Ismaning

Marktüberblick

Ismaning ist eine Gemeinde im Norden des Landkreises München im Regierungsbezirk Oberbayern. Der Ort liegt etwa sieben Kilometer nordöstlich von München auf dem rechten Hochufer der Isar. Mit einer Fläche von 40,19 km² und rund 18.043 Einwohnern (Stand 2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 449 Einwohnern je km². Die ursprünglich landwirtschaftlich geprägte Gemeinde hat sich seit den 1990er Jahren zu einem bedeutenden Medienstandort entwickelt und zählt heute zu den attraktiven Wohngemeinden im Münchner Umland.

Ismaning ist Mitglied der „Nordallianz“, eines informellen Zusammenschlusses von acht Kommunen im Norden Münchens. Die Gemeinde grenzt im Norden an Eching und Hallbergmoos (Landkreis Freising), im Osten an Moosinning und Finsing (Landkreis Erding), im Süden an Aschheim und Unterföhring sowie im Westen an Garching bei München und die Stadt München.

Preisentwicklung

Der aktuelle Immobilienmarkt in Ismaning zeigt deutlich über dem bayerischen Durchschnitt liegende Werte. Die Angebotsmiete beträgt 20,79 € je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis liegt bei 6.768 € je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 27,13, die Bruttomietrendite liegt bei 3,69 Prozent.

Die Angebotsmiete hat sich im betrachteten Zeitraum von 16,22 €/m² (2018) auf 20,51 €/m² (2025) entwickelt, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von rund 4,06 Prozent entspricht. Besonders deutlich war der Anstieg von 17,79 €/m² (2022) auf 20,88 €/m² (2024). Für 2026 wird ein weiterer Anstieg auf 22,30 €/m² prognostiziert.

Beim Kaufpreis zeigt sich ein anderes Bild: Nach 5.994 €/m² (2018) und 6.738 €/m² (2019) folgte 2020 ein deutlicher Einbruch auf 3.584 €/m². Ab 2021 stieg der Preis wieder an und erreichte 2023 mit 8.447 €/m² einen Höhepunkt. Seitdem ist eine Korrektur zu verzeichnen: 2024 lagen die Werte bei 8.025 €/m², 2025 bei 6.731 €/m² und 2026 wird mit weiteren 6.077 €/m² gerechnet. Die durchschnittliche jährliche Veränderung über den gesamten Zeitraum beträgt nur 0,17 Prozent.

Hinweis: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis München, in dem Ismaning liegt, zeigt sich ein differenziertes Bild. Der durchschnittliche Angebotskaufpreis im Kreis München liegt bei 7.173 €/m², der Angebotsmietpreis bei 19,41 €/m². Ismaning liegt damit beim Kaufpreis leicht unter dem Kreisdurchschnitt (6.768 € gegenüber 7.173 €), bei der Miete jedoch darüber (20,79 € gegenüber 19,41 €).

Im bundesweiten Vergleich schneidet Ismaning deutlich ab: Der deutsche Durchschnitt liegt bei 8,92 €/m² Angebotsmiete und 2.409 €/m² Angebotskaufpreis. Ismanings Werte liegen damit mehr als doppelt bzw. fast dreimal so hoch wie der nationale Durchschnitt.

Im bayerischen Vergleich liegt Ismaning bei der Angebotsmiete mit 20,79 €/m² deutlich über dem Landesdurchschnitt von 10,11 €/m². Beim Kaufpreis von 6.768 €/m² liegt Ismaning ebenfalls über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 €/m². Die Bruttomietrendite von 3,69 Prozent liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent, was die hohe Nachfrage und die entsprechend hohen Preise widerspiegelt.

Im Perzentilrang im Bundesland liegt Ismaning bei der Mietrendite auf Platz 43,9 von 100, was bedeutet, dass die Rendite im unteren Drittel der bayerischen Vergleichsorte liegt – ein typisches Merkmal für stark nachgefragte Ballungszentren.

Im direkten Umfeld zeigt sich folgendes Bild: Garching bei München (3 km Entfernung) weist mit 22,94 €/m² die höchste Angebotsmiete und 7.580 €/m² den höchsten Kaufpreis auf. Unterföhring (4,3 km) liegt bei 21,85 €/m² Miete und 8.058 €/m² Kaufpreis. Aschheim (6,9 km) liegt mit 19,89 €/m² und 6.967 €/m² näher an Ismanings Werten. Die Nachbargemeinden liegen insgesamt auf einem ähnlichen Preisniveau, was die durchgehende Hochpreislage im Münchner Umland unterstreicht.

Standortfaktoren

Die Bevölkerungsentwicklung in Ismaning war über lange Zeit stark positiv. Von 16.372 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl auf 18.043 im Jahr 2024, was einem Zuwachs von rund 10,2 Prozent entspricht. Besonders deutlich war der Anstieg von 2021 (17.750) auf 2022 (18.062). Seit 2023 ist die Einwohnerzahl mit 18.043 weitgehend stabil.

Die Arbeitslosigkeit lag 2023 bei 244 Arbeitslosen. Die genaue Arbeitslosenquote ist in den vorliegenden Daten nicht als Prozentsatz angegeben, die absolute Zahl der Arbeitslosen ist jedoch niedrig und spiegelt die starke wirtschaftliche Lage wider.

Ein wichtiger Standortfaktor ist die Anbindung an das Münchner ÖPNV-Netz. Ismaning verfügt über einen S-Bahn-Haltepunkt an der Strecke München Ost–München Flughafen (S7). Der Tunnelbahnhof wurde 1992 eröffnet und ermöglicht eine direkte Verbindung zum Münchner Stadtzentrum. Die S7 verkehrt im 20-Minuten-Takt und bindet Ismaning direkt an den Münchner Ostbahnhof sowie den Flughafen an.

Ismaning ist seit Mitte der 1990er Jahre als bedeutender Medienstandort bekannt. Im Süden der Gemeinde befindet sich der Medienpark mit der Sport1 Medien AG, dem Gong-Verlag, der Mainstream Media AG (Heimatkanal) und dem privaten Radiosender Antenne Bayern. Nordöstlich des Ortes befindet sich seit 1932 der Sender Ismaning des Bayerischen Rundfunks.

Die Hochschule für angewandtes Management hat ihren Standort in Ismaning und trägt zur akademischen Infrastruktur bei.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis München den 1. Platz im Gesamtrang unter rund 400 deutschen Kreisen. Besonders hervorzuheben sind die Ränge 1 im Arbeitsmarkt, 1 in Wettbewerb und Innovation sowie 2 im Wohlstand und sozialen Lage. Der Rang in der Dynamik liegt bei 58, der in der Demografie bei 181. Diese exzellente Bewertung unterstreicht die starke wirtschaftliche Position des Landkreises, von dem auch Ismaning profitiert.