Unterhaching
Unterhaching (PLZ 82008) liegt im Kreis München in Bayern. Der Ort zählt 26.079 Einwohner auf 10,4 km², das entspricht 2.515 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 20,65 € pro m², der Kaufpreis bei 6.723 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,69 % und ein Kaufpreisfaktor von 27,1 — rechnerisch sind das 27 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Unterhaching über dem Renditeniveau von 44 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 16,98 € auf 25,00 € pro m², im Mittel 5,0 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 1,6 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 6,7 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis München Rang 1 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 58, Stärkerang 1). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Taufkirchen, Ottobrunn und Neubiberg an.
Immobilienpreise in Unterhaching im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Unterhaching
Unterhaching liegt als Wohngemeinde im Landkreis München an der Schnittstelle zu München. Die Gemeinde verzeichnete seit 2015 ein Bevölkerungswachstum von 6,7 % auf über 26.000 Einwohner. Der Immobilienmarkt spiegelt die Lage im Münchner Umland wider: Angebotsmieten liegen bei 20,65 €/m², Angebotskaufpreise bei 6.723 €/m². Der Landkreis München belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 1 in den Kategorien Gesamt, Dynamik, Stärke und Arbeitsmarkt.
Marktüberblick
Unterhaching ist eine Gemeinde im Landkreis München mit 26.079 Einwohnern (Stand 2024) auf einer Fläche von 10,37 km². Mit einer Bevölkerungsdichte von 2.515 Einwohnern pro km² ist die Gemeinde dicht besiedelt. Seit 2011 ist Unterhaching die bevölkerungsreichste Gemeinde in Bayern, die nicht die Bezeichnung Stadt oder Markt führt. Nach der Stadt Unterschleißheim ist sie die zweitgrößte Kommune im Landkreis München. Die Gemeinde liegt direkt südlich der Landeshauptstadt München, östlich des Perlacher Forsts, und grenzt an Taufkirchen und Ottobrunn.
Preisentwicklung
Der aktuelle Angebotsmiete liegt bei 20,65 €/m², der Angebotskaufpreis bei 6.723 €/m². Die Bruttomietrendite beträgt 3,69 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 27,13. Beide Werte – Miete und Kaufpreis – stammen aus Inseraten und stellen kein amtliches Vergleichsmietniveau dar; sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Die Mietentwicklung zeigt eine dynamische Entwicklung: Von 16,98 €/m² im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete bis 2021 auf 19,05 €/m², fiel 2022 auf 18,03 €/m², erholte sich 2023 auf 19,25 €/m² und lag 2025 bei 19,90 €/m². Der Wert für 2026 liegt bei 25,00 €/m². Der CAGR der Miete (2018–2026) beträgt 4,95 %.
Die Kaufpreise entwickelten sich von 6.152 €/m² (2018) auf einen Höhepunkt von 7.580 €/m² (2021), fielen dann auf 6.413 €/m² (2024) und erholten sich 2025 auf 6.855 €/m². Der Wert für 2026 liegt bei 6.967 €/m². Der CAGR der Kaufpreise (2018–2026) beträgt 1,57 %.
Der Kaufpreisfaktor von 27,13 liegt unter dem Durchschnitt des Landkreises München (31,01), was auf ein günstigeres Preis-Leistungs-Verhältnis im Vergleich zum Kreisdurchschnitt hindeuten kann.
Regionale Einordnung
Im Vergleich zum Landkreis München liegt die Angebotsmiete Unterhachings mit 20,65 €/m² über dem Kreisdurchschnitt von 19,41 €/m². Der Angebotskaufpreis von 6.723 €/m² liegt leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 7.173 €/m². Die Bruttomietrendite von 3,69 % liegt über dem Kreisdurchschnitt von 3,27 %, was auf ein günstigeres Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete schließen lässt.
Im Landesvergleich zeigt sich ein deutlicher Abstand: Bayern-weit liegt die Angebotsmiete bei 10,11 €/m² und der Kaufpreis bei 3.246 €/m². Unterhaching liegt damit deutlich über dem bayerischen Durchschnitt. Die Bruttomietrendite von 3,69 % liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 %.
Im deutschlandweiten Vergleich (Ø Miete 8,92 €/m², Ø Kauf 2.409 €/m²) unterstreicht dies die Lage Unterhachings im teuren Münchner Umland.
Im Perzentilrang der Bruttomietrendite im Bundesland liegt Unterhaching bei 43,92 %, was bedeutet, dass fast die Hälfte der bayerischen Orte eine höhere Rendite aufweisen.
