Oberhaching
Oberhaching (PLZ 82035) liegt im Kreis München in Bayern. Der Ort zählt 13.900 Einwohner auf 33,1 km², das entspricht 420 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 20,02 € pro m², der Kaufpreis bei 8.468 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,84 % und ein Kaufpreisfaktor von 35,2 — rechnerisch sind das 35 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Oberhaching über dem Renditeniveau von 7 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 14,67 € auf 27,27 € pro m², im Mittel 8,1 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 4,1 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 4,0 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,1 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis München Rang 1 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 58, Stärkerang 1). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Taufkirchen, Unterhaching und Grünwald an.
Immobilienpreise in Oberhaching im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Oberhaching
Oberhaching im Landkreis München ist eine Gemeinde mit rund 13.900 Einwohnern auf 33,06 km². Der Ort weist mit 20,02 €/m² Angebotsmiete und 8.468 €/m² Angebotskaufpreis deutlich über dem Münchner und bayerischen Durchschnitt liegende Preise auf. Der Landkreis München erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den ersten Rang gesamt. Die Bevölkerung wuchs zwischen 2015 und 2024 um knapp 4 %.
Überblick und Lage
Oberhaching ist eine Gemeinde im oberbayerischen Landkreis München mit einer Fläche von 33,06 km² und rund 13.900 Einwohnern (Stand 2024). Die Gemeinde liegt südlich von München, östlich von Grünwald, und umfasst neun Gemeindeteile: Deisenhofen, Furth, Gerblinghausen, Jettenhausen, Kreuzpullach, Laufzorn, Oberbiberg, Oberhaching und Ödenpullach. Oberhaching, Deisenhofen und Furth bilden mittlerweile eine geschlossene Siedlung. Die Gemeinde liegt auf 576 m ü. NHN und ist über die seit 1856 bestehende Eisenbahnverbindung vom Münchner Hauptbahnhof nach Deisenhofen und weiter nach Holzkirchen sowie seit 1898 über eine zweite Strecke entlang des Hachinger Tals nach München Ost an das Münchner Verkehrsnetz angebunden.
Immobilienmarkt: Preise und Renditen
Die Angebotsmiete in Oberhaching liegt bei 20,02 € pro m², der Angebotskaufpreis bei 8.468 € pro m². Die Bruttomietrendite beträgt 2,84 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 35,24. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Im Vergleich zum Kreisdurchschnitt München (19,41 €/m² Miete, 7.173 €/m² Kaufpreis) liegt Oberhaching bei beiden Werten deutlich über dem Durchschnitt. Zum bayerischen Durchschnitt (10,11 €/m² Miete, 3.246 €/m² Kaufpreis) ergibt sich ein noch größerer Abstand. Der Perzentilrang von 6,96 % im Bundesland zeigt, dass Oberhaching im unteren Bereich der 2.056 bayerischen Vergleichsorte liegt – was bei den hohen Preisen bedeutet, dass die Renditen im unteren Bereich liegen. Im regionalen Vergleich mit den Nachbargemeinden liegt die Angebotsmiete von Oberhaching (20,02 €/m²) im Mittelfeld: Unterhaching (20,65 €/m²) und Grünwald (21,95 €/m²) liegen höher, während Straßlach-Dingharting (15,81 €/m²) und Brunnthal (16,07 €/m²) deutlich niedriger liegen. Der Kaufpreis von 8.468 €/m² liegt über dem Nachbardurchschnitt; nur Pullach (9.110 €/m²) und Grünwald (8.426 €/m²) liegen in ähnlicher oder höherer Höhe.
Preisentwicklung
Die Zeitreihe der Angebotsmiete zeigt eine starke Entwicklung: Von 14,67 €/m² im Jahr 2018 stieg der Wert bis 2021 auf 17,30 €/m², fiel 2022 auf 15,87 €/m², stieg 2023 auf 19,23 €/m², fiel 2024 auf 17,02 €/m² und lag 2025 bei 17,99 €/m². Der Wert für 2026 (27,27 €/m²) ist Teil der Zeitreihe, ist aber nicht als geschätzt gekennzeichnet. Bei den Kaufpreisen lag der Wert 2018 bei 6.027 €/m², stieg 2019 auf 7.226 €/m² und 2020 auf 7.821 €/m², fiel 2021 auf 6.382 €/m², stieg 2022 auf 9.222 €/m², fiel 2023 auf 7.384 €/m², stieg 2024 auf 8.354 €/m² und lag 2025 bei 8.975 €/m². Der Wert für 2026 (8.337 €/m²) ist ebenfalls nicht als geschätzt gekennzeichnet. Beide Reihen zeigen eine hohe Volatilität mit deutlichen Schwankungen von Jahr zu Jahr, was auf die Dynamik des Münchner Umlandmarktes hindeutet. Der CAGR für die Miete beträgt 8,06 %, für den Kaufpreis 4,14 %.
