Neufahrn b.Freising
Neufahrn b.Freising (PLZ 85371) liegt im Kreis Freising in Bayern. Der Ort zählt 20.819 Einwohner auf 45,5 km², das entspricht 457 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 18,95 € pro m², der Kaufpreis bei 5.925 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,84 % und ein Kaufpreisfaktor von 26,1 — rechnerisch sind das 26 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Neufahrn b.Freising über dem Renditeniveau von 50 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 12,55 € auf 20,62 € pro m², im Mittel 6,4 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 0,6 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 6,9 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Freising Rang 60 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 199, Stärkerang 50). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Eching, Hallbergmoos und Garching b.München an.
Immobilienpreise in Neufahrn b.Freising im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Neufahrn b.Freising
Immobilienmarktbericht für Neufahrn b.Freising: Angebotsmiete 18,95 €/m², Angebotskaufpreis 5.925 €/m². Deutlicher Mietanstieg seit 2018 (+64 %), Kaufpreise volatil. Bevölkerungswachstum von 6,94 % seit 2015. Kreis Freising im Prognos-Zukunftsatlas auf Rang 60 von 400. Gute S-Bahn-Anbindung an München und Flughafen.
Marktüberblick
Neufahrn b.Freising liegt im oberbayerischen Landkreis Freising, etwa 10 Kilometer südlich der Stadt Freising und knapp 20 Kilometer nordöstlich der Landeshauptstadt München. Die Gemeinde erstreckt sich auf einer Fläche von 45,54 Quadratkilometern in der Münchner Schotterebene und hat 20.819 Einwohner (Stand 2024). Mit einer Bevölkerungsdichte von 457 Einwohnern pro Quadratkilometer ist Neufahrn vergleichsweise dicht besiedelt.
Der Immobilienmarkt zeigt sich in aktuellen Angebotswerten mit einer Angebotsmiete von 18,95 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 5.925 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,84 Prozent, der Kaufpreisfaktor beträgt 26,06. Diese Werte sind Inseratwerten entnommen und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Preisentwicklung
Die Mietpreise haben in den vergangenen Jahren deutlich an Dynamik gewonnen. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 12,55 Euro pro Quadratmeter, stieg sie bis 2026 auf 20,62 Euro pro Quadratmeter – ein Anstieg von rund 64 Prozent über den Zeitraum. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) liegt bei 6,4 Prozent.
Die Entwicklung war dabei nicht linear: Nach einem Anstieg von 12,55 Euro (2018) auf 14,90 Euro (2019) folgte 2020 ein leichter Rückgang auf 14,49 Euro. Ab 2021 setzte ein starker Aufwärtstrend ein, der 2022 mit 16,29 Euro und 2024 mit 17,92 Euro weiter anhielt. 2025 wurde mit 19,08 Euro ein neuer Höchstwert erreicht, 2026 prognostiziert die Reihe 20,62 Euro.
Bei den Kaufpreisen verlief die Entwicklung volatiler. Von 5.351 Euro pro Quadratmeter (2018) stieg der Preis 2021 sprunghaft auf 6.695 Euro, fiel dann 2023 auf 5.146 Euro zurück und erholte sich 2024 wieder auf 6.154 Euro. Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 5.925 Euro pro Quadratmeter. Der langfristige jährliche Wachstumsfaktor beträgt hier nur 0,64 Prozent, was auf die starken Schwankungen zurückzuführen ist.
Regionale Einordnung
Neufahrn b.Freising liegt im oberen Segment der bayerischen Immobilienmärkte. Die Angebotsmiete von 18,95 Euro pro Quadratmeter übertrifft den bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro um fast 87 Prozent und den deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro um mehr als das Doppelte. Auch im Vergleich zum Kreis Freising, dessen Durchschnitt bei 13,25 Euro liegt, liegt Neufahrn deutlich darüber.
Beim Kaufpreis liegt Neufahrn mit 5.925 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 4.488 Euro und dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 26,06 liegt leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 28,26, was auf die Kombination aus hohen Preisen und moderater Mietrendite zurückzuführen ist.
Im bayerischen Vergleich liegt Neufahrn mit einem Perzentilrang von 50,2 knapp über dem Median – gemessen an den vorliegenden Angebotswerten. In der Nachbarschaft zeigt sich ein heterogenes Bild: Eching (3,5 Kilometer entfernt) liegt mit 19,02 Euro pro Quadratmeter nahezu auf demselben Niveau wie Neufahrn, während Garching b.München (7,5 Kilometer) mit 22,94 Euro einen deutlich höheren Preis ausweist. Hallbergmoos (6,5 Kilometer) liegt mit 16,44 Euro niedriger.
Die Bruttomietrendite von 3,84 Prozent liegt knapp unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und leicht über dem Kreisdurchschnitt von 3,60 Prozent.
Demografie und Struktur
Die Bevölkerung Neufahrns wuchs in den vergangenen Jahren kontinuierlich. Von 19.468 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl bis 2024 auf 20.819, was einem Zuwachs von 6,94 Prozent entspricht. Besonders deutlich war das Wachstum in den Jahren 2021 bis 2023, als die Einwohnerzahl von 20.202 auf 20.819 anstieg.
