Ottobrunn
Ottobrunn (PLZ 85521) liegt im Kreis München in Bayern. Der Ort zählt 22.510 Einwohner auf 5,2 km², das entspricht 4.304 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 20,17 € pro m², der Kaufpreis bei 6.570 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,69 % und ein Kaufpreisfaktor von 27,1 — rechnerisch sind das 27 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Ottobrunn über dem Renditeniveau von 44 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 16,78 € auf 19,91 € pro m², im Mittel 2,2 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 1,1 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 5,7 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,9 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis München Rang 1 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 58, Stärkerang 1). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Neubiberg, Unterhaching und Hohenbrunn an.
Immobilienpreise in Ottobrunn im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Ottobrunn
Immobilienmarktbericht für Ottobrunn (Landkreis München): Angebotskaufpreis 6.570 €/m², Angebotsmiete 20,17 €/m². Die Gemeinde mit rund 22.510 Einwohnern ist die flächenkleinste im Landkreis München und weist eine sehr hohe Bevölkerungsdichte auf. Die Kaufpreise stiegen bis 2021 stark an und korrigierten sich anschließend. Ottobrunn liegt regional im oberen Preissegment, der Kaufpreisfaktor von 27,14 ist unter dem Kreisdurchschnitt. Der Landkreis München erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 1 insgesamt.
Marktüberblick
Ottobrunn ist eine Gemeinde im oberbayerischen Landkreis München mit rund 22.510 Einwohnern (Stand 2024) auf einer Fläche von 5,23 km². Sie ist die flächenkleinste Kommune des Landkreises und liegt nur etwa 535 Meter von der Münchner Stadtgrenze entfernt – die Entfernung zum Marienplatz beträgt rund 10,5 Kilometer Luftlinie. Mit einer Bevölkerungsdichte von über 4.300 Einwohnern pro Quadratkilometer gehört Ottobrunn zu den am dichtesten besiedelten Gemeinden Deutschlands. 85,6 Prozent des Gemeindegebiets sind Siedlungs- oder Verkehrsfläche, der höchste Wert im gesamten Landkreis München. Neue Baugebiete können aufgrund der nahezu vollständigen Bebauung nicht mehr ausgewiesen werden. Die Gemeinde grenzt an Neubiberg, Putzbrunn, Hohenbrunn, Taufkirchen und Unterhaching.
Preisentwicklung
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 6.570 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 20,17 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 27,14, die Bruttomietrendite liegt bei 3,69 Prozent.
Die Entwicklung der Angebotsmieten zeigt einen deutlichen Anstieg von 16,78 Euro/m² im Jahr 2018 auf 21,44 Euro/m² im Jahr 2025, mit einem leichten Rückgang auf 19,91 Euro/m² im Jahr 2026. Der durchschnittliche jährliche Zuwachs (CAGR) über den Zeitraum beträgt 2,16 Prozent. Auffällig ist der starke Anstieg von 2024 auf 2025, gefolgt von einem Korrekturjahr 2026.
Beim Angebotskaufpreis stieg der Wert von 5.549 Euro/m² (2018) auf einen Höhepunkt von 8.231 Euro/m² im Jahr 2021. Anschließend folgte eine Korrektur auf 6.445 Euro/m² im Jahr 2024. Im Jahr 2025 lag der Wert bei 6.899 Euro/m², 2026 bei 6.067 Euro/m². Der CAGR über den gesamten Zeitraum beträgt 1,12 Prozent. Die Kaufpreisentwicklung zeigt damit die typische Kurve mit starkem Anstieg bis 2021, gefolgt von einer Phase der Preisberichtigung.
Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und basieren auf den vorliegenden Daten.
