Garching b.München, St
Garching b.München (PLZ 85748) liegt im Kreis München in Bayern. Der Ort zählt 17.577 Einwohner auf 28,2 km², das entspricht 624 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 22,94 € pro m², der Kaufpreis bei 7.580 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,63 % und ein Kaufpreisfaktor von 27,5 — rechnerisch sind das 28 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Garching b.München über dem Renditeniveau von 41 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 17,52 € auf 21,93 € pro m², im Mittel 2,8 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -2,1 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 4,6 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis München Rang 1 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 58, Stärkerang 1). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Ismaning, Eching und Unterschleißheim an.
Immobilienpreise in Garching b.München im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Garching b.München, St
Garching b.München ist eine Stadt im Landkreis München mit 17.577 Einwohnern. Der Immobilienmarkt weist mit 22,94 €/m² Angebotsmiete und 7.580 €/m² Angebotskaufpreis deutliche Premiumwerte auf, die weit über dem Landes- und Bundesdurchschnitt liegen. Die Angebotsmiete ist 2018–2026 um 2,85 % pro Jahr gestiegen, während der Angebotskaufpreis mit -2,09 % CAGR leicht rückläufig war. Der Landkreis München belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 1 in der Gesamtwertung.
Marktüberblick
Garching b.München liegt im Landkreis München im Süden Bayerns auf einer Fläche von 28,17 km². Die Stadt hat 17.577 Einwohner (Stand 2024) und weist eine Bevölkerungsdichte von 624 Einwohnern pro km² auf. Die Stadt ist durch ihre Lage im Münchner Umland geprägt.
Aktuelle Marktkennzahlen
Der aktuelle Angebotsmietpreis liegt bei 22,94 € pro m², der Angebotskaufpreis bei 7.580 € pro m². Die Bruttomietrendite beträgt 3,63 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 27,54. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Im Vergleich zum Bayern-Durchschnitt (Angebotsmiete 10,11 €/m², Angebotskaufpreis 3.246 €/m²) liegt Garching bei Miete und Kaufpreis mehr als doppelt so hoch. Zum Bundesdurchschnitt (Miete 8,92 €/m², Kaufpreis 2.409 €/m²) ist der Abstand noch größer. Die Bruttomietrendite von 3,63 % liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 % und dem deutschen Durchschnitt von 5,10 %, was die hohen Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten widerspiegelt. Im Perzentilrang der Mietrenditen im Bundesland liegt Garching auf Platz 41,25.
Preis- und Mietentwicklung
Die Angebotsmiete entwickelte sich von 17,52 €/m² (2018) über 18,02 €/m² (2019) und 17,82 €/m² (2020) auf 19,17 €/m² (2021), 18,87 €/m² (2022), 20,17 €/m² (2023), 20,92 €/m² (2024) und 23,65 €/m² (2025), bevor sie 2026 mit 21,93 €/m² wieder leicht sank. Der CAGR über den gesamten Zeitraum beträgt 2,85 %.
Der Angebotskaufpreis zeigte eine volatilere Entwicklung: Von 5.979 €/m² (2018) stieg er 2021 auf 8.738 €/m² an, fiel 2022 auf 6.653 €/m², erholte sich 2023–2025 auf bis zu 8.015 €/m² und sank 2026 auf 5.048 €/m². Der CAGR über den gesamten Zeitraum liegt bei -2,09 %.
Die Kaufpreisentwicklung zeigt damit eine deutliche Volatilität mit einem starken Anstieg in der Pandemiephase (2020–2021), einer Korrektur 2022 und einer neuerlichen Erholung bis 2025, gefolgt von einem deutlichen Rückgang 2026.
Demografie und Bevölkerungsentwicklung
Die Einwohnerzahl wuchs von 16.812 (2015) auf 17.577 (2024), was einem Anstieg von 4,55 % entspricht. Besonders deutlich war das Wachstum in den Jahren 2015–2019, als die Bevölkerung von 16.812 auf 17.760 Einwohner stieg. 2020 gab es einen Rückgang auf 17.192 Einwohner, was möglicherweise auf die Pandemie und damit verbundene Umzugsentscheidungen zurückzuführen ist. Ab 2021 erholte sich die Bevölkerungszahl wieder und stabilisierte sich 2023–2024 bei 17.577 Einwohnern.
Die absolute Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 292. Der Landkreis München erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 1 im Arbeitsmarkt.
Standortfaktoren
Garching b.München liegt im Landkreis München, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit Rang 1 in der Gesamtwertung, Rang 1 im Arbeitsmarkt, Rang 1 im Wettbewerb & Innovation und Rang 2 im Wohlstand & soziale Lage herausragt. Die Dynamik-Rangierung liegt bei Platz 58, was auf eine bereits sehr hohe Entwicklungsdynamik hindeutet, die nur noch begrenzt weiter steigen kann. Der Rang im Prognos-Zukunftsatlas bezieht sich auf den Landkreis München, nicht auf die einzelne Gemeinde Garching.