Die Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 358. Die Gemeinde profitiert von ihrer Lage im wirtschaftsstarken Raum München-Freising.
Die Gemeinde ist in acht Gemeindeteile gegliedert: Fürholzen, Giggenhausen, Hetzenhausen, Massenhausen, Mintraching (Grüneck), Moosmühle, Neufahrn (Industrieort) und Schaidenhausen. Der Gemeindeteil Mintraching/Grüneck ist heute der größte Teil der Gemeinde und wird aktuell durch ein neues Gewerbegebiet mit Logistikpark geprägt.
Standortfaktoren
Für die Standortbewertung des Kreises Freising liegt der Prognos-Zukunftsatlas 2025 vor. Der Kreis belegt insgesamt den 60. Rang von rund 400 deutschen Kreisen, was eine gute bis sehr gute Positionierung darstellt.
Besonders gut schneidet der Kreis im Index Demografie mit Rang 47 ab, gefolgt von Wettbewerb und Innovation mit Rang 53 und dem Index Stärke mit Rang 50. Im Index Wohlstand und soziale Lage liegt der Kreis auf Rang 141, im Index Arbeitsmarkt auf Rang 148. Am schwächsten positioniert ist er im Index Dynamik mit Rang 199.
Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Die Nähe zu München und die gute Anbindung an das S-Bahn-Netz (Linien S1 und S8) sowie die Neufahrner Kurve, die eine umsteigefreie Verbindung zum Flughafen München ermöglicht, sind wichtige Standortfaktoren. Das Erholungsgebiet der Neufahrner Mühlseen, drei Baggerseen aus den 1970er Jahren, bietet zusätzliche Lebensqualität.
Für Neufahrn b.Freising liegen keine Bodenrichtwerte vor.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Neufahrn b.Freising entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Neufahrn b.Freising
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 12,55 €/m² |
| 2019 | 14,90 €/m² |
| 2020 | 14,49 €/m² |
| 2021 | 15,80 €/m² |
| 2022 | 16,29 €/m² |
| 2023 | 15,75 €/m² |
| 2024 | 17,92 €/m² |
| 2025 | 19,08 €/m² |
| 2026 | 20,62 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Neufahrn b.Freising
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 5.352 €/m² |
| 2019 | 5.280 €/m² |
| 2020 | 5.220 €/m² |
| 2021 | 6.695 €/m² |
| 2022 | 6.096 €/m² |
| 2023 | 5.146 €/m² |
| 2024 | 6.154 €/m² |
| 2025 | 5.475 €/m² |
| 2026 | 5.631 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Neufahrn b.Freising
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 2,81 % |
| 2019 | 3,39 % |
| 2020 | 3,33 % |
| 2021 | 2,83 % |
| 2022 | 3,21 % |
| 2023 | 3,67 % |
| 2024 | 3,49 % |
| 2025 | 4,18 % |
| 2026 | 4,39 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Neufahrn b.Freising
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 19.468 Einwohner |
| 2016 | 19.698 Einwohner |
| 2017 | 20.096 Einwohner |
| 2018 | 20.223 Einwohner |
| 2019 | 20.165 Einwohner |
| 2020 | 20.058 Einwohner |
| 2021 | 20.202 Einwohner |
| 2022 | 20.590 Einwohner |
| 2023 | 20.819 Einwohner |
| 2024 | 20.819 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Neufahrn b.Freising
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,59 % |
| 2016 | 1,24 % |
| 2017 | 1,08 % |
| 2018 | 1,91 % |
| 2019 | 1,93 % |
| 2020 | 2,78 % |
| 2021 | 2,83 % |
| 2022 | 2,45 % |
| 2023 | 2,64 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 60,00 Rang |
| Dynamik | 199 Rang |
| Stärke | 50,00 Rang |
| Demografie | 47,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 148 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 53,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 141 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Neufahrn b.Freising liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Neufahrn b.Freising im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Neufahrn b.Freising ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Neufahrn b.Freising ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Neufahrn b.Freising
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Garching b.München | 22,94 €/m² |
| Oberschleißheim | 20,96 €/m² |
| Ismaning | 20,79 €/m² |
| Unterschleißheim | 20,44 €/m² |
| Eching | 19,02 €/m² |
| Neufahrn b.Freising | 18,95 €/m² |
| Hallbergmoos | 16,44 €/m² |
| Haimhausen | 15,97 €/m² |
| Fahrenzhausen | 14,06 €/m² |
| Kranzberg | 12,58 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Neufahrn b.Freising ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Neufahrn b.Freising
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Neufahrn b.Freising | 3,84 % |
| Unterschleißheim | 3,71 % |
| Oberschleißheim | 3,70 % |
| Ismaning | 3,69 % |
| Garching b.München | 3,63 % |
| Haimhausen | 3,59 % |
| Eching | 3,49 % |
| Kranzberg | 3,43 % |
| Hallbergmoos | 3,25 % |
| Fahrenzhausen | 3,16 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Eching | 3,5 km | 85386 | 19,02 € | 6.541 € | 3,49 % |
| Hallbergmoos | 6,5 km | 85399 | 16,44 € | 6.073 € | 3,25 % |
| Garching b.München, St | 7,5 km | 85748 | 22,94 € | 7.580 € | 3,63 % |
| Unterschleißheim, St | 7,6 km | 85716 | 20,44 € | 6.609 € | 3,71 % |
| Haimhausen | 8,1 km | 85778 | 15,97 € | 5.334 € | 3,59 % |
| Fahrenzhausen | 9,1 km | 85777 | 14,06 € | 5.345 € | 3,16 % |
| Ismaning | 10,1 km | 85737 | 20,79 € | 6.768 € | 3,69 % |
| Kranzberg | 10,6 km | 85402 | 12,58 € | 4.404 € | 3,43 % |
| Oberschleißheim | 11,0 km | 85764 | 20,96 € | 6.807 € | 3,70 % |
Wo liegt Neufahrn b.Freising?