Im direkten Umfeld zeigt sich ein heterogenes Bild: Taufkirchen (2,7 km) liegt mit 19,06 €/m² Miete und 6.387 €/m² Kaufpreis etwas niedriger. Ottobrunn (3,2 km) liegt mit 20,17 €/m² Miete und 6.570 €/m² Kaufpreis nahe an Unterhaching. Neubiberg (4,5 km) liegt mit 20,19 €/m² Miete und 6.833 €/m² Kaufpreis leicht darüber. Oberhaching (4,8 km) weist mit 8.468 €/m² einen deutlich höheren Kaufpreis auf, bei einer vergleichbaren Miete von 20,02 €/m². Pullach i.Isartal (7,1 km) liegt mit 9.110 €/m² Kaufpreis und 20,63 €/m² Miete im oberen Segment. Grünwald (7,6 km) zeigt mit 21,95 €/m² Miete und 8.426 €/m² Kaufpreis die höchsten Werte im Vergleich.
Bevölkerung und Standortfaktoren
Die Bevölkerung Unterhachings wuchs von 24.437 Einwohnern (2015) auf 26.079 (2024), was einem Zuwachs von 6,72 % entspricht. Besonders deutlich war das Wachstum zwischen 2021 und 2022 (+494 Einwohner) sowie 2022 und 2023 (+206 Einwohner). Seit 2024 stagniert die Bevölkerungszahl bei 26.079.
Die Arbeitslosenzahlen liegen absolut betrachtet niedrig: 2023 wurden 402 Arbeitslose registriert, nach einem Tief von 331 im Jahr 2019 und einem Anstieg während der Pandemie auf 448 (2020). Die absolute Zahl der Arbeitslosen ist ein Indikator für die wirtschaftliche Lage, die Arbeitslosenquote in Prozent ist nicht direkt aus den vorliegenden Daten ableitbar.
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis München, auf den sich die Standortfaktoren beziehen, Platz 1 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders herausragend sind die Ränge 1 in den Kategorien Dynamik, Stärke, Arbeitsmarkt und Wettbewerb & Innovation. Der Rang in Wohlstand & Soziale Lage beträgt 2. In der Kategorie Demografie liegt der Kreis auf Rang 181, was im Kontext der Gesamtbewertung weniger ins Gewicht fällt.
Hochschulen sind in Unterhaching nicht vorhanden. Die Nähe zu München bietet jedoch Zugang zu den zahlreichen Münchner Bildungseinrichtungen.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Unterhaching entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Unterhaching
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 16,98 €/m² |
| 2019 | 17,97 €/m² |
| 2020 | 16,32 €/m² |
| 2021 | 19,05 €/m² |
| 2022 | 18,03 €/m² |
| 2023 | 19,25 €/m² |
| 2024 | 18,81 €/m² |
| 2025 | 19,90 €/m² |
| 2026 | 25,00 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Unterhaching
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 6.152 €/m² |
| 2019 | 6.604 €/m² |
| 2020 | 7.562 €/m² |
| 2021 | 7.580 €/m² |
| 2022 | 7.569 €/m² |
| 2023 | 6.636 €/m² |
| 2024 | 6.413 €/m² |
| 2025 | 6.855 €/m² |
| 2026 | 6.967 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Unterhaching
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,31 % |
| 2019 | 3,27 % |
| 2020 | 2,59 % |
| 2021 | 3,02 % |
| 2022 | 2,86 % |
| 2023 | 3,48 % |
| 2024 | 3,52 % |
| 2025 | 3,48 % |
| 2026 | 4,31 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Unterhaching
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 24.437 Einwohner |
| 2016 | 24.522 Einwohner |
| 2017 | 24.864 Einwohner |
| 2018 | 24.980 Einwohner |
| 2019 | 25.285 Einwohner |
| 2020 | 25.234 Einwohner |
| 2021 | 25.379 Einwohner |
| 2022 | 25.873 Einwohner |
| 2023 | 26.079 Einwohner |
| 2024 | 26.079 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Unterhaching
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,70 % |
| 2016 | 2,74 % |
| 2017 | 2,70 % |
| 2018 | 2,52 % |
| 2019 | 2,19 % |
| 2020 | 2,98 % |
| 2021 | 2,78 % |
| 2022 | 2,28 % |
| 2023 | 2,61 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 1,00 Rang |
| Dynamik | 58,00 Rang |
| Stärke | 1,00 Rang |
| Demografie | 181 Rang |
| Arbeitsmarkt | 1,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 1,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 2,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Unterhaching liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Unterhaching im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Unterhaching ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Unterhaching ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Unterhaching
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Grünwald | 21,95 €/m² |
| Unterhaching | 20,65 €/m² |
| Pullach i.Isartal | 20,63 €/m² |
| Neubiberg | 20,19 €/m² |
| Ottobrunn | 20,17 €/m² |
| Hohenbrunn | 20,10 €/m² |
| Oberhaching | 20,02 €/m² |
| Taufkirchen | 19,06 €/m² |
| Putzbrunn | 18,40 €/m² |
| Brunnthal | 16,07 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Unterhaching ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Unterhaching
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Hohenbrunn | 3,93 % |
| Unterhaching | 3,69 % |
| Ottobrunn | 3,69 % |
| Taufkirchen | 3,58 % |
| Neubiberg | 3,55 % |
| Putzbrunn | 3,52 % |
| Grünwald | 3,13 % |
| Oberhaching | 2,84 % |
| Brunnthal | 2,76 % |
| Pullach i.Isartal | 2,72 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Taufkirchen | 2,7 km | 82024 | 19,06 € | 6.387 € | 3,58 % |
| Ottobrunn | 3,2 km | 85521 | 20,17 € | 6.570 € | 3,69 % |
| Neubiberg | 4,5 km | 85579 | 20,19 € | 6.833 € | 3,55 % |
| Oberhaching | 4,8 km | 82035 | 20,02 € | 8.468 € | 2,84 % |
| Hohenbrunn | 6,6 km | 85662 | 20,10 € | 6.136 € | 3,93 % |
| Pullach i.Isartal | 7,1 km | 82049 | 20,63 € | 9.110 € | 2,72 % |
| Putzbrunn | 7,4 km | 85640 | 18,40 € | 6.269 € | 3,52 % |
| Grünwald | 7,6 km | 82031 | 21,95 € | 8.426 € | 3,13 % |
| Brunnthal | 8,2 km | 85649 | 16,07 € | 6.977 € | 2,76 % |
Wo liegt Unterhaching?