Der Landkreis München ist damit einer der stärksten Wirtschaftsstandorte Deutschlands, was sich in den hohen Immobilienpreisen und der niedrigen Arbeitslosigkeit widerspiegelt.
Auf lokaler Ebene sind in Garching keine Hochschulen direkt verzeichnet.
Regionale Einordnung
Unter den Nachbarorten im Umkreis bis 10,4 km weist Garching mit 22,94 €/m² die höchste Angebotsmiete auf. Der nächstgelegene Nachbarort Ismaning (3 km) liegt bei 20,79 €/m², Unterschleißheim (6,3 km) bei 20,44 €/m² und Unterföhring (6,4 km) bei 21,85 €/m². Beim Angebotskaufpreis liegt Garching mit 7.580 €/m² deutlich über den Nachbarorten: Ismaning (6.768 €/m²), Eching (6.541 €/m²), Unterschleißheim (6.609 €/m²), Oberschleißheim (6.807 €/m²) und Aschheim (6.967 €/m²). Unterföhring liegt mit 8.058 €/m² leicht über Garching.
Die Bruttomietrendite liegt mit 3,63 % im oberen Mittelfeld der Nachbarn (Ismaning 3,69 %, Eching 3,49 %, Unterschleißheim 3,71 %, Unterföhring 3,25 %, Oberschleißheim 3,70 %, Neufahrn b.Freising 3,84 %, Aschheim 3,43 %, Haimhausen 3,59 %).
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Garching b.München entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Garching b.München
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 17,52 €/m² |
| 2019 | 18,02 €/m² |
| 2020 | 17,82 €/m² |
| 2021 | 19,17 €/m² |
| 2022 | 18,87 €/m² |
| 2023 | 20,17 €/m² |
| 2024 | 20,92 €/m² |
| 2025 | 23,65 €/m² |
| 2026 | 21,93 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Garching b.München
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 5.979 €/m² |
| 2019 | 5.904 €/m² |
| 2020 | 5.856 €/m² |
| 2021 | 8.738 €/m² |
| 2022 | 6.653 €/m² |
| 2023 | 7.425 €/m² |
| 2024 | 7.573 €/m² |
| 2025 | 8.015 €/m² |
| 2026 | 5.048 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Garching b.München
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,52 % |
| 2019 | 3,66 % |
| 2020 | 3,65 % |
| 2021 | 2,63 % |
| 2022 | 3,40 % |
| 2023 | 3,26 % |
| 2024 | 3,31 % |
| 2025 | 3,54 % |
| 2026 | 5,21 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Garching b.München
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 16.812 Einwohner |
| 2016 | 17.099 Einwohner |
| 2017 | 17.534 Einwohner |
| 2018 | 17.711 Einwohner |
| 2019 | 17.760 Einwohner |
| 2020 | 17.192 Einwohner |
| 2021 | 17.300 Einwohner |
| 2022 | 17.526 Einwohner |
| 2023 | 17.577 Einwohner |
| 2024 | 17.577 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Garching b.München
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,11 % |
| 2016 | 2,12 % |
| 2017 | 1,98 % |
| 2018 | 2,35 % |
| 2019 | 2,01 % |
| 2020 | 3,11 % |
| 2021 | 3,06 % |
| 2022 | 2,45 % |
| 2023 | 2,56 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 1,00 Rang |
| Dynamik | 58,00 Rang |
| Stärke | 1,00 Rang |
| Demografie | 181 Rang |
| Arbeitsmarkt | 1,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 1,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 2,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Garching b.München liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Garching b.München im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Garching b.München ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Garching b.München ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Garching b.München
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Garching b.München | 22,94 €/m² |
| Unterföhring | 21,85 €/m² |
| Oberschleißheim | 20,96 €/m² |
| Ismaning | 20,79 €/m² |
| Unterschleißheim | 20,44 €/m² |
| Aschheim | 19,89 €/m² |
| Eching | 19,02 €/m² |
| Neufahrn b.Freising | 18,95 €/m² |
| Hallbergmoos | 16,44 €/m² |
| Haimhausen | 15,97 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Garching b.München ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Garching b.München
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Neufahrn b.Freising | 3,84 % |
| Unterschleißheim | 3,71 % |
| Oberschleißheim | 3,70 % |
| Ismaning | 3,69 % |
| Garching b.München | 3,63 % |
| Haimhausen | 3,59 % |
| Eching | 3,49 % |
| Aschheim | 3,43 % |
| Unterföhring | 3,25 % |
| Hallbergmoos | 3,25 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Ismaning | 3,0 km | 85737 | 20,79 € | 6.768 € | 3,69 % |
| Eching | 5,8 km | 85386 | 19,02 € | 6.541 € | 3,49 % |
| Unterschleißheim, St | 6,3 km | 85716 | 20,44 € | 6.609 € | 3,71 % |
| Unterföhring | 6,4 km | 85774 | 21,85 € | 8.058 € | 3,25 % |
| Oberschleißheim | 7,5 km | 85764 | 20,96 € | 6.807 € | 3,70 % |
| Neufahrn b.Freising | 7,5 km | 85371 | 18,95 € | 5.925 € | 3,84 % |
| Aschheim | 9,9 km | 85609 | 19,89 € | 6.967 € | 3,43 % |
| Haimhausen | 10,4 km | 85778 | 15,97 € | 5.334 € | 3,59 % |
| Hallbergmoos | 11,1 km | 85399 | 16,44 € | 6.073 € | 3,25 % |
Wo liegt Garching b.München?
Lage
Garching b.München auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Garching b.München
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 22,94 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 7.580 € |
| Bruttomietrendite | 3,63 % |
| Kaufpreisfaktor | 27,5 |
| Einwohner | 17.577 |
| Einwohner je km² | 624 |
| Fläche (km²) | 28,2 |
| Arbeitslosenquote | 2,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #1 |
| Prognos Dynamikrang | #58 |
| Prognos Stärkerang | #1 |
| Koordinaten | 48,2492, 11,6519 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Garching b.München
Was kostet eine Wohnung in Garching b.München?
Der Angebotskaufpreis liegt bei 7.580 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 22,94 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem bayerischen Durchschnitt (3.246 Euro/m² Kaufpreis, 10,11 Euro/m² Miete) und auch über dem Kreisdurchschnitt München (7.173 Euro/m² Kaufpreis, 19,41 Euro/m² Miete). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Miet- und Kaufpreise in Garching b.München entwickelt?
Die Mietpreise sind seit 2018 von 17,52 Euro pro Quadratmeter auf 22,94 Euro/m² (2025) gestiegen. Der Kaufpreis stieg von 5.979 Euro/m² (2018) auf 7.580 Euro/m² (aktuell). Die Zeitreihen sind nicht geschätzt und basieren auf nachgewiesenen Werten.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Garching b.München?
Die Bruttomietrendite beträgt 3,63 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 27,54. Die Rendite liegt damit unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 %, aber über dem Kreisdurchschnitt von 3,27 %. Der Kaufpreisfaktor liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10, aber unter dem Kreisdurchschnitt von 31,01. Ein niedrigerer Kaufpreisfaktor und eine höhere Rendite im Kreisvergleich deuten auf ein günstigeres Preis-Leistungs-Verhältnis innerhalb des Kreises hin.
Wie schneidet Garching b.München im Vergleich zum Umland ab?
Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Garching mit 22,94 Euro/m² Miete und 7.580 Euro/m² Kaufpreis im oberen Mittelfeld. Nachbarorte wie Ismaning (20,79 Euro/m² Miete, 6.768 Euro/m² Kaufpreis) oder Eching (19,02 Euro/m² Miete, 6.541 Euro/m² Kaufpreis) liegen deutlich darunter. Auch Unterschleißheim (20,44 Euro/m² Miete, 6.609 Euro/m² Kaufpreis) und Neufahrn b.Freising (18,95 Euro/m² Miete, 5.925 Euro/m² Kaufpreis) sind günstiger.
Wie ist die wirtschaftliche Lage in Garching b.München?
Der Landkreis München belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 1 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders stark ist der Landkreis im Bereich Arbeitsmarkt (Platz 1), Wettbewerb und Innovation (Platz 1) sowie Wohlstand und soziale Lage (Platz 2). Diese Ränge gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Garching.
Woher stammen die Daten zu Garching b.München?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Garching b.München sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Garching b.München führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis München
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Hohenbrunn | 85662 | 20,10 € | 6.136 € | 3,93 % |
| Unterschleißheim, St | 85716 | 20,44 € | 6.609 € | 3,71 % |
| Oberschleißheim | 85764 | 20,96 € | 6.807 € | 3,70 % |
| Unterhaching | 82008 | 20,65 € | 6.723 € | 3,69 % |
| Ismaning | 85737 | 20,79 € | 6.768 € | 3,69 % |
| Ottobrunn | 85521 | 20,17 € | 6.570 € | 3,69 % |
| Taufkirchen | 82024 | 19,06 € | 6.387 € | 3,58 % |
| Neuried | 82061 | 21,24 € | 7.169 € | 3,56 % |