Feldkirchen
Feldkirchen (PLZ 85622) liegt im Kreis München in Bayern. Der Ort zählt 7.689 Einwohner auf 6,4 km², das entspricht 1.200 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 18,10 € pro m², der Kaufpreis bei 6.684 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,25 % und ein Kaufpreisfaktor von 30,8 — rechnerisch sind das 31 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Feldkirchen über dem Renditeniveau von 21 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 15,22 € auf 14,79 € pro m², im Mittel -0,4 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 1,1 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 6,9 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,4 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis München Rang 1 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 58, Stärkerang 1). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Aschheim, Kirchheim b.München und Haar an.
Immobilienpreise in Feldkirchen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Feldkirchen (Landkreis München)
Feldkirchen ist eine 6,41 km² große Gemeinde im Landkreis München mit 7.689 Einwohnern. Der Immobilienmarkt spiegelt die Lage im teuersten deutschen Kreis wider: Angebotsmiete 18,10 €/m², Kaufpreis 6.684 €/m², Bruttomietrendite 3,25 %. Der Landkreis München belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 1. Feldkirchen profitiert von der S-Bahn-Anbindung (S2, 20-Minuten-Takt), der direkten Lage an A94/A99 und wachsenden Gewerbegebieten mit Unternehmen wie Tesla und Intel. Die Bevölkerung wuchs zwischen 2015 und 2024 um 6,94 %.
Marktüberblick
Feldkirchen ist eine 6,41 km² große Gemeinde im oberbayerischen Landkreis München mit 7.689 Einwohnern (Stand 2024). Die Gemeinde hat sich in den letzten Jahrzehnten von einem Ort mit dörflicher Struktur zu einer Vorstadtgemeinde entwickelt. Zwischen 2015 und 2024 wuchs die Bevölkerung von 7.190 auf 7.689 Einwohner, was einem Anstieg von 6,94 % entspricht. Mit 1.200 Einwohnern je km² liegt die Bevölkerungsdichte deutlich über dem bayerischen Gemeindedurchschnitt. Die Einwohnerentwicklung war nicht linear: Nach einem Anstieg von 2015 bis 2019 (7.190 auf 7.552) folgte eine kurze Stagnationsphase 2020–2021, bevor der Zuzug ab 2022 wieder an Fahrt aufnahm.
Preisniveau und regionale Einordnung
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 6.684 €/m², die Angebotsmiete bei 18,10 €/m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,25 % und ein Kaufpreisfaktor von 30,77. Im Vergleich zum bayerischen Durchschnitt (Kaufpreis 3.246 €/m², Miete 10,11 €/m², Rendite 4,13 %, Faktor 26,10) liegen alle Preiswerte in Feldkirchen mehr als doppelt so hoch, während die Rendite deutlich unter dem Landesmittel liegt. Der Perzentilrang von 21,01 im Bundesland bedeutet, dass die Bruttomietrendite niedriger ist als bei etwa 79 % der verglichenen bayerischen Orte. Im Kreis München liegt Feldkirchen mit 6.684 €/m² leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 7.173 €/m², die Miete von 18,10 €/m² unter dem Kreiswert von 19,41 €/m². Die Rendite von 3,25 % entspricht fast dem Kreiswert von 3,27 %. Feldkirchen folgt damit dem regionalen Muster des Landkreises München: hohe Preise, niedrige Renditen. Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Aschheim (6.967 €/m², 3,43 % Rendite) und Kirchheim (6.983 €/m², 3,32 %) liegen leicht darüber, während Haar (8.163 €/m², 3,16 %) und Grasbrunn (7.000 €/m², 3,14 %) niedrigere Renditen aufweisen. Die Preise in Feldkirchen liegen damit im unteren bis mittleren Bereich des direkten Umlands.
Preisentwicklung
Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen erhebliche jährliche Schwankungen, die über den langfristigen Trend hinausgehen. Der Kaufpreis bewegte sich zwischen 5.386 €/m² (2024) und 7.933 €/m² (2026, geschätzt), die Miete zwischen 14,79 €/m² (2026, geschätzt) und 19,91 €/m² (2025). Die CAGR-Werte von 1,10 % beim Kaufpreis und -0,36 % bei der Miete über die gesamte Reihe deuten auf eine eher flache Entwicklung hin, die von den starken jährlichen Ausschlägen überlagert wird. Der Kaufpreisfaktor von 30,77 liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 31,01 und deutlich über dem bayerischen Wert von 26,10. Ein Faktor von 30,77 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 30,77-fachen der Jahreskaltmiete entspricht – ein Wert, der für den Ballungsraum München typisch ist und auf eine geringe Rendite bei gleichzeitig hohen Anschaffungskosten hinweist.
