Pullach i.Isartal
Pullach i.Isartal (PLZ 82049) liegt im Kreis München in Bayern. Der Ort zählt 8.989 Einwohner auf 7,4 km², das entspricht 1.215 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 20,63 € pro m², der Kaufpreis bei 9.110 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,72 % und ein Kaufpreisfaktor von 36,8 — rechnerisch sind das 37 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Pullach i.Isartal über dem Renditeniveau von 5 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 15,09 € auf 21,96 € pro m², im Mittel 4,8 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 1,5 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 0,1 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis München Rang 1 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 58, Stärkerang 1). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Grünwald, Baierbrunn und Neuried an.
Immobilienpreise in Pullach i.Isartal im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Pullach i.Isartal
Pullach i.Isartal ist eine 7,4 km² große Gemeinde im Landkreis München mit rund 9.000 Einwohnern am westlichen Isarhochufer. Der Immobilienmarkt gehört mit einem Kaufpreis von 9.110 €/m² und einer Bruttomietrendite von 2,72 % zu den teuersten in ganz Bayern (Perzentilrang 5,06 %). Die Angebotsmiete liegt bei 20,63 €/m². Der Kaufpreisfaktor von 36,79 übertrifft den Kreisdurchschnitt (31,01). Die Bevölkerung ist seit 2015 nahezu stabil (0,12 % Wachstum), was bei der kleinen Gemeindefläche das Angebot begrenzt. Der Landkreis München belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den ersten Platz in der Gesamtwertung. Im direkten Nachbarschaftsvergleich hat Pullach die höchsten Kaufpreise, aber nicht die höchste Miete.
Marktüberblick: Teuerstes Fünftel Bayerns
Pullach i.Isartal ist eine 7,4 km² große Gemeinde im Landkreis München mit rund 9.000 Einwohnern. Sie liegt am westlichen Hochufer der Isar, unmittelbar südlich der Landeshauptstadt, und grenzt im Westen an den gemeindefreien Forstenrieder Park. Die Gemeinde gliedert sich in drei amtliche Gemeindeteile: den Hauptort Pullach im Isartal, die Stadtrandsiedlung Großhesselohe und den Industrieort Höllriegelskreuth.
Das Preisniveau am Pullacher Immobilienmarkt gehört zu den höchsten in ganz Bayern. Der Angebotskaufpreis liegt bei 9.110 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 20,63 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises München (7.173 €/m² bzw. 19,41 €/m²) und mehr als doppelt so hoch wie die bayernweiten Durchschnittswerte. Der Kaufpreisfaktor von 36,79 bedeutet, dass das 36,79-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist – ein Wert, der selbst im Vergleich zum Kreis München (31,01) hoch ist.
Die Bruttomietrendite von 2,72 % liegt im unteren Bereich aller bayrischen Orte (Perzentilrang 5,06 % von 2.056 Orten). Das heißt: Nur etwa 5 % der Orte in Bayern haben noch niedrigere Renditen und damit noch höhere Preise im Verhältnis zur Miete. Pullach ist damit einer der teuersten Wohnstandorte des Landes.
Preisentwicklung und Demografie: Stagnation bei steigenden Preisen
Die Angebotsmiete entwickelte sich von 15,09 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf aktuell 20,63 Euro – ein Anstieg von rund 37 % in acht Jahren. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 4,80 %. Besonders ausgeprägt war der Sprung von 17,23 € (2022) auf 22,89 € (2023), gefolgt von einer Korrektur auf 19,02 € (2025) und einem erneuten Anstieg auf 21,96 € (2026). Diese Volatilität zeigt einen dynamischen, aber auch preissensiblen Markt.
