Neubiberg

Marktüberblick

Neubiberg ist eine 5,77 km² große Gemeinde im Landkreis München mit rund 14.618 Einwohnern (Stand 2024). Die Gemeinde, die aus den beiden Gemeindeteilen Neubiberg und Unterbiberg besteht, liegt unmittelbar südlich der Münchner Stadtgrenze und grenzt an Ottobrunn, Unterhaching und Putzbrunn. Mit einer Bevölkerungsdichte von 2.533 Einwohnern pro km² ist Neubiberg dicht besiedelt, wobei Einzel- und Reihenhäuser mit Garten das Bild prägen – Hochhaussiedlungen wie in den benachbarten Münchner Stadtteilen fehlen.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 6.833 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 20,19 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 28,2, die Bruttomietrendite liegt bei 3,55 Prozent. Bei diesen Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten; sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Neubiberg zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend: Der CAGR der Angebotsmiete beträgt 3,27 Prozent. Von 17,50 Euro pro m² im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete auf 20,36 Euro im Jahr 2024. Nach einem Rückgang auf 18,60 Euro im Jahr 2025 folgt 2026 ein deutlicher Anstieg auf 22,63 Euro.

Die Kaufpreisentwicklung verlief deutlich volatiler. Von 6.629 Euro pro m² im Jahr 2018 stieg der Angebotskaufpreis bis 2021 auf einen Höhepunkt von 8.216 Euro, fiel dann aber bis 2024 auf 6.559 Euro zurück. Der langfristige CAGR liegt bei -0,11 Prozent, was einer leichten Abwärtsentwicklung entspricht. 2026 wird ein moderater Anstieg auf 6.573 Euro prognostiziert.

Der Kaufpreisfaktor von 28,2 liegt unter dem Durchschnitt des Landkreises München (31,0), was auf eine etwas günstigere Preisstruktur im Verhältnis zur Miete hindeutet.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich positioniert sich Neubiberg im oberen Segment des Münchner Umlands. Die Angebotsmiete von 20,19 Euro pro m² liegt knapp über dem Durchschnitt des Landkreises München (19,41 Euro) und deutlich über dem Bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro) sowie dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro).

Beim Angebotskaufpreis liegt Neubiberg mit 6.833 Euro pro m² leicht unter dem Landkreisdurchschnitt von 7.173 Euro, aber weit über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Die Bruttomietrendite von 3,55 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden: Ottobrunn (3,69 %), Putzbrunn (3,52 %), Hohenbrunn (3,93 %) und Unterhaching (3,69 %) liegen ähnlich oder leicht darüber. Grasbrunn (3,14 %) und Haar (3,16 %) weisen niedrigere Renditen auf.

Im Perzentilrang der bayerischen Gemeinden liegt Neubiberg bei 36,3 Prozent – das bedeutet, dass etwa ein Drittel der bayerischen Gemeinden eine höhere Mietrendite aufweist.

Standortfaktoren

Ein herausragender Standortfaktor ist die Universität der Bundeswehr München, die sich direkt auf dem Gemeindegebiet befindet. Neubiberg bezeichnet sich als einzige Universitätsgemeinde Deutschlands, und dieser Status prägt das Profil der Gemeinde maßgeblich. Die Universität ist nicht nur ein wichtiger Arbeitgeber und Bildungsträger, sondern trägt auch zur Attraktivität des Standorts bei.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis München, auf den sich die Ränge beziehen, auf Platz 1 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders herausragend sind die Werte bei Arbeitsmarkt (Rang 1), Wettbewerb und Innovation (Rang 1) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 2). Der Rang bei Dynamik liegt mit Platz 58 etwas niedriger.

Die Infrastruktur ist gut ausgegebaut: Seit 2004 besteht eine eigene Anschlussstelle an der A8 München-Salzburg. Die Anbindung an das Münchner S-Bahn-Netz erfolgt über die Linie S7. Unternehmen wie Infineon und Intel haben ihren Sitz im Campeon-Park, einem Bürokomplex in Unterbiberg.

Erholungsmöglichkeiten bietet der Landschaftspark Hachinger Tal (126 ha, gemeinsam mit Ottobrunn und Unterhaching) sowie der 9,3 ha große Bahnhofswald, den sich Neubiberg mit Ottobrunn teilt.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Neubibergs wuchs zwischen 1988 und 2018 von 9.388 auf 14.538 um 54,9 Prozent. In den Folgejahren stabilisierte sich die Bevölkerungszahl auf einem hohen Niveau: 2023 und 2024 wurden jeweils 14.618 Einwohner gezählt. Der Anstieg seit Beginn der Zeitreihe (2015: 14.010) beträgt 4,34 Prozent.

Die Arbeitslosenquote zeigt in der Zeitreihe Werte zwischen 78 (2017) und 149 (2023). Die hohen absoluten Werte deuten auf eine kleine Basis hin, was bei einer Gemeinde mit rund 14.600 Einwohnern zu erwarten ist. Die Quote ist damit als relativer Indikator nur bedingt aussagekräftig.

Die Kombination aus hoher Bevölkerungsdichte, exzellenter Infrastruktur-Anbindung an München und der Präsenz einer Universität macht Neubiberg zu einer attraktiven Wohngemeinde für Pendler und akademisch geprägte Haushalte.