Kirchheim b.München
Kirchheim b.München (PLZ 85551) liegt im Kreis München in Bayern. Der Ort zählt 13.094 Einwohner auf 15,5 km², das entspricht 845 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 19,34 € pro m², der Kaufpreis bei 6.983 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,32 % und ein Kaufpreisfaktor von 30,1 — rechnerisch sind das 30 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Kirchheim b.München über dem Renditeniveau von 25 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 14,90 € auf 21,61 € pro m², im Mittel 4,8 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 2,3 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 0,9 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,3 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis München Rang 1 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 58, Stärkerang 1). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Aschheim, Feldkirchen und Pliening an.
Immobilienpreise in Kirchheim b.München im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Kirchheim b.München
Kirchheim b.München ist eine Gemeinde im Landkreis München mit rund 13.100 Einwohnern und 15,5 km² Fläche. Der Ort profitiert von der S-Bahn-Anbindung (S2) und liegt zwischen A 94 und A 99. Die Angebotsmiete liegt bei 19,34 €/m², der Angebotskaufpreis bei 6.983 €/m². Der Landkreis München belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 1. Platz von rund 400 deutschen Kreisen.
Marktüberblick
Kirchheim b.München ist eine Gemeinde im Landkreis München in Oberbayern mit rund 13.100 Einwohnern auf einer Fläche von 15,5 km². Die Gemeinde umfasst drei Gemeindeteile: Kirchheim, Heimstetten und Hausen. Sie liegt nordöstlich von München auf einer Höhe von 511 m ü. NHN in der Münchner Schotterebene und ist durch die Autobahnen A 94 und A 99 sowie die S-Bahn-Linie S2 (Station Heimstetten) an das Münchner Verkehrsnetz angebunden.
Preisentwicklung
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 6.983 € je m², die Angebotsmiete bei 19,34 € je m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 30,09, die Bruttomietrendite liegt bei 3,32 %. Im Vergleich zum Kreisdurchschnitt München (7.173 €/m² Kaufpreis, 19,41 €/m² Miete) liegt Kirchheim leicht unter dem Kreismittel. Im Vergleich zu Bayern (3.246 €/m², 10,11 €/m²) und Deutschland (2.409 €/m², 8,92 €/m²) sind die Werte deutlich über dem Landes- und Bundesdurchschnitt. Die Bruttomietrendite von 3,32 % liegt im unteren Viertel Bayerns (Perzentilrang 24,8 %).
Die Angebotsmiete entwickelte sich von 14,90 €/m² (2018) auf 19,11 €/m² (2025), was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 4,76 % entspricht. Der Angebotskaufpreis stieg von 5.524 €/m² (2018) auf 8.661 €/m² (2025), mit einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von rund 2,26 %. Auffällig ist der starke Anstieg der Mieten in den letzten Jahren: Von 16,58 €/m² (2023) auf 19,11 €/m² (2025) und weiter auf 21,61 €/m² (2026). Beim Kaufpreis ist 2026 ein Rückgang auf 6.606 €/m² prognostiziert.
Regionale Einordnung und Standortfaktoren
Kirchheim liegt im südöstlichen Umland Münchens. Im Umkreis von bis zu 8,3 km finden sich vergleichbare Gemeinden: Aschheim (2,9 km, 6.967 €/m²), Feldkirchen (3,8 km, 6.684 €/m²), Haar (7,7 km, 8.163 €/m²) und Ismaning (8,3 km, 6.768 €/m²). Kirchheim liegt damit im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden, deutlich unter Haar, aber über den meisten anderen.
Der Landkreis München, dem Kirchheim angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 1. Platz von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders herausragend sind die Ränge 1 in den Kategorien Arbeitsmarkt, Wettbewerb und Innovation sowie Stärke. In der Kategorie Wohlstand und Soziale Lage belegt der Kreis Rang 2. Die Dynamik liegt mit Rang 58 im oberen Mittelfeld. Die Demografie liegt mit Rang 181 im unteren Drittel – ein Hinweis auf alterungsbedingte Herausforderungen, die jedoch durch die attraktive Lage ausgeglichen werden.