Lage
Neufahrn b.Freising auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Neufahrn b.Freising
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 18,95 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 5.925 € |
| Bruttomietrendite | 3,84 % |
| Kaufpreisfaktor | 26,1 |
| Einwohner | 20.819 |
| Einwohner je km² | 457 |
| Fläche (km²) | 45,5 |
| Arbeitslosenquote | 2,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #60 |
| Prognos Dynamikrang | #199 |
| Prognos Stärkerang | #50 |
| Koordinaten | 48,3161, 11,6628 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Neufahrn b.Freising
Was kostet eine Wohnung in Neufahrn b.Freising?
Die Angebotsmiete liegt bei 18,95 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 5.925 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Freising (13,25 Euro/m² Miete, 4.488 Euro/m² Kaufpreis) und auch über dem bayerischen Landesdurchschnitt (10,11 Euro/m² Miete, 3.246 Euro/m² Kaufpreis). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Mieten in Neufahrn b.Freising entwickelt?
Die Mieten sind von 12,55 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 19,08 Euro im Jahr 2025 gestiegen — das entspricht einem jährlichen Anstieg von rund 6,4 Prozent. Besonders stark war der Anstieg zwischen 2018 und 2019 sowie zwischen 2023 und 2025. Die Zeitreihe ist nicht geschätzt.
Wie haben sich die Kaufpreise in Neufahrn b.Freising entwickelt?
Die Kaufpreise zeigten von 2018 bis 2025 einen schwankenden Verlauf: Von 5.352 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie 2021 auf einen Höhepunkt von 6.695 Euro/m², fielen 2023 auf 5.146 Euro/m² und erholten sich 2025 auf 5.475 Euro/m². Der jährliche Durchschnittswachstum (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 0,64 Prozent.
Wie hoch ist die Bruttomietrendite in Neufahrn b.Freising?
Die Bruttomietrendite beträgt 3,84 Prozent. Im Vergleich dazu liegt der Landkreis Freising bei 3,60 Prozent und Bayern insgesamt bei 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 26,06 (Bayern-Durchschnitt: 26,10). Mit einem Perzentilrang von 50,2 im Bundesland liegt Neufahrn b.Freising etwa im Mittelfeld — rund die Hälfte der Orte in Bayern weist eine höhere Bruttomietrendite auf.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Neufahrn b.Freising?
Die Einwohnerzahl ist von 19.468 im Jahr 2015 auf 20.819 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Zuwachs von rund 6,9 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 457 Einwohner pro Quadratkilometer.
Wie gut ist Neufahrn b.Freising im Prognos-Zukunftsatlas bewertet?
Der Kreis Freising, zu dem Neufahrn b.Freising gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 60 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut abschneiden die Indizes Demografie (Rang 47), Wettbewerb und Innovation (Rang 53) sowie Stärke insgesamt (Rang 50). Schwächer sind die Werte bei Arbeitsmarkt (Rang 148), Wohlstand und sozialer Lage (Rang 141) und Dynamik (Rang 199). Am Ort selbst gibt es keine Hochschule.
Woher stammen die Daten zu Neufahrn b.Freising?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Neufahrn b.Freising sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Neufahrn b.Freising führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Freising
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Hörgertshausen | 85413 | 9,93 € | 2.603 € | 4,58 % |
| Wolfersdorf | 85395 | 12,16 € | 3.230 € | 4,52 % |
| Rudelzhausen | 84104 | 11,12 € | 3.164 € | 4,22 % |
| Attenkirchen | 85395 | 12,24 € | 3.735 € | 3,93 % |
| Nandlstadt, M | 85405 | 12,84 € | 3.954 € | 3,90 % |
| Kirchdorf a.d.Amper | 85414 | 12,77 € | 3.965 € | 3,87 % |
| Mauern | 85419 | 12,55 € | 3.978 € | 3,78 % |
| Freising, GKSt | 85350 | 17,36 € | 5.742 € | 3,63 % |