | 3,58 % |
| Kranzberg | 3,43 % |
| Allershausen | 3,31 % |
| Reichertshausen | 3,22 % |
| Fahrenzhausen | 3,16 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Allershausen | 3,0 km | 85391 | 13,22 € | 4.786 € | 3,31 % |
| Kirchdorf a.d.Amper | 6,4 km | 85414 | 12,77 € | 3.965 € | 3,87 % |
| Hohenkammer | 7,2 km | 85411 | 13,81 € | 4.575 € | 3,62 % |
| Fahrenzhausen | 7,3 km | 85777 | 14,06 € | 5.345 € | 3,16 % |
| Paunzhausen | 8,5 km | 85307 | 10,43 € | 3.500 € | 3,58 % |
| Freising, GKSt | 9,7 km | 85350 | 17,36 € | 5.742 € | 3,63 % |
| Reichertshausen | 10,5 km | 85293 | 11,79 € | 4.388 € | 3,22 % |
| Neufahrn b.Freising | 10,6 km | 85371 | 18,95 € | 5.925 € | 3,84 % |
| Wolfersdorf | 10,6 km | 85395 | 12,16 € | 3.230 € | 4,52 % |
Wo liegt Kranzberg?
Lage
Kranzberg auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Kranzberg
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 12,58 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.404 € |
| Bruttomietrendite | 3,43 % |
| Kaufpreisfaktor | 29,2 |
| Einwohner | 4.263 |
| Einwohner je km² | 108 |
| Fläche (km²) | 39,5 |
| Arbeitslosenquote | 1,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #60 |
| Prognos Dynamikrang | #199 |
| Prognos Stärkerang | #50 |
| Koordinaten | 48,4060, 11,6166 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Kranzberg
Was kostet eine Wohnung in Kranzberg?
Die aktuellen Angebotspreise liegen bei rund 4.404 € je Quadratmeter für den Kauf und 12,58 € je Quadratmeter für die Miete. Beide Werte liegen knapp unter dem Durchschnitt des Landkreises Freising (4.488 €/m² bzw. 13,25 €/m²), deutlich über dem bayerischen Durchschnitt (3.246 €/m² bzw. 10,11 €/m²). Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Kranzberg entwickelt?
Die Kaufpreise sind seit 2018 um durchschnittlich 6,78 % pro Jahr gestiegen, von 3.118 €/m² auf 5.269 €/m² im Jahr 2026. Die Mieten zeigen dagegen eine abwärtsgerichtete Entwicklung mit einem jährlichen Rückgang von 1,66 % (von 9,88 €/m² auf 8,64 €/m²). Die Zeitreihen sind nicht geschätzt, weisen aber starke jährliche Schwankungen auf.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Kranzberg?
Die Bruttomietrendite liegt bei 3,43 %, was unter dem Kreisdurchschnitt von 3,60 % und dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 % liegt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 29,17 und liegt damit über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Im Perzentilrang der Mietrendite in Bayern liegt Kranzberg bei rund 30, was bedeutet, dass etwa 70 % der Orte im Bundesland eine höhere Rendite aufweisen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Kranzberg?
Die Einwohnerzahl stieg von 4.118 im Jahr 2015 auf 4.263 im Jahr 2024, was einem Wachstum von 3,52 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 108 Einwohner je Quadratkilometer. Die Entwicklung ist damit moderat positiv, wenn auch nicht stark dynamisch.
Wie schneidet Kranzberg im Vergleich zum Umland ab?
Im direkten Umkreis liegen die Angebotskaufpreise der Nachbarorte zwischen 3.500 €/m² (Paunzhausen, 8,5 km) und 5.925 €/m² (Neufahrn b. Freising, 10,6 km). Kranzberg liegt mit 4.404 €/m² mittig im Spektrum. Die Angebotsmieten variieren zwischen 10,43 €/m² (Paunzhausen) und 18,95 €/m² (Neufahrn b. Freising).
Woher stammen die Daten zu Kranzberg?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Kranzberg sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Kranzberg führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Freising
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Hörgertshausen | 85413 | 9,93 € | 2.603 € | 4,58 % |
| Wolfersdorf | 85395 | 12,16 € | 3.230 € | 4,52 % |
| Rudelzhausen | 84104 | 11,12 € | 3.164 € | 4,22 % |
| Attenkirchen | 85395 | 12,24 € | 3.735 € | 3,93 % |
| Nandlstadt, M | 85405 | 12,84 € | 3.954 € | 3,90 % |
| Kirchdorf a.d.Amper | 85414 | 12,77 € | 3.965 € | 3,87 % |
| Neufahrn b.Freising | 85371 | 18,95 € | 5.925 € | 3,84 % |
| Mauern | 85419 | 12,55 € | 3.978 € | 3,78 % |