Bevölkerung und Standortfaktoren
Die Bevölkerung Oberhachings wuchs zwischen 2015 (13.371 Einwohner) und 2024 (13.900 Einwohner) um 3,96 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 420 Einwohner pro km². Die Entwicklung war nicht linear: Nach einem Anstieg von 2015 bis 2019 (von 13.371 auf 13.745) folgte ein Rückgang bis 2021 (13.608), gefolgt von einem Anstieg bis 2022 (13.909) und einer Stabilisierung bei 13.900 Einwohnern in den Jahren 2023 und 2024. Die absolute Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 173. Der Landkreis München erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den ersten Rang gesamt (von rund 400 deutschen Kreisen), mit Rang 1 in den Indizes Arbeitsmarkt, Wettbewerb & Innovation und Stärke. In den Teilindizes Demografie (Rang 181) und Wohlstand & Soziale Lage (Rang 2) schnitt der Kreis ebenfalls sehr gut ab. Am Ort selbst sind keine Hochschulen ansässig.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Oberhaching entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Oberhaching
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 14,67 €/m² |
| 2019 | 15,99 €/m² |
| 2020 | 15,84 €/m² |
| 2021 | 17,30 €/m² |
| 2022 | 15,87 €/m² |
| 2023 | 19,23 €/m² |
| 2024 | 17,02 €/m² |
| 2025 | 17,99 €/m² |
| 2026 | 27,27 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Oberhaching
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 6.027 €/m² |
| 2019 | 7.226 €/m² |
| 2020 | 7.821 €/m² |
| 2021 | 6.382 €/m² |
| 2022 | 9.222 €/m² |
| 2023 | 7.384 €/m² |
| 2024 | 8.354 €/m² |
| 2025 | 8.975 €/m² |
| 2026 | 8.337 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Oberhaching
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 2,92 % |
| 2019 | 2,66 % |
| 2020 | 2,43 % |
| 2021 | 3,25 % |
| 2022 | 2,07 % |
| 2023 | 3,13 % |
| 2024 | 2,44 % |
| 2025 | 2,41 % |
| 2026 | 3,93 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Oberhaching
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 13.371 Einwohner |
| 2016 | 13.454 Einwohner |
| 2017 | 13.504 Einwohner |
| 2018 | 13.657 Einwohner |
| 2019 | 13.745 Einwohner |
| 2020 | 13.638 Einwohner |
| 2021 | 13.608 Einwohner |
| 2022 | 13.909 Einwohner |
| 2023 | 13.900 Einwohner |
| 2024 | 13.900 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Oberhaching
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,65 % |
| 2016 | 38,50 % |
| 2017 | 1,59 % |
| 2018 | 1,80 % |
| 2019 | 1,60 % |
| 2020 | 2,47 % |
| 2021 | 2,20 % |
| 2022 | 1,82 % |
| 2023 | 2,10 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 1,00 Rang |
| Dynamik | 58,00 Rang |
| Stärke | 1,00 Rang |
| Demografie | 181 Rang |
| Arbeitsmarkt | 1,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 1,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 2,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Oberhaching liegt im Band 2–3 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Oberhaching im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Oberhaching ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Oberhaching ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Oberhaching
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Grünwald | 21,95 €/m² |
| Unterhaching | 20,65 €/m² |
| Pullach i.Isartal | 20,63 €/m² |
| Ottobrunn | 20,17 €/m² |
| Oberhaching | 20,02 €/m² |
| Taufkirchen | 19,06 €/m² |
| Sauerlach | 17,50 €/m² |
| Baierbrunn | 16,82 €/m² |
| Brunnthal | 16,07 €/m² |
| Straßlach-Dingharting | 15,81 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Oberhaching ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Oberhaching
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Unterhaching | 3,69 % |
| Ottobrunn | 3,69 % |
| Taufkirchen | 3,58 % |
| Grünwald | 3,13 % |
| Baierbrunn | 3,03 % |
| Oberhaching | 2,84 % |
| Sauerlach | 2,78 % |
| Brunnthal | 2,76 % |
| Pullach i.Isartal | 2,72 % |
| Straßlach-Dingharting | 2,30 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Taufkirchen | 3,0 km | 82024 | 19,06 € | 6.387 € | 3,58 % |
| Unterhaching | 4,8 km | 82008 | 20,65 € | 6.723 € | 3,69 % |
| Grünwald | 5,2 km | 82031 | 21,95 € | 8.426 € | 3,13 % |
| Pullach i.Isartal | 6,1 km | 82049 | 20,63 € | 9.110 € | 2,72 % |
| Straßlach-Dingharting | 6,1 km | 82064 | 15,81 € | 8.236 € | 2,30 % |
| Ottobrunn | 6,8 km | 85521 | 20,17 € | 6.570 € | 3,69 % |
| Brunnthal | 7,4 km | 85649 | 16,07 € | 6.977 € | 2,76 % |
| Baierbrunn | 7,7 km | 82065 | 16,82 € | 6.657 € | 3,03 % |
| Sauerlach | 7,7 km | 82054 | 17,50 € | 7.556 € | 2,78 % |
Wo liegt Oberhaching?
