Grasbrunn

Marktüberblick: Teurer Markt mit niedriger Rendite

Grasbrunn liegt im Landkreis München, dessen Immobilienmarkt zu den teuersten Deutschlands gehört. Die Angebotsmiete beträgt 18,33 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis liegt bei 7.000 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen knapp unter dem Landkreisdurchschnitt (Miete: 19,41 €/m², Kaufpreis: 7.173 €/m²), deutlich über dem bayerischen Mittel (10,11 €/m² bzw. 3.246 €/m²) und dem deutschen Durchschnitt (8,92 €/m² bzw. 2.409 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 3,14 % gehört zu den niedrigsten in Bayern – Grasbrunn liegt im Perzentilrang 16,3 % des Bundeslandes, was bedeutet, dass nur etwa 16 % der bayerischen Orte eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor von 31,82 liegt leicht über dem Landkreisdurchschnitt von 31,01 und zeigt, dass die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete besonders hoch sind. Das spiegelt einen Markt wider, in dem die Nachfrage nach Eigentum die Mietnachfrage übertrifft – ein typisches Merkmal von Gemeinden im Umland großer Städte, in denen Eigentümerstruktur und Generationenvermögen eine größere Rolle spielen als im Mietwohnungsmarkt.

Preis- und Mietentwicklung: Miete steigt schneller als Kaufpreis

Die Angebotsmiete ist von 12,41 €/m² (2018) auf 19,02 €/m² (2026) gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 5,48 % entspricht. Der Kaufpreis entwickelte sich von 5.646 €/m² (2018) auf 6.669 €/m² (2026), was einem CAGR von 2,10 % entspricht. Die Miete wächst also mehr als doppelt so schnell wie der Kaufpreis.

Besonders auffällig ist der Anstieg der Miete zwischen 2018 und 2021 von 12,41 auf 18,22 €/m² – ein Sprung um fast 47 % in drei Jahren. Danach folgte 2022 ein Rücksetzer auf 16,81 €/m², bevor die Werte 2023 und 2024 wieder anstiegen (17,34 bzw. 19,58 €/m²). Der Kaufpreis erreichte 2021 mit 7.830 €/m² seinen Höhepunkt und ist seither kontinuierlich gesunken (2024: 6.284 €/m²), bevor er 2026 wieder leicht ansteigt (6.669 €/m²).

Diese unterschiedliche Dynamik – steigende Mieten bei fallenden Kaufpreisen bis 2024 – hat die Bruttomietrendite in diesem Zeitraum strukturell verbessert. Der aktuelle Wert von 3,14 % ist damit möglicherweise konservativer als die Werte in den Jahren 2021 bis 2023, als die Kaufpreise noch deutlich höher lagen.

Regionale Einordnung: Hohe Kaufpreise bei moderater Miete

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 7 km zeigt Grasbrunn ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 18,33 €/m² liegt im unteren Drittel der Nachbargemeinden – deutlich unter Haar (21,46 €/m²) und Neubiberg (20,19 €/m²), aber über Zorneding (16,84 €/m²). Der Kaufpreis von 7.000 €/m² liegt im oberen Mittelfeld: höher als bei Putzbrunn (6.269 €/m²), Hohenbrunn (6.136 €/m²) und Zorneding (5.897 €/m²), aber niedriger als bei Haar (8.163 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 3,14 % ist die niedrigste aller acht Nachbarorte. Hohenbrunn weist mit 3,93 % die höchste Rendite auf, gefolgt von Ottobrunn (3,69 %) und Neubiberg (3,55 %). Die niedrige Rendite in Grasbrunn resultiert daraus, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete besonders hoch ist: Der Kaufpreis liegt bei fast 7.000 €/m², während die Miete von 18,33 €/m² im unteren Nachbarbereich liegt. Dieser Sachverhalt wird auch am Kaufpreisfaktor deutlich, der mit 31,82 über dem Landkreisdurchschnitt von 31,01 liegt.

Grasbrunn positioniert sich damit als relativ teure Eigentumsgemeinde mit moderater Miete – ein Muster, das auf eine stark nachgefragte Eigentümergemeinde mit geringem Mietwohnungsangebot hindeutet.

Standortfaktoren: Landkreis München als Top-Standort

Grasbrunn hat 6.813 Einwohner (Stand 2024) auf einer Fläche von 26,39 km², was einer Bevölkerungsdichte von 258 Einwohnern pro km² entspricht. Damit liegt Grasbrunn deutlich unter dem Landkreisdurchschnitt von 533 Einwohnern pro km² und gehört zu den dünnner besiedelten Gemeinden des Kreises. Die Gemeinde besteht aus den beiden Ortsteilen Grasbrunn und Harthausen, das 1978 eingemeindet wurde.

Die Bevölkerungsentwicklung seit 2015 war volatil: Von 6.721 Einwohnern stieg die Zahl 2019 auf 6.927, fiel dann bis 2021 auf 6.712 und erholte sich bis 2024 auf 6.813. Insgesamt liegt die Bevölkerung seit Serienbeginn um 1,37 % über dem Ausgangsniveau. Diese leichte Zunahme entspricht dem allgemeinen Zuzugstrend im Münchner Umland.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 69 Promille (6,9 %), was unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt liegt und auf eine stabile lokale Wirtschaftslage hindeutet.

Am Standortfaktoren-Index des Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis München den Gesamt-Rang 1 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders herausragend sind die Teilindizes Arbeitsmarkt (Rang 1), Wettbewerb und Innovation (Rang 1) sowie Wohlstand und Soziale Lage (Rang 2). Die Demografie liegt mit Rang 181 im Mittelfeld, die Dynamik mit Rang 58 im oberen Drittel. Grasbrunn profitiert damit von der übergeordneten Standortstärke des Landkreises München, auch wenn die Gemeinde selbst keine Hochschulen aufweist.