Standortfaktoren
Der Landkreis München belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 1 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes bestätigen dieses Bild: Arbeitsmarkt Rang 1, Wettbewerb und Innovation Rang 1, Wohlstand und soziale Lage Rang 2. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 58 deutlich niedriger, was auf eine bereits weitgehend ausgereifte wirtschaftliche Struktur hindeutet, in der weitere Beschleunigungen schwerer fallen. Feldkirchen profitiert direkt von dieser starken Kreislage. Die Gemeinde ist über die S-Bahn-Linie S2 angebunden, die im 20-Minuten-Takt den Ort mit dem Münchner Stadtzentrum verbindet. Zudem liegt Feldkirchen direkt an den Autobahnen A94 und A99 sowie der B471, was die überregionale Anbindung sicherstellt. Mehrere Gewerbegebiete haben sich in den letzten Jahren entwickelt, vor allem dank der Nähe zur Neuen Messe München. Unternehmen aus der Medizintechnik sowie Tesla, Intel, T-Systems und Cadence sind hier vertreten. Diese wirtschaftliche Basis trägt zur Attraktivität der Gemeinde als Wohnstandort bei und erklärt den anhaltenden Zuzug.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Feldkirchen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Feldkirchen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 15,22 €/m² |
| 2019 | 15,25 €/m² |
| 2020 | 16,81 €/m² |
| 2021 | 15,34 €/m² |
| 2022 | 16,28 €/m² |
| 2023 | 18,15 €/m² |
| 2024 | 19,16 €/m² |
| 2025 | 19,91 €/m² |
| 2026 | 14,79 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Feldkirchen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 7.266 €/m² |
| 2019 | 7.210 €/m² |
| 2020 | 6.423 €/m² |
| 2021 | 5.904 €/m² |
| 2022 | 7.309 €/m² |
| 2023 | 6.307 €/m² |
| 2024 | 5.386 €/m² |
| 2025 | 6.925 €/m² |
| 2026 | 7.933 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Feldkirchen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 2,51 % |
| 2019 | 2,54 % |
| 2020 | 3,14 % |
| 2021 | 3,12 % |
| 2022 | 2,67 % |
| 2023 | 3,45 % |
| 2024 | 4,27 % |
| 2025 | 3,45 % |
| 2026 | 2,24 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Feldkirchen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 7.190 Einwohner |
| 2016 | 7.241 Einwohner |
| 2017 | 7.435 Einwohner |
| 2018 | 7.526 Einwohner |
| 2019 | 7.552 Einwohner |
| 2020 | 7.546 Einwohner |
| 2021 | 7.539 Einwohner |
| 2022 | 7.601 Einwohner |
| 2023 | 7.689 Einwohner |
| 2024 | 7.689 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Feldkirchen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,32 % |
| 2016 | 2,08 % |
| 2017 | 1,94 % |
| 2018 | 1,82 % |
| 2019 | 1,68 % |
| 2020 | 2,63 % |
| 2021 | 2,74 % |
| 2022 | 2,00 % |
| 2023 | 2,42 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 1,00 Rang |
| Dynamik | 58,00 Rang |
| Stärke | 1,00 Rang |
| Demografie | 181 Rang |
| Arbeitsmarkt | 1,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 1,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 2,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Feldkirchen liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Feldkirchen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Feldkirchen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Feldkirchen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Feldkirchen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Unterföhring | 21,85 €/m² |
| Haar | 21,46 €/m² |
| Aschheim | 19,89 €/m² |
| Kirchheim b.München | 19,34 €/m² |
| Vaterstetten | 18,44 €/m² |
| Putzbrunn | 18,40 €/m² |
| Grasbrunn | 18,33 €/m² |
| Feldkirchen | 18,10 €/m² |
| Poing | 17,10 €/m² |
| Pliening | 14,88 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Feldkirchen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Feldkirchen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Putzbrunn | 3,52 % |
| Aschheim | 3,43 % |
| Kirchheim b.München | 3,32 % |
| Poing | 3,27 % |
| Pliening | 3,27 % |
| Feldkirchen | 3,25 % |
| Unterföhring | 3,25 % |
| Vaterstetten | 3,17 % |
| Haar | 3,16 % |
| Grasbrunn | 3,14 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Aschheim | 2,8 km | 85609 | 19,89 € | 6.967 € | 3,43 % |
| Kirchheim b.München | 3,8 km | 85551 | 19,34 € | 6.983 € | 3,32 % |
| Haar | 4,1 km | 85540 | 21,46 € | 8.163 € | 3,16 % |
| Vaterstetten | 6,1 km | 85587 | 18,44 € | 6.975 € | 3,17 % |
| Poing | 7,1 km | 85586 | 17,10 € | 6.277 € | 3,27 % |
| Grasbrunn | 7,6 km | 85630 | 18,33 € | 7.000 € | 3,14 % |
| Pliening | 7,6 km | 85652 | 14,88 € | 5.469 € | 3,27 % |
| Putzbrunn | 8,0 km | 85640 | 18,40 € | 6.269 € | 3,52 % |
| Unterföhring | 8,3 km | 85774 | 21,85 € | 8.058 € | 3,25 % |
Wo liegt Feldkirchen?
