Straßlach-Dingharting

Marktüberblick

Straßlach-Dingharting liegt im Süden des Landkreises München und vereint zwei Merkmale, die den lokalen Immobilienmarkt prägen: die Nähe zur Großstadt München und eine ländlich geprägte Struktur. Mit 3.321 Einwohnern auf 28,34 km² gehört die Gemeinde zu den vier dünnstbesiedelten Orten im Landkreis (115 Einwohner pro km²). Die Gemeinde entstand 1978 durch den Zusammenschluss der Orte Straßlach und Dingharting und liegt in der Isar-Loisach-Jungmoränenregion.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 8.236 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 15,81 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 2,3 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 43,4. Das bedeutet, dass der Kaufpreis dem 43,4-Fachen der jährlichen Bruttomiete entspricht – ein Wert, der selbst für den Münchner Umlandmarkt zu den höchsten gehört.

Preisentwicklung

Die Preisentwicklung der letzten Jahre zeigt eine ungewöhnlich hohe Volatilität, die über das typische Muster vieler Märkte hinausgeht.

Beim Kaufpreis verdreifachte sich der Wert von 3.571 Euro pro m² im Jahr 2021 auf 8.217 Euro im Jahr 2023, fiel dann aber 2024 wieder auf 6.418 Euro und erholte sich 2025 auf 8.567 Euro. Die Miete entwickelte sich ähnlich unstetig: Nach 13,91 Euro im Jahr 2018 folgte ein Rückgang auf 10,56 Euro (2019), ein Anstieg auf 15,17 Euro (2022) und ein sprunghafter Anstieg auf 20 Euro im Jahr 2023, gefolgt von einem Rückgang auf 14,13 Euro (2024) und einem leichten Anstieg auf 15,77 Euro (2025).

Diese starken Schwankungen deuten auf einen Markt hin, der von wenigen Transaktionen oder einem geringen Angebotsvolumen geprägt ist, wo einzelne Vergleichswerte die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf tatsächlich erfassten Werten beruhen – die Volatilität ist also kein Artefakt der Schätzung, sondern spiegelt die tatsächliche Marktlage wider.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt Straßlach-Dingharting ein interessantes Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 15,81 Euro pro m² unter dem Landkreisdurchschnitt von 19,41 Euro, aber der Angebotskaufpreis von 8.236 Euro liegt über dem Kreisdurchschnitt von 7.173 Euro. Diese Kombination aus relativ niedriger Miete und hohem Kaufpreis erklärt die besonders niedrige Bruttomietrendite von 2,3 Prozent (Landkreis: 3,27 Prozent) und den hohen Kaufpreisfaktor von 43,4 (Landkreis: 31,0).

Im bundesweiten Vergleich liegt die Miete mit 15,81 Euro deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, der Kaufpreis mit 8.236 Euro über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Die Bruttomietrendite von 2,3 Prozent liegt im unteren ein Prozent des bayerischen Vergleichs (Perzentilrang 1,02 von 2.056 Orten).

Im Vergleich zu den Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 10 km zeigt sich: Grünwald (3,9 km) hat mit 21,95 Euro pro m² die höchste Miete und 8.426 Euro pro m² einen ähnlichen Kaufpreis. Pullach im Isartal (5,8 km) liegt bei 20,63 Euro Miete und 9.110 Euro Kaufpreis. Oberhaching (6,1 km) bei 20,02 Euro und 8.468 Euro. Straßlach-Dingharting hat also die niedrigste Miete unter den nennenswerten Nachbarn, bei einem Kaufpreis, der im oberen Drittel liegt. Taufkirchen (9 km) fällt mit 19,06 Euro Miete und 6.387 Euro Kaufpreis sowie einer Rendite von 3,58 Prozent deutlich ab – hier ist der Markt anders strukturiert.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung von Straßlach-Dingharting wuchs von 3.132 Einwohnern im Jahr 2015 auf 3.321 im Jahr 2024, was einem Zuwachs von 6,0 Prozent entspricht. Damit liegt die Gemeinde im leichten Bevölkerungszuwachs, was für eine Gemeinde dieser Größe und Lage bemerkenswert ist.

Die Arbeitslosenquote schwankte in den letzten Jahren zwischen 24 und 43 Prozent (2015–2023), mit einem Wert von 38 im Jahr 2023. Diese hohen Werte sind im Kontext der sehr geringen Einwohnerzahl zu sehen: Bei nur 3.321 Einwohnern kann eine kleine absolute Zahl an Arbeitslosen bereits zu einem hohen Prozentsatz führen. Die Schwankungen von Jahr zu Jahr sind daher statistisch stark anfällig.

Der Landkreis München erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den ersten Rang von rund 400 deutschen Kreisen in den Indizes Arbeitsmarkt, Wettbewerb und Innovation sowie im Gesamtranking. In den Teilindizes Demografie (Rang 181) und Dynamik (Rang 58) liegt der Kreis deutlich schwächer. Dieser Rang gilt für den Landkreis, nicht für die einzelne Gemeinde, gibt aber einen Hinweis auf die wirtschaftliche Struktur der Region.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus ländlicher Struktur, niedriger Bevölkerungsdichte und der Nähe zu München macht Straßlach-Dingharting zu einer Gemeinde, die vor allem als Wohngemeinde für Familien und Pendler genutzt wird.