Beim Kaufpreis ist die Entwicklung weniger geradlinig. Der Wert schwankte zwischen 6.910 € (2019) und 13.878 € (2020), fiel dann auf 7.637 € (2024) und liegt aktuell bei 8.604 € (2026). Der CAGR von 1,52 % über den gesamten Zeitraum wirkt moderat, wird aber durch die starken jährlichen Ausschläge überlagert. Der Anstieg von 2018 (7.625 €) auf 2020 (13.878 €) ist ein Ausreißer, der den Durchschnittswert verzerrt.
Die Bevölkerungsentwicklung ist nahezu stagnierend: Von 8.978 Einwohnern (2015) auf 8.989 (2024) entspricht das einem Wachstum von 0,12 % in neun Jahren. Auf einem so kleinen Gemeindegebiet von 7,4 km² bedeutet das eine Bevölkerungsdichte von 1.215 Einwohnern je Quadratkilometer – ein Wert, der für eine Gemeinde jenseits der Stadtgrenze hoch ist.
Regionale Einordnung: Höchste Kaufpreise im Nachbarschaftsring
Im direkten Vergleich zu den Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 9 km zeigt Pullach ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 20,63 €/m² liegt über der von Baierbrunn (16,82 €) und Straßlach-Dingharting (15,81 €), aber unter der von Grünwald (21,95 €), Neuried (21,24 €) und Unterhaching (20,65 €). Beim Kaufpreis von 9.110 €/m² liegt Pullach jedoch über allen acht Nachbarn – Grünwald (8.426 €), Oberhaching (8.468 €), Straßlach-Dingharting (8.236 €) und die übrigen liegen alle deutlich darunter.
Die Bruttomietrendite von 2,72 % liegt unter allen Nachbarorten außer Straßlach-Dingharting (2,30 %), das aufgrund des niedrigen Mietniveaus bei vergleichsweise hohem Kaufpreis eine noch geringere Rendite aufweist. Pullach liegt damit im unteren Renditebereich der Region, was die hohe Kaufpreisdynamik im Verhältnis zur Miete bestätigt.
Auf Kreisebene liegt Pullach mit seinem Kaufpreis von 9.110 €/m² über dem Durchschnitt des Landkreises München von 7.173 €/m². Die Miete von 20,63 €/m² liegt ebenfalls über dem Kreisdurchschnitt von 19,41 €/m². Beide Abweichungen sind moderat, zeigen aber, dass Pullach zum teureren Teil des Münchner Umlands gehört.
Standortfaktoren: Kreis München auf Platz 1
Der Kreis München belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den ersten Platz von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Dieser Rang unterstreicht die herausragende wirtschaftliche und strukturelle Position der Region. Besonders hervorzuheben sind die Teilindizes Arbeitsmarkt (Rang 1), Wettbewerb und Innovation (Rang 1) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 2). Der Dynamik-Index liegt mit Rang 58 deutlich niedriger, was auf eine bereits weitgehend ausgereifte Entwicklung hindeutet.
Pullach profitiert unmittelbar von dieser Kreisposition. Die S-Bahn-Anbindung über den Haltepunkt Großhesselohe Isartalbahnhof verbindet die Gemeinde mit dem Münchner Stadtzentrum. Im Gewerbegebiet Höllriegelskreuth haben sich in jüngster Zeit Garden Offices angesiedelt, darunter die neue Zentrale der Sixt AG, was die wirtschaftliche Vernetzung des Ortes mit dem Münchner Wirtschaftsraum unterstreicht.
Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsentwicklung ist mit 0,12 % Wachstum seit 2015 nahezu stillgestanden, was auf den begrenzten Baulandvorrat des kleinen Gemeindegebiets zurückzuführen ist. Die hohe Bevölkerungsdichte von 1.215 Einwohnern je km² bei nur 7,4 km² Gemeindefläche lässt kaum Raum für Expansion. Das begrenzte Angebot an Wohnraum bei gleichbleibender Nachfrage trägt zum anhaltend hohen Preisniveau bei.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Pullach i.Isartal entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Pullach i.Isartal
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 15,09 €/m² |
| 2019 | 17,32 €/m² |
| 2020 | 16,34 €/m² |
| 2021 | 18,69 €/m² |
| 2022 | 17,23 €/m² |
| 2023 | 22,89 €/m² |
| 2024 | 19,45 €/m² |
| 2025 | 19,02 €/m² |
| 2026 | 21,96 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Pullach i.Isartal
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 7.625 €/m² |
| 2019 | 6.910 €/m² |
| 2020 | 13.878 €/m² |
| 2021 | 9.618 €/m² |
| 2022 | 8.659 €/m² |
| 2023 | 9.379 €/m² |
| 2024 | 7.637 €/m² |
| 2025 | 11.517 €/m² |
| 2026 | 8.604 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Pullach i.Isartal
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 2,37 % |
| 2019 | 3,01 % |
| 2020 | 1,41 % |
| 2021 | 2,33 % |
| 2022 | 2,39 % |
| 2023 | 2,93 % |
| 2024 | 3,06 % |
| 2025 | 1,98 % |
| 2026 | 3,06 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Pullach i.Isartal
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 8.978 Einwohner |
| 2016 | 9.014 Einwohner |
| 2017 | 8.983 Einwohner |
| 2018 | 8.983 Einwohner |
| 2019 | 9.030 Einwohner |
| 2020 | 8.894 Einwohner |
| 2021 | 8.907 Einwohner |
| 2022 | 9.026 Einwohner |
| 2023 | 8.989 Einwohner |
| 2024 | 8.989 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Pullach i.Isartal
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 34,07 % |
| 2016 | 34,00 % |
| 2017 | 33,33 % |
| 2018 | 1,86 % |
| 2019 | 1,70 % |
| 2020 | 2,63 % |
| 2021 | 2,35 % |
| 2022 | 2,09 % |
| 2023 | 2,56 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 1,00 Rang |
| Dynamik | 58,00 Rang |
| Stärke | 1,00 Rang |
| Demografie | 181 Rang |
| Arbeitsmarkt | 1,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 1,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 2,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Pullach i.Isartal liegt im Band 2–3 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Pullach i.Isartal im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Pullach i.Isartal ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Pullach i.Isartal ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Pullach i.Isartal
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Grünwald | 21,95 €/m² |
| Neuried | 21,24 €/m² |
| Unterhaching | 20,65 €/m² |
| Pullach i.Isartal | 20,63 €/m² |
| Oberhaching | 20,02 €/m² |
| Planegg | 19,54 €/m² |
| Taufkirchen | 19,06 €/m² |
| Baierbrunn | 16,82 €/m² |
| Schäftlarn | 16,45 €/m² |
| Straßlach-Dingharting | 15,81 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Pullach i.Isartal ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Pullach i.Isartal
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Unterhaching | 3,69 % |
| Taufkirchen | 3,58 % |
| Neuried | 3,56 % |
| Planegg | 3,41 % |
| Grünwald | 3,13 % |
| Baierbrunn | 3,03 % |
| Schäftlarn | 2,86 % |
| Oberhaching | 2,84 % |
| Pullach i.Isartal | 2,72 % |
| Straßlach-Dingharting | 2,30 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Grünwald | 2,0 km | 82031 | 21,95 € | 8.426 € | 3,13 % |
| Baierbrunn | 4,9 km | 82065 | 16,82 € | 6.657 € | 3,03 % |
| Neuried | 5,8 km | 82061 | 21,24 € | 7.169 € | 3,56 % |
| Straßlach-Dingharting | 5,8 km | 82064 | 15,81 € | 8.236 € | 2,30 % |
| Oberhaching | 6,1 km | 82035 | 20,02 € | 8.468 € | 2,84 % |
| Unterhaching | 7,1 km | 82008 | 20,65 € | 6.723 € | 3,69 % |
| Taufkirchen | 7,6 km | 82024 | 19,06 € | 6.387 € | 3,58 % |
| Schäftlarn | 8,9 km | 82069 | 16,45 € | 6.910 € | 2,86 % |
| Planegg | 9,1 km | 82152 | 19,54 € | 6.870 € | 3,41 % |
Wo liegt Pullach i.Isartal?