Regionale Einordnung
Im Vergleich zum Landkreis München liegt Ottobrunn bei der Angebotsmiete (20,17 vs. 19,41 Euro/m²) und beim Angebotskaufpreis (6.570 vs. 7.173 Euro/m²) leicht über bzw. unter dem Kreisdurchschnitt. Der Kaufpreisfaktor von 27,14 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 31,01, was auf ein günstigeres Preis-Leistungs-Verhältnis hindeutet.
Im bundesweiten Vergleich zeigt sich ein deutlicher Abstand: Der deutsche Durchschnitt liegt bei 8,92 Euro/m² Miete und 2.409 Euro/m² Kaufpreis. Ottobrunn liegt damit deutlich über dem nationalen Niveau.
Im Vergleich zu den Nachbargemeinden bewegt sich Ottobrunn im oberen Preissegment: Neubiberg (1,6 km Entfernung) liegt mit 20,19 Euro/m² Miete und 6.833 Euro/m² Kaufpreis auf ähnlichem Niveau. Unterhaching (3,2 km) liegt mit 20,65 Euro/m² Miete und 6.723 Euro/m² Kaufpreis leicht darüber. Hohenbrunn (3,6 km) liegt mit 6.136 Euro/m² Kaufpreis darunter. Putzbrunn (4,2 km) liegt mit 18,40 Euro/m² Miete und 6.269 Euro/m² Kaufpreis im unteren Bereich des lokalen Vergleichs.
Die Bruttomietrendite von 3,69 Prozent liegt im unteren Viertel der bayernweiten Perzentilverteilung (Perzentilrang 43,92 im Bundesland).
Demografie und Standortfaktoren
Ottobrunn hat sich in den letzten Jahren kontinuierlich entwickelt: Die Einwohnerzahl stieg von 21.295 (2015) auf 22.510 (2024), was einem Zuwachs von 5,7 Prozent entspricht. Besonders deutlich war der Anstieg von 2021 (21.719) auf 2022 (22.430) mit über 700 neuen Einwohnern in einem Jahr.
Die Arbeitslosenquote in absoluten Zahlen lag 2023 bei 377 Arbeitslosen. Im Vergleich zu 2019 (282 Arbeitslose) ist ein Anstieg zu verzeichnen, der sich jedoch teilweise auf die Pandemiefolgen zurückführen lässt.
Für den Landkreis München, auf den sich der Prognos-Zukunftsatlas bezieht, erreichte er im Jahr 2025 herausragende Werte: Rang 1 insgesamt, Rang 1 bei Arbeitsmarkt, Rang 1 bei Wettbewerb und Innovation, Rang 1 bei Stärke und Rang 2 bei Wohlstand und sozialer Lage. Der Rang bei Dynamik lag bei 58 von rund 400 deutschen Kreisen. Diese Werte unterstreichen die starke wirtschaftliche Position des Standorts im Münchner Umland.
Am Ort selbst sind keine Hochschulen ausgewiesen. Die Gemeinde profitiert jedoch von der Nähe zum Ludwig-Bölkow-Campus, einem Standort für Luft- und Raumfahrttechnologie an der Gemeindegrenze zu Taufkirchen, der etwa 250 Meter in das Ottobrunner Gemeindegebiet reicht.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Ottobrunn entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Ottobrunn
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 16,78 €/m² |
| 2019 | 17,54 €/m² |
| 2020 | 16,18 €/m² |
| 2021 | 18,68 €/m² |
| 2022 | 17,58 €/m² |
| 2023 | 17,86 €/m² |
| 2024 | 18,74 €/m² |
| 2025 | 21,44 €/m² |
| 2026 | 19,91 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Ottobrunn
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 5.549 €/m² |
| 2019 | 6.746 €/m² |
| 2020 | 6.906 €/m² |
| 2021 | 8.231 €/m² |
| 2022 | 7.297 €/m² |
| 2023 | 6.612 €/m² |
| 2024 | 6.445 €/m² |
| 2025 | 6.899 €/m² |
| 2026 | 6.067 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Ottobrunn
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,63 % |
| 2019 | 3,12 % |
| 2020 | 2,81 % |
| 2021 | 2,72 % |
| 2022 | 2,89 % |