Lage
Oberhaching auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Oberhaching
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 20,02 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 8.468 € |
| Bruttomietrendite | 2,84 % |
| Kaufpreisfaktor | 35,2 |
| Einwohner | 13.900 |
| Einwohner je km² | 420 |
| Fläche (km²) | 33,1 |
| Arbeitslosenquote | 2,1 % |
| Prognos-Gesamtrang | #1 |
| Prognos Dynamikrang | #58 |
| Prognos Stärkerang | #1 |
| Koordinaten | 48,0265, 11,5898 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Oberhaching
Was kostet eine Wohnung in Oberhaching?
Aktuell liegen die Angebotsmieten bei rund 20,02 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei etwa 8.468 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro/m² Miete, 3.246 Euro/m² Kaufpreis) und auch über dem Kreisdurchschnitt München (19,41 Euro/m² Miete, 7.173 Euro/m² Kaufpreis). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Oberhaching entwickelt?
Von 2018 bis 2024 stieg die Angebotsmiete von 14,67 auf 17,02 Euro pro Quadratmeter, der Kaufpreis von 6.027 auf 8.354 Euro pro Quadratmeter. Die jährliche Wachstumsrate lag bei rund 8,06 Prozent für die Miete und 4,14 Prozent für den Kaufpreis. Die Zeitreihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Oberhaching?
Die Bruttomietrendite liegt bei 2,84 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 35,24. Im Vergleich dazu weist der Kreis München eine Rendite von 3,27 Prozent auf, Bayern insgesamt 4,13 Prozent. Der Perzentilrang der Rendite in Bayern liegt bei rund 7, was bedeutet, dass etwa 93 Prozent der Orte im Bundesland eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor von 35,24 liegt über dem Kreisdurchschnitt (31,01) und dem bayerischen Durchschnitt (26,10).
Wie teuer ist Oberhaching im Vergleich zum Münchner Umland?
Mit einem Angebotskaufpreis von 8.468 Euro pro Quadratmeter liegt Oberhaching im oberen Preissegment der Nachbargemeinden. Zum Vergleich: Taufkirchen (3 km entfernt) liegt bei 6.387 Euro/m², Unterhaching bei 6.723 Euro/m², Pullach i.Isartal (6,1 km) mit 9.110 Euro/m² ist jedoch noch teurer. Grünwald (5,2 km) liegt mit 8.426 Euro/m² nahezu auf gleichem Niveau.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Oberhaching?
Die Bevölkerung wuchs von 13.371 Einwohnern im Jahr 2015 auf 13.900 im Jahr 2024, was einem Anstieg von rund 4 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt rund 420 Einwohner pro Quadratkilometer.
Woher stammen die Daten zu Oberhaching?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Oberhaching sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Oberhaching führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis München
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Hohenbrunn | 85662 | 20,10 € | 6.136 € | 3,93 % |
| Unterschleißheim, St | 85716 | 20,44 € | 6.609 € | 3,71 % |
| Oberschleißheim | 85764 | 20,96 € | 6.807 € | 3,70 % |
| Unterhaching | 82008 | 20,65 € | 6.723 € | 3,69 % |
| Ismaning | 85737 | 20,79 € | 6.768 € | 3,69 % |
| Ottobrunn | 85521 | 20,17 € | 6.570 € | 3,69 % |
| Garching b.München, St | 85748 | 22,94 € | 7.580 € | 3,63 % |
| Taufkirchen | 82024 | 19,06 € | 6.387 € | 3,58 % |