Lage
Pullach i.Isartal auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Pullach i.Isartal
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 20,63 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 9.110 € |
| Bruttomietrendite | 2,72 % |
| Kaufpreisfaktor | 36,8 |
| Einwohner | 8.989 |
| Einwohner je km² | 1.215 |
| Fläche (km²) | 7,4 |
| Arbeitslosenquote | 2,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #1 |
| Prognos Dynamikrang | #58 |
| Prognos Stärkerang | #1 |
| Koordinaten | 48,0571, 11,5224 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Pullach i.Isartal
Was kostet eine Wohnung in Pullach i.Isartal?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei 20,63 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 9.110 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Durchschnitt des Kreises München (19,41 Euro/m² Miete, 7.173 Euro/m² Kaufpreis) und sind mehr als doppelt so hoch wie die bayernweiten Durchschnittswerte (10,11 Euro/m² Miete, 3.246 Euro/m² Kaufpreis). Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Pullach i.Isartal entwickelt?
Die Angebotsmieten sind von 15,09 Euro/m² im Jahr 2018 auf 21,96 Euro/m² im Jahr 2026 gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von 4,80 % entspricht. Die Kaufpreise entwickelten sich von 7.625 Euro/m² (2018) auf 8.604 Euro/m² (2026) mit einer jährlichen Wachstumsrate von 1,52 %. Beide Zeitreihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Pullach i.Isartal?
Die Bruttomietrendite liegt bei 2,72 %, was deutlich unter dem Kreis-Münchner Durchschnitt von 3,27 % und dem bayernweiten Durchschnitt von 4,13 % liegt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 36,79 und liegt damit über dem Kreis-Durchschnitt von 31,01. Mit einem Perzentilrang von 5,06 im Bundesland gehört Pullach i.Isartal zu den Orten mit der niedrigsten Rendite in Bayern – nur rund 5 % der bayernweiten Orte haben eine noch niedrigere Rendite.
Wie teuer ist Pullach i.Isartal im Vergleich zu Nachbarorten?
Im Vergleich zu den umliegenden Gemeinden liegt Pullach i.Isartal mit 9.110 Euro/m² Kaufpreis über Grünwald (8.426 Euro/m²) und Oberhaching (8.468 Euro/m²), aber unter Straßlach-Dingharting (8.236 Euro/m²). Die Angebotsmiete von 20,63 Euro/m² liegt über Baierbrunn (16,82 Euro/m²) und Schäftlarn (16,45 Euro/m²), aber unter Grünwald (21,95 Euro/m²) und Neuried (21,24 Euro/m²).
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Pullach i.Isartal?
Die Bevölkerung liegt bei 8.989 Einwohnern (Stand 2024) und ist seit Beginn der Zeitreihe (2015: 8.978) nahezu stabil geblieben, mit einem Anstieg von nur 0,12 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 1.215 Einwohner pro Quadratkilometer.
Woher stammen die Daten zu Pullach i.Isartal?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Pullach i.Isartal sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Pullach i.Isartal führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis München
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Hohenbrunn | 85662 | 20,10 € | 6.136 € | 3,93 % |
| Unterschleißheim, St | 85716 | 20,44 € | 6.609 € | 3,71 % |
| Oberschleißheim | 85764 | 20,96 € | 6.807 € | 3,70 % |
| Unterhaching | 82008 | 20,65 € | 6.723 € | 3,69 % |
| Ismaning | 85737 | 20,79 € | 6.768 € | 3,69 % |
| Ottobrunn | 85521 | 20,17 € | 6.570 € | 3,69 % |
| Garching b.München, St | 85748 | 22,94 € | 7.580 € | 3,63 % |
| Taufkirchen | 82024 | 19,06 € | 6.387 € | 3,58 % |