| 2023 | 3,24 % |
| 2024 | 3,49 % |
| 2025 | 3,73 % |
| 2026 | 3,94 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Ottobrunn
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 21.295 Einwohner |
| 2016 | 21.378 Einwohner |
| 2017 | 21.503 Einwohner |
| 2018 | 21.542 Einwohner |
| 2019 | 21.694 Einwohner |
| 2020 | 21.881 Einwohner |
| 2021 | 21.719 Einwohner |
| 2022 | 22.430 Einwohner |
| 2023 | 22.510 Einwohner |
| 2024 | 22.510 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Ottobrunn
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,98 % |
| 2016 | 2,87 % |
| 2017 | 2,50 % |
| 2018 | 2,35 % |
| 2019 | 2,20 % |
| 2020 | 3,12 % |
| 2021 | 3,12 % |
| 2022 | 2,69 % |
| 2023 | 2,86 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 1,00 Rang |
| Dynamik | 58,00 Rang |
| Stärke | 1,00 Rang |
| Demografie | 181 Rang |
| Arbeitsmarkt | 1,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 1,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 2,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Ottobrunn liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Ottobrunn im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Ottobrunn ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Ottobrunn ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Ottobrunn
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Unterhaching | 20,65 €/m² |
| Neubiberg | 20,19 €/m² |
| Ottobrunn | 20,17 €/m² |
| Hohenbrunn | 20,10 €/m² |
| Oberhaching | 20,02 €/m² |
| Taufkirchen | 19,06 €/m² |
| Höhenkirchen-Siegertsbrunn | 18,79 €/m² |
| Putzbrunn | 18,40 €/m² |
| Grasbrunn | 18,33 €/m² |
| Brunnthal | 16,07 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Ottobrunn ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Ottobrunn
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Hohenbrunn | 3,93 % |
| Ottobrunn | 3,69 % |
| Unterhaching | 3,69 % |
| Taufkirchen | 3,58 % |
| Neubiberg | 3,55 % |
| Putzbrunn | 3,52 % |
| Höhenkirchen-Siegertsbrunn | 3,19 % |
| Grasbrunn | 3,14 % |
| Oberhaching | 2,84 % |
| Brunnthal | 2,76 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Neubiberg | 1,6 km | 85579 | 20,19 € | 6.833 € | 3,55 % |
| Unterhaching | 3,2 km | 82008 | 20,65 € | 6.723 € | 3,69 % |
| Hohenbrunn | 3,6 km | 85662 | 20,10 € | 6.136 € | 3,93 % |
| Taufkirchen | 3,9 km | 82024 | 19,06 € | 6.387 € | 3,58 % |
| Putzbrunn | 4,2 km | 85640 | 18,40 € | 6.269 € | 3,52 % |
| Grasbrunn | 6,3 km | 85630 | 18,33 € | 7.000 € | 3,14 % |
| Höhenkirchen-Siegertsbrunn | 6,4 km | 85635 | 18,79 € | 7.062 € | 3,19 % |
| Brunnthal | 6,7 km | 85649 | 16,07 € | 6.977 € | 2,76 % |
| Oberhaching | 6,8 km | 82035 | 20,02 € | 8.468 € | 2,84 % |
Wo liegt Ottobrunn?
Lage
Ottobrunn auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Ottobrunn
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 20,17 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 6.570 € |
| Bruttomietrendite | 3,69 % |
| Kaufpreisfaktor | 27,1 |
| Einwohner | 22.510 |
| Einwohner je km² | 4.304 |
| Fläche (km²) | 5,2 |
| Arbeitslosenquote | 2,9 % |
| Prognos-Gesamtrang | #1 |
| Prognos Dynamikrang | #58 |
| Prognos Stärkerang | #1 |
| Koordinaten | 48,0652, 11,6608 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Ottobrunn
Was kostet eine Wohnung in Ottobrunn?