Bevölkerung und Demografie
Die Einwohnerzahl Kirchheims lag 2024 bei 13.094. Von 2015 (12.981) bis 2022 (12.714) war ein leichter Rückgang zu verzeichnen, bevor 2023 ein Anstieg auf 13.094 erfolgte. Die Bevölkerungsdichte beträgt 845 Einwohner je km². Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 164 (absolut). Die Gemeinde hat keine eigenen Hochschulen, profitiert aber von der Nähe zur Großstadt München mit ihren zahlreichen Bildungseinrichtungen.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Kirchheim b.München entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Kirchheim b.München
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 14,90 €/m² |
| 2019 | 15,61 €/m² |
| 2020 | 14,79 €/m² |
| 2021 | 15,98 €/m² |
| 2022 | 16,27 €/m² |
| 2023 | 16,58 €/m² |
| 2024 | 18,70 €/m² |
| 2025 | 19,11 €/m² |
| 2026 | 21,61 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Kirchheim b.München
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 5.524 €/m² |
| 2019 | 5.264 €/m² |
| 2020 | 6.443 €/m² |
| 2021 | 7.282 €/m² |
| 2022 | 7.073 €/m² |
| 2023 | 6.846 €/m² |
| 2024 | 6.918 €/m² |
| 2025 | 8.661 €/m² |
| 2026 | 6.606 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Kirchheim b.München
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,24 % |
| 2019 | 3,56 % |
| 2020 | 2,75 % |
| 2021 | 2,63 % |
| 2022 | 2,76 % |
| 2023 | 2,91 % |
| 2024 | 3,24 % |
| 2025 | 2,65 % |
| 2026 | 3,93 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Kirchheim b.München
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 12.981 Einwohner |
| 2016 | 12.967 Einwohner |
| 2017 | 12.856 Einwohner |
| 2018 | 12.806 Einwohner |
| 2019 | 12.811 Einwohner |
| 2020 | 12.787 Einwohner |
| 2021 | 12.778 Einwohner |
| 2022 | 12.714 Einwohner |
| 2023 | 13.094 Einwohner |
| 2024 | 13.094 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Kirchheim b.München
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,06 % |
| 2016 | 1,98 % |
| 2017 | 2,10 % |
| 2018 | 2,12 % |
| 2019 | 1,88 % |
| 2020 | 2,46 % |
| 2021 | 2,60 % |
| 2022 | 2,32 % |
| 2023 | 2,27 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 1,00 Rang |
| Dynamik | 58,00 Rang |
| Stärke | 1,00 Rang |
| Demografie | 181 Rang |
| Arbeitsmarkt | 1,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 1,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 2,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Kirchheim b.München liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Kirchheim b.München im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Kirchheim b.München ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Kirchheim b.München ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Kirchheim b.München
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Haar | 21,46 €/m² |
| Ismaning | 20,79 €/m² |
| Aschheim | 19,89 €/m² |
| Kirchheim b.München | 19,34 €/m² |
| Feldkirchen | 18,10 €/m² |
| Markt Schwaben | 17,54 €/m² |
| Poing | 17,10 €/m² |
| Anzing | 16,53 €/m² |
| Pliening | 14,88 €/m² |
| Finsing | 14,66 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Kirchheim b.München ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Kirchheim b.München
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Ismaning | 3,69 % |
| Markt Schwaben | 3,58 % |
| Aschheim | 3,43 % |
| Kirchheim b.München | 3,32 % |
| Finsing | 3,28 % |
| Pliening | 3,27 % |
| Poing | 3,27 % |
| Feldkirchen | 3,25 % |
| Haar | 3,16 % |
| Anzing | 3,05 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Aschheim | 2,9 km | 85609 | 19,89 € | 6.967 € | 3,43 % |
| Feldkirchen | 3,8 km | 85622 | 18,10 € | 6.684 € | 3,25 % |
| Pliening | 4,0 km | 85652 | 14,88 € | 5.469 € | 3,27 % |
| Poing | 4,7 km | 85586 | 17,10 € | 6.277 € | 3,27 % |
| Finsing | 6,7 km | 85464 | 14,66 € | 5.361 € | 3,28 % |
| Haar | 7,7 km | 85540 | 21,46 € | 8.163 € | 3,16 % |
| Anzing | 7,8 km | 85646 | 16,53 € | 6.510 € | 3,05 % |
| Ismaning | 8,3 km | 85737 | 20,79 € | 6.768 € | 3,69 % |
| Markt Schwaben, M | 8,3 km | 85570 | 17,54 € | 5.876 € | 3,58 % |
Wo liegt Kirchheim b.München?
