Oberschleißheim

Marktüberblick

Oberschleißheim liegt im Norden der Landeshauptstadt München im gleichnamigen Landkreis und vereint ländliche Struktur mit städtischer Nähe. Die Gemeinde erstreckt sich auf 30,32 km² und hat Ende 2024 rund 11.984 Einwohner. Mit einer Bevölkerungsdichte von 395 Einwohnern pro km² ist der Ort deutlich unter dem Münchner Durchschnitt angesiedelt, was ihm einen vergleichsweise ruhigen Charakter verleiht. Über 75 % des Gemeindegebiets sind von Vegetation geprägt, knapp 38 % entfallen auf Wälder (Berglwald, Schweizerholz, Korbiniansholz), weitere 31 % werden landwirtschaftlich genutzt. Siedlungsflächen machen knapp 15 %, Verkehrsflächen 8 % aus. Diese Raumstruktur prägt das Wohn- und Immobilienumfeld maßgeblich.

Preis- und Mietentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 6.807 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 20,96 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 27,06, die Bruttomietrendite liegt bei 3,7 %. Zum Vergleich: Im gesamten Landkreis München beträgt der durchschnittliche Angebotskaufpreis 7.173 Euro pro m², die Angebotsmiete 19,41 Euro pro m². Oberschleißheim liegt damit beim Kaufpreis knapp unter dem Kreisdurchschnitt, bei der Miete jedoch leicht darüber. Im bundesweiten Vergleich schneidet der Ort deutlich ab – der deutsche Durchschnitt liegt bei 2.409 Euro pro m² Kaufpreis und 8,92 Euro pro m² Miete.

Die Preisentwicklung zeigt ein dynamisches Bild. Der Angebotskaufpreis stieg von 5.107 Euro pro m² im Jahr 2018 auf 7.082 Euro im Jahr 2025, bevor er 2026 auf 6.349 Euro pro m² zurückging. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 2,76 %. Die Mieten entwickelten sich noch stärker: Von 15,68 Euro pro m² im Jahr 2018 stiegen sie auf 23,58 Euro im Jahr 2026, was einer CAGR von 5,23 % entspricht. Besonders auffällig ist der starke Anstieg von 2019 auf 2021 (von 17,77 auf 18,87 Euro), die Eintrübung 2022 (Rückgang auf 17,03 Euro) und der anschließende starke Anstieg bis 2024 (21,68 Euro). Im Kaufpreisbereich ist 2021 ein deutlicher Sprung von 5.854 auf 7.538 Euro pro m² zu verzeichnen, gefolgt von einer Korrektur 2023 auf 5.919 Euro. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Oberschleißheim liegt im Landkreis München, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 unter rund 400 deutschen Kreisen den ersten Platz in der Gesamtwertung belegt. Besonders herausragend sind die Ränge 1 in den Kategorien Arbeitsmarkt, Wettbewerb und Innovation sowie Gesamtstärke. Der Rang in der Kategorie Wohlstand und soziale Lage liegt bei Platz 2, die Dynamik bei Platz 58. Diese Werte gelten für den Landkreis als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde, sie geben jedoch einen starken Hinweis auf die wirtschaftliche Einbettung Oberschleißheims.

Im regionalen Vergleich mit den Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 9,5 km zeigt sich ein heterogenes Bild. Garching bei München liegt mit 22,94 Euro pro m² Miete und 7.580 Euro pro m² Kaufpreis deutlich über Oberschleißheim, was auf die starke wissenschaftliche Infrastruktur (TU Garching) zurückzuführen ist. Unterschleißheim (3,5 km entfernt) liegt mit 20,44 Euro pro m² Miete und 6.609 Euro pro m² Kaufpreis knapp unter dem Ort. Unterföhring (9,3 km) weist mit 8.058 Euro pro m² den höchsten Kaufpreis der Nachbarn auf. Karlsfeld (6,6 km) liegt mit 6.895 Euro pro m² nahezu auf demselben Niveau wie Oberschleißheim. Die Bruttomietrenditen bewegen sich in der Nachbarschaft zwischen 3,23 % (Hebertshausen) und 3,71 % (Unterschleißheim).

Standortfaktoren und Demografie

Oberschleißheim ist ein bedeutender Forschungs- und Wissenschaftsstandort. Die Gemeinde beherbergt das Helmholtz Zentrum München – Deutsches Forschungszentrum für Gesundheit und Umwelt, die Tierärztliche Fakultät der Ludwig-Maximilians-Universität München mit dem Lehr- und Versuchsgut, das Landesamt für Gesundheit und Lebensmittelsicherheit sowie die Außenstelle des Bundesamtes für Strahlenschutz. Der 1912 entstandene Flugplatz Schleißheim beherbergt die Flugwerft Schleißheim des Deutschen Museums und trägt zur überregionalen Bekanntheit bei. Die Gemeinde verfügt über keine eigenen Hochschulen, profitiert aber unmittelbar von der Nähe zu den Münchner und Garchinger Wissenschaftseinrichtungen.

Die Bevölkerungsentwicklung war von 2015 bis 2024 von einem moderaten Wachstum geprägt: Von 11.596 auf 11.984 Einwohner entspricht dies einem Anstieg von 3,3 %. Die absolute Arbeitslosenzahl lag 2023 bei 221 Personen, was im bundesweiten Vergleich sehr niedrig ist und auf die starke wirtschaftliche Einbindung in den Großraum München hinweist. Die Prognose geht von einem weiteren Anstieg auf 12.900 Einwohner bis 2039 aus, wobei insbesondere die Gruppen der Minderjährigen und Senioren um jeweils über 15 % zunehmen sollen, während die Erwerbstätigen nur um circa 4 % steigen werden.