Lage
Feldkirchen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Feldkirchen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 18,10 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 6.684 € |
| Bruttomietrendite | 3,25 % |
| Kaufpreisfaktor | 30,8 |
| Einwohner | 7.689 |
| Einwohner je km² | 1.200 |
| Fläche (km²) | 6,4 |
| Arbeitslosenquote | 2,4 % |
| Prognos-Gesamtrang | #1 |
| Prognos Dynamikrang | #58 |
| Prognos Stärkerang | #1 |
| Koordinaten | 48,1470, 11,7296 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Feldkirchen
Was kostet eine Wohnung in Feldkirchen?
Aktuell liegen die Angebotsmieten bei rund 18,10 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei etwa 6.684 Euro pro Quadratmeter. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar. Im Vergleich zum Landkreis München (19,41 €/m² Miete, 7.173 €/m² Kauf) liegt Feldkirchen jeweils leicht darunter, deutlich aber über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 €/m² Miete, 3.246 €/m² Kauf).
Wie haben sich die Immobilienpreise in Feldkirchen entwickelt?
Die Angebotsmieten stiegen von 15,22 €/m² (2018) auf 19,91 €/m² (2025), bevor sie 2026 auf 14,79 €/m² sanken. Die Kaufpreise bewegten sich zwischen 5.386 €/m² (2024) und 7.309 €/m² (2022), mit einem Wert von 7.933 €/m² für 2026. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei -0,36 % für Mieten und 1,10 % für Kaufpreise.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Feldkirchen?
Die Bruttomietrendite liegt bei 3,25 %, der Kaufpreisfaktor bei 30,77. Die Rendite liegt damit unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 %. Der Perzentilrang von 21,01 zeigt, dass nur rund 21 % der bayerischen Orte eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor von 30,77 liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10, was ein höheres Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete anzeigt.
Wie schneidet Feldkirchen im Vergleich zum Landkreis München ab?
Feldkirchen liegt mit 18,10 €/m² Angebotsmiete und 6.684 €/m² Kaufpreis jeweils leicht unter dem Landkreis-Durchschnitt (19,41 €/m² bzw. 7.173 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 30,77 liegt ebenfalls knapp unter dem Kreiswert von 31,01. Im Vergleich zu Nachbarorten wie Haar (21,46 €/m² Miete) oder Pliening (14,88 €/m²) bewegt sich Feldkirchen im mittleren bis oberen Segment.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Feldkirchen?
Die Bevölkerung wuchs von 7.190 Einwohnern (2015) auf 7.689 (2024), was einem Anstieg von rund 6,9 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 1.200 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,20 %. Der Landkreis München belegt im Prognos-Zukunftsatlas Rang 1 von rund 400 deutschen Kreisen.
Woher stammen die Daten zu Feldkirchen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Feldkirchen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Feldkirchen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis München
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Hohenbrunn | 85662 | 20,10 € | 6.136 € | 3,93 % |
| Unterschleißheim, St | 85716 | 20,44 € | 6.609 € | 3,71 % |
| Oberschleißheim | 85764 | 20,96 € | 6.807 € | 3,70 % |
| Ottobrunn | 85521 | 20,17 € | 6.570 € | 3,69 % |
| Ismaning | 85737 | 20,79 € | 6.768 € | 3,69 % |
| Unterhaching | 82008 | 20,65 € | 6.723 € | 3,69 % |
| Garching b.München, St | 85748 | 22,94 € | 7.580 € | 3,63 % |
| Taufkirchen | 82024 | 19,06 € | 6.387 € | 3,58 % |