Die aktuellen Angebotsmieten in Ottobrunn liegen bei durchschnittlich 20,17 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 6.570 Euro pro Quadratmeter. Die Miete liegt damit über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro/m² und auch über dem des Landkreises München (19,41 Euro/m²). Der Kaufpreis liegt mit 6.570 Euro/m² jedoch leicht unter dem Kreis-Durchschnitt von 7.173 Euro/m², ist aber deutlich höher als der bayerische Durchschnitt von 3.246 Euro/m². Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Ottobrunn entwickelt?
Die Mietpreise in Ottobrunn sind seit 2018 von 16,78 Euro pro Quadratmeter auf aktuell 20,17 Euro/m² gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 2,16 Prozent entspricht. Die Kaufpreise zeigten einen stärkeren Verlauf: Nach einem Anstieg von 5.549 Euro/m² (2018) auf einen Höhepunkt von 8.231 Euro/m² (2021) folgten Rückgänge auf 6.445 Euro/m² (2024), bevor sie aktuell bei 6.570 Euro/m² liegen. Die langfristige jährliche Steigerungsrate der Kaufpreise liegt bei etwa 1,12 Prozent.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Ottobrunn?
Die Bruttomietrendite in Ottobrunn beträgt 3,69 Prozent und liegt damit über dem Kreis-Durchschnitt von 3,27 Prozent, aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 27,14, was unter dem Wert des Landkreises München (31,01) liegt, aber über dem bayerischen Durchschnitt (26,10). Im Perzentilrang der Bruttomietrendite im Bundesland liegt Ottobrunn bei 43,92, was bedeutet, dass rund 44 Prozent der Orte in Bayern eine niedrigere Rendite aufweisen.
Wie ist die Bevölkerungsentwicklung in Ottobrunn?
Ottobrunn hat aktuell 22.510 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von rund 4.304 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 ist die Bevölkerung um 5,7 Prozent gewachsen (von 21.295 auf 22.510). Die Entwicklung war dabei nicht ganz linear: Nach einem leuellen Rückgang 2021 auf 21.719 Einwohner folgte ein stärkerer Anstieg auf 22.430 (2022) und 22.510 (2023/2024).
Wie vergleichen sich die Immobilienpreise in Ottobrunn mit denen der Nachbargemeinden?
Im Vergleich zu den Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 7 Kilometern liegt Ottobrunn bei den Mieten (20,17 Euro/m²) im Mittelfeld: Neubiberg liegt mit 20,19 Euro/m² leicht darüber, Hohenbrunn mit 20,10 Euro/m² knapp darunter. Bei den Kaufpreisen (6.570 Euro/m²) liegt Ottobrunn ebenfalls im mittleren Bereich – deutlich unter Grasbrunn (7.000 Euro/m²) und Höhenkirchen-Siegertsbrunn (7.062 Euro/m²), aber über Putzbrunn (6.269 Euro/m²) und Brunnthal (6.977 Euro/m²).
Woher stammen die Daten zu Ottobrunn?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Ottobrunn sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Ottobrunn führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis München
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Hohenbrunn | 85662 | 20,10 € | 6.136 € | 3,93 % |
| Unterschleißheim, St | 85716 | 20,44 € | 6.609 € | 3,71 % |
| Oberschleißheim | 85764 | 20,96 € | 6.807 € | 3,70 % |
| Ismaning | 85737 | 20,79 € | 6.768 € | 3,69 % |
| Unterhaching | 82008 | 20,65 € | 6.723 € | 3,69 % |
| Garching b.München, St | 85748 | 22,94 € | 7.580 € | 3,63 % |
| Taufkirchen | 82024 | 19,06 € | 6.387 € | 3,58 % |
| Neuried | 82061 | 21,24 € | 7.169 € | 3,56 % |