Lage
Kirchheim b.München auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Kirchheim b.München
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 19,34 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 6.983 € |
| Bruttomietrendite | 3,32 % |
| Kaufpreisfaktor | 30,1 |
| Einwohner | 13.094 |
| Einwohner je km² | 845 |
| Fläche (km²) | 15,5 |
| Arbeitslosenquote | 2,3 % |
| Prognos-Gesamtrang | #1 |
| Prognos Dynamikrang | #58 |
| Prognos Stärkerang | #1 |
| Koordinaten | 48,1766, 11,7554 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Kirchheim b.München
Was kostet eine Wohnung in Kirchheim b.München?
Die aktuellen Angebotspreise für Immobilien in Kirchheim b.München liegen bei rund 6.983 Euro pro Quadratmeter zum Kauf und einer Angebotsmiete von etwa 19,34 Euro pro Quadratmeter und Monat. Diese Werte liegen knapp unter dem Durchschnitt des Landkreises München (7.173 Euro bzw. 19,41 Euro), sind aber deutlich höher als die bayernweiten Durchschnittswerte von 3.246 Euro Kaufpreis und 10,11 Euro Miete. Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Kirchheim b.München entwickelt?
Die Mieten sind in der betrachteten Reihe von 14,90 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 21,61 Euro im Jahr 2026 gestiegen (jährliche Wachstumsrate von 4,76 %). Die Kaufpreise entwickelten sich von 5.524 Euro im Jahr 2018 auf 6.606 Euro im Jahr 2026 (jährliche Wachstumsrate von 2,26 %). Die Mieten sind also prozentual stärker gestiegen als die Kaufpreise, was auf eine zunehmende Nachfrage nach Mietwohnungen hindeuten könnte.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Kirchheim b.München?
Die Bruttomietrendite liegt bei 3,32 Prozent, der Kaufpreisfaktor beträgt 30,09. Im Vergleich dazu liegt die Rendite im Kreis München bei 3,27 Prozent und in Bayern bei 4,13 Prozent. Der Perzentilrang von 24,8 im Bundesland bedeutet, dass rund 75 Prozent der Orte in Bayern eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor liegt leicht unter dem Kreis-Durchschnitt von 31,01, was ein etwas günstigeres Preis-Leistungs-Verhältnis im Verhältnis zur Miete andeutet.
Wie schneidet Kirchheim b.München im Vergleich zu Nachbarorten ab?
Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt die Angebotsmiete von 19,34 Euro pro Quadratmeter im Mittelfeld. Aschheim (2,9 km entfernt) liegt mit 19,89 Euro leicht darüber, Feldkirchen (3,8 km) mit 18,10 Euro darunter. Der Nachbarort Haar (7,7 km) weist mit 21,46 Euro die höchste Miete auf, während Pliening (4 km) mit 14,88 Euro deutlich niedriger liegt. Die Kaufpreise bewegen sich in ähnlichem Rahmen zwischen 5.361 Euro in Finsing und 8.163 Euro in Haar.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Kirchheim b.München?
Die Bevölkerung ist von 12.981 Einwohnern im Jahr 2015 auf 13.094 im Jahr 2024 leicht gestiegen (+0,87 %). In der Mitte der Reihe gab es einen leichten Rückgang auf 12.714 Einwohner im Jahr 2022, bevor die Zahl wieder anstieg. Die Bevölkerungsdichte beträgt rund 845 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine Gemeinde dieser Größe ein moderates Niveau darstellt.
Wie ist die wirtschaftliche Zukunftsaussicht für Kirchheim b.München?
Kirchheim b.München liegt im Landkreis München, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 1 von rund 400 deutschen Kreisen belegt. Besonders hervorstechend sind die Ränge 1 im Bereich Arbeitsmarkt, 1 in Wettbewerb und Innovation sowie 2 in Wohlstand und soziale Lage. Diese Werte gelten für den Kreis München, nicht für die Gemeinde selbst. Am Ort selbst sind keine Hochschulen ansässig.
Woher stammen die Daten zu Kirchheim b.München?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Kirchheim b.München sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Kirchheim b.München führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis München
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Hohenbrunn | 85662 | 20,10 € | 6.136 € | 3,93 % |
| Unterschleißheim, St | 85716 | 20,44 € | 6.609 € | 3,71 % |
| Oberschleißheim | 85764 | 20,96 € | 6.807 € | 3,70 % |
| Unterhaching | 82008 | 20,65 € | 6.723 € | 3,69 % |
| Ismaning | 85737 | 20,79 € | 6.768 € | 3,69 % |
| Ottobrunn | 85521 | 20,17 € | 6.570 € | 3,69 % |
| Garching b.München, St | 85748 | 22,94 € | 7.580 € | 3,63 % |
| Taufkirchen | 82024 | 19,06 € | 6.387 € | 3,58 % |