Lage
Unterhaching auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Unterhaching
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 20,65 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 6.723 € |
| Bruttomietrendite | 3,69 % |
| Kaufpreisfaktor | 27,1 |
| Einwohner | 26.079 |
| Einwohner je km² | 2.515 |
| Fläche (km²) | 10,4 |
| Arbeitslosenquote | 2,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #1 |
| Prognos Dynamikrang | #58 |
| Prognos Stärkerang | #1 |
| Koordinaten | 48,0659, 11,6174 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Unterhaching
Was kostet eine Wohnung in Unterhaching?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Unterhaching liegt bei 20,65 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 6.723 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt die Miete deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises München (19,41 Euro) und mehr als doppelt so hoch wie der bayerische Durchschnitt (10,11 Euro). Der Kaufpreis liegt hingegen leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 7.173 Euro, ist aber im Landesvergleich mit 3.246 Euro pro Quadratmeter noch immer mehr als doppelt so hoch.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Unterhaching entwickelt?
Die Angebotsmiete in Unterhaching ist von 16,98 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 25 Euro im Jahr 2026 gestiegen – das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von rund 5,8 Prozent. Der Kaufpreis entwickelte sich weniger dynamisch: Er stieg von 6.152 Euro pro Quadratmeter 2018 auf 6.967 Euro im Jahr 2026, was einer jährlichen Steigerung von etwa 1,5 Prozent entspricht. Beide Reihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Marktdaten.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Unterhaching?
Die Bruttomietrendite in Unterhaching beträgt 3,69 Prozent, was über dem Durchschnitt des Landkreises München (3,27 Prozent) liegt, aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 27,13 – das bedeutet, dass die jährliche Bruttomiete etwa 27,13 Jahre braucht, um den Kaufpreis zu decken. Dieser Wert liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 31,01, was auf ein moderateres Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete hindeutet. Der Perzentilrang der Rendite im Bundesland beträgt 43,92, was bedeutet, dass rund 44 Prozent der bayerischen Orte eine niedrigere Rendite aufweisen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Unterhaching?
Unterhaching hat aktuell 26.079 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 2.515 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 ist die Bevölkerung um 6,72 Prozent von 24.437 auf 26.079 gewachsen. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 402 (absolut), was einer Quote von etwa 1,5 Prozent entspricht – ein sehr niedriger Wert im bundesweiten Vergleich.
Wie schneidet Unterhaching im Vergleich zu anderen Orten ab?
Unterhaching liegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Rang 1 im Kreis München in den Gesamtwertungen sowie in den Teilindizes Stärke, Arbeitsmarkt und Wettbewerb/Innovation. Der Rang gilt für den gesamten Kreis München, nicht nur für die Gemeinde. Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt die Angebotsmiete in Unterhaching (20,65 Euro) leicht über den meisten Nachbarn, während der Kaufpreis mit 6.723 Euro pro Quadratmeter unter denen von Pullach (9.110 Euro) und Oberhaching (8.468 Euro) liegt.
Woher stammen die Daten zu Unterhaching?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Unterhaching sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Unterhaching führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis München
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Hohenbrunn | 85662 | 20,10 € | 6.136 € | 3,93 % |
| Unterschleißheim, St | 85716 | 20,44 € | 6.609 € | 3,71 % |
| Oberschleißheim | 85764 | 20,96 € | 6.807 € | 3,70 % |
| Ismaning | 85737 | 20,79 € | 6.768 € | 3,69 % |
| Ottobrunn | 85521 | 20,17 € | 6.570 € | 3,69 % |
| Garching b.München, St | 85748 | 22,94 € | 7.580 € | 3,63 % |
| Taufkirchen | 82024 | 19,06 € | 6.387 € | 3,58 % |
| Neuried | 82061 | 21,24 € | 7.169 